Aantal huiseigenaren met onderwaarde maar langzaam omlaag

huis
Archeonet Vlaanderen, Flickr.
Al zet het herstel van de woningmarkt door, dan nog blijven grote groepen woningeigenaren lange tijd 'onder water staan'. Dat wil zeggen: hun hypotheekschuld is hoger dan de woningwaarde. Het zou gaan om honderdduizenden huishoudens, zo laat een scenario-analyse van Rabo-economen Paul de Vries en Pieter van Dalen zien.

Miljoen eigenaar-bewoners onder water

Er zijn verschillende schattingen over het aantal eigenaar-bewoners met onderwaarde. Volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) steeg het aantal huishoudens dat onder water staat van 505.000 in per 1 januari 2008 naar 1,4 miljoen per 1 januari 2013. Het CBS heeft echter geen informatie over de kapitaalopbouw gerelateerd aan de hypotheek verpande spaartegoeden of vermogens. De Nederlandsche Bank (DNB) kan wel rekening houden met dit opgebouwde vermogen en concludeert dat per 1 september 2013 bijna één miljoen hypotheeknemers onderwater staat. Deze DNB-cijfers komen overeen met onze eigen schattingen. Ook wij komen uit op één miljoen huishoudens (28% van alle huishoudens met hypotheek). De andere kant van de medaille is dat 72% van hen overwaarde heeft. Als we ook rekening houden met de woningbezitters zonder hypotheekschuld, dan heeft 75% van de eigenwoningbezitters positief vermogen in de woning.

Onderwaarde slaat neer bij jonge woningbezitters

Figuur 1 toont de verdeling van het vermogen in de eigen woning van huishoudens met een hypotheeklening. Het rode vlak (onderwaarde) telt op naar één miljoen huishoudens (28%) en het groene vlak (overwaarde) telt op naar 2,6 miljoen huishoudens (72%). De verdeling piekt op 5,2% bij de groep met onderwaarde tussen de 10.000 tot € 20.000 (189.000 huishoudens). Verder kijkt iets meer dan 21% van de huishoudens met een hypotheeklening aan tegen een onderwaarde tot en met € 50.000 en 7% heeft meer dan € 50.000 onderwaarde. De forse omvang van de onderwaarde is hoofdzakelijk het gevolg van de dalende woningprijzen vanaf het begin van de crisisperiode eind 2008. In de afgelopen vijf jaar is de gemiddelde woningprijs met ongeveer € 50.000 gedaald.

Voor de groep die in de crisisperiode (sinds 2008, de grijze lijn in figuur 1) kocht, ligt het percentage onder water hoger: 58% van de meest recente kopers heeft te maken met onderwaarde (tabel 1). Op zichzelf is dat niet vreemd. Sinds de crisis is het aandeel doorstromers (kopers die een koopwoning achterlaten) sterk gedaald terwijl de koopstarters actief bleven op de markt. In Nederland is het normaal dat koopstarters een hypotheeksom nemen die hoger is dan de waarde van de woning. Hierdoor hebben vooral jonge huishoudens sinds de crisis te kampen met een hypotheeksom hoger dan de woningwaarde. Hun mediane potentiële restschuld (€ 27.000) ligt net onder dat van alle Nederlandse huishoudens met onderwaarde (€ 28.000). Dat betekent dat de helft van alle Nederlandse huishoudens een potentiele restschuld heeft van maximaal € 28.000.

Figuur 1. Verdeling vermogen in de woning naar jaar van aankoop

f1

Bron: BZK/CBS, WoON 2012, bewerking Rabobank.

Tabel 1. Woningbezitters met een hypotheekschuld en hun restschuld

woningbezitters

Bron: BZK/CBS, WoON 2012, bewerking Rabobank.

Scenario’s tot en met 2025

Na jaren van prijsdalingen verwachten wij voor 2014 een geringe prijsstijging en voor 2015 een prijstoename van tussen de 1 en 3% ( Rabobank, mei 2014). Hierdoor zal het aantal huishoudens dat onder water staat afnemen. Wij hebben voor verschillende scenario’s gekeken hoe snel het aantal huishoudens dat nu onder water staat de komende jaren weer kan afnemen. Wij geven scenario-uitkomsten tot en met 2025 voor een jaarlijkse prijstoename van 0, 2, en 4%, waarbij 2% ons basispad is. Naast de prijsstijgingen en extra aflossingen daalt de individuele hypotheeksom ook doordat men volgens de afgesproken hypotheekvoorwaarde aflost of kapitaal opbouwt. Onze scenario’s houden geen rekening met de instroom van nieuwe koopstarters en de keuzes die doorstromende huishoudens maken.

Aandeel onder water daalt langzaam

Uit onze scenario´s blijkt dat het nog jaren zal duren voordat een groot aantal huishoudens met onderwaarde weer ‘boven water’ is. Als de woningprijzen jaarlijks met 2% stijgen en er niet extra wordt afgelost, dan daalt het aantal van één miljoen (28%) begin 2014 naar 940.000 (26%) in 2015, 417.000 (11%) in 2020 (figuur 2). Bij een grotere prijsstijging van 4% verloopt de daling tot 2020 veel sneller. Maar in elk scenario blijft het percentage huishoudens dat onder water staat de komende jaren nog relatief hoog. Bij een prijsstijging van 2 % komen tot en met volgend jaar 325.000 huishoudens die nu te maken hebben met onderwaarde weer boven water. Volgens onze scenario’s heeft aflossen op de volledig aflossingsvrije hypotheken een beperkt effect op het aandeel huishoudens dat onder water staat van slechts 1 of 2 procentpunten.

Figuur 2. Scenario afbouw onderwaarde

fig2

Bron: BZK/CBS, WoON 2012, bewerking Rabobank

Herstelsnelheid verschilt per groep

De herstelpercentages zijn niet voor alle groepen hetzelfde. In tabel 2 zijn de groepen die sneller herstellen dan het landelijke gemiddelde groen gekleurd. Opvallend is dat woningbezitters die tussen 2000 en 2008 hun woning kochten sneller herstellen dan anderen terwijl zij begin 2014 meer dan gemiddeld onder water staan. Dit heeft te maken met de mix aan hypotheekvormen. Gemiddeld genomen kozen zij vaker voor een combinatiehypotheek, waarbij een gedeelte van de hypotheek wordt afgelost of gespaard op een kapitaalrekening, dan kopers in andere tijdvakken. Deze keuze vertaalt zich de komende jaren dus in iets hogere herstelpercentages. Huishoudens in de goedkoopste koopwoningen (minder dan € 150.000) herstellen minder snel dan anderen. Deze groep kenmerkt zich door een groot aandeel zeer jonge huishoudens (onder de 24 jaar). Echt snelle herstellers vinden we in de leeftijdscategorie 35-44-jarigen en bij die huishoudens met een hypotheeklening die aflossen of een kapitaal opbouwen.

Tabel 2. Onder water (%) en herstelpercentage 2020 gegeven prijsscenario's

t2

Bron: BZK/CBS, WoON 2012, bewerking Rabobank

Noot: groen betekent dat het herstelpercentage hoger is dan het landelijke gemiddelde.

Conclusie

Begin dit jaar stond 28% (één miljoen) van alle huishoudens met een hypotheekschuld onder water. Vooral huishoudens die in de crisisperiode hun woning kochten, hebben een hypotheekschuld die fors hoger is dan de waarde van hun woning. Zij kozen, meer dan voor de eeuwwisseling, ervoor om de woning te financieren met een kleiner aandeel aflossingsvrije hypotheken. Hierdoor groeien zij sneller toe naar overwaarde dan huishoudens die voor de eeuwwisseling hun huis kochten. Oudere huishoudens staan, als groep, minder onder water dan de jonge huishoudens. Als de prijzen jaarlijks met 2% stijgen, dan komen tot en met 2020 420.000 huishoudens weer boven water.

Referenties

CBS (2014). Aantal huishoudens met onderwaarde eigen woning fors gegroeid .

DNB (2014). Overzicht Financiële Stabiliteit, voorjaar 2014.

Rabobank (2014). Kwartaalbericht Woningmarkt, mei 2014

Te citeren als

Paul de Vries, Pieter van Dalen, “Aantal huiseigenaren met onderwaarde maar langzaam omlaag”, Me Judice, 3 juli 2014.

Copyright

De titel en eerste zinnen van dit artikel mogen zonder toestemming worden overgenomen met de bronvermelding Me Judice en, indien online, een link naar het artikel. Volledige overname is slechts beperkt toegestaan. Voor meer informatie, zie onze copyright richtlijnen.