Beleg pensioenbesparingen in woninghypotheken

huis in suburb
Afbeelding ‘South London Suburbs’ van Chris Guy (CC BY-NC-ND 2.0)
9 jan 2013 |
Nederlandse banken zijn voor hun funding sterk afhankelijk van volatiele kapitaalmarkten. Nederlandse pensioenfondsen en andere institutionele beleggers zouden een meer stabiele bron van financiering kunnen vormen. Wim van den Goorbergh stelt dat dit via een nieuwe rolverdeling tussen banken en pensioenfondsen in de financiering van woninghypotheken kan worden bereikt.

De tariefopbouw van de hypothecaire lening

Uitgangspunt is een eenvoudige (deel)balans van een bank met aan de actief zijde hypothecaire leningen (U) en aan de passiefzijde funding ( F), bestaande uit spaargelden en kapitaalmarktmiddelen, en eigen vermogen (S=sU), dat benodigd is als solvabiliteitsbuffer op grond van externe voorschriften en interne risicomodellen.

De bijbehorende resultatenrekening kent als opbrengsten(O) de rentebaten (yU) en als kosten(K) de rentelasten (xF), de risicopremie voor te verwachten debiteurenverliezen (rU) en de operationele kosten (kU).

Het verschil tussen O en K is de winst en gerelateerd aan het vermogensbeslag (S) levert dit dan een rendement op ad z.

Na enige rekenkundige manipulaties ontstaat de volgende eenvoudige formule:

(1) y= x + r + k + s(z –x)

Het klantentarief (y) is gelijk aan het fundingtarief van de bank plus een drietal opslagen (r voor te verwachten debiteurenverliezen, k voor kosten en s(z-x) voor de gewenste vergoeding op het aan te houden vermogen).

De wensen van de institutionele beleggers

Institutionele beleggers, waaronder pensioenfondsen, hebben om de bekende redenen aarzeling om banken rechtstreeks van funding te voorzien, maar zijn vermoedelijk wel bereid om hypothecaire leningen rechtstreeks te financieren als voldaan is aan de voorwaarden van een nagenoeg afwezig debiteurenrisico, een goede verhandelbaarheid van de verworven activa en een adequaat beleggingsrendement.

Een nagenoeg afwezig debiteuren risico ontstaat indien iedere lening wordt gesplitst in twee delen, waarvan het eerste deel (a) – de basislening- onder eerste hypotheek wordt gefinancierd door de institutionele belegger en het tweede deel (1- a) – de toplening- onder tweede hypotheek door de bank. Afhankelijk van de loan to value (LTV) van de totale lening aan de klant, kan a steeds zodanig gekozen worden dat voor de belegger een lening met een LTV ontstaat die beschouwd kan worden als nagenoeg risicoloos. Al deze nagenoeg risicoloze leningen kunnen gemakkelijk worden gebundeld en via de bekende securitisatie technieken goed verhandelbaar worden gemaakt. De concentratie van al deze bundelingen in een Nationaal Hypotheken Fonds is een denkbare uitwerking hiervan. Een staatsgarantie is hiervoor niet nodig, omdat de voorzichtig te kiezen maximale initiële LTV van de basisleningen deze overbodig maakt.

De tariefopbouw van de toplening

Stel dat een gedeelte a van U onder eerste hypotheek bij de institutionele beleggers wordt ondergebracht. Wat gebeurt er dan met de bankbalans? De activa nemen af tot (1-a)U. Maar de benodigde solvabiliteitsbuffer (sU) blijft gelijk. De toplening is immers onder tweede hypotheekverband op de balans van de bank gebleven en als het mis gaat lijdt de bank – na uitwinning van de gestelde zekerheid- de schade en blijft de basislening (vrijwel altijd) buiten schot.

Ter vereenvoudiging wordt verondersteld dat de totale operationele kosten gelijk blijven en dat zowel de belegger als de bank daarvoor een opslag ( k) op hun lening aan de klant in rekening brengen. In de praktijk zal de belegger deze kosten fee overigens voor een deel weer doorgeven aan de bank, die immers het leeuwendeel van de administratie en het klantencontact verzorgt.

Opnieuw is op eenvoudige wijze de volgende formule af te leiden:

(2) y(b) = x + r/(1-a) + k + s(z-x)/(1-a)

Het klantentarief op de hypothecaire toplening – y(b) – is gelijk aan het fundingtarief van de bank plus een drietal opslagen. In vergelijking met de uitgangssituatie (a=0) is de opslag voor kosten gelijk, maar die voor te verwachten debiteurenverliezen hoger. De grondslag om deze te verwachten verliezen over om te slaan is immers beperkt tot de topleningen. Als de bank in deze nieuwe situatie hetzelfde rendement op –relatief meer- vermogen wil maken als in de uitgangssituatie, zal ook de opslag voor de gewenste vergoeding op aan te houden vermogen hoger moeten zijn.

Het beleggingsrendement

Ervan uitgaande dat de klant uiteindelijk dezelfde rentelasten blijft houden wat is dan het tarief y(a), dat de institutionele belegger in rekening kan brengen op de eerste hypothecaire lening, de basislening?

Ter zake geldt:

(3) y = ay(a) + (1-a)y(b)

Rekening houdend met vergelijking (1) en (2) kan derhalve worden afgeleid:

(4) y(a) = x + k

Het netto rendement – y(a) minus k – voor de belegger komt dus uit op het niveau van de fundingkosten voor de bank. Dit ligt hoger –en thans flink hoger- dan de rente op staatsleningen en daarmede is aan de derde voorwaarde inzake een adequaat beleggingsrendement voldaan.

Tot slot

Het tarief dat de klant voor de basislening betaalt ligt (aanzienlijk) lager dan dat voor de toplening. Daarmede bestaat voor de klant een krachtige incentive om de toplening voortvarend af te lossen en tegelijkertijd de gemiddeld te betalen hypotheekrente te verminderen.

Te citeren als

Wim van den Goorbergh, “Beleg pensioenbesparingen in woninghypotheken”, Me Judice, 9 januari 2013.

Copyright

De titel en eerste zinnen van dit artikel mogen zonder toestemming worden overgenomen met de bronvermelding Me Judice en, indien online, een link naar het artikel. Volledige overname is slechts beperkt toegestaan. Voor meer informatie, zie onze copyright richtlijnen.