Beoogd woningwaarderingsstelsel voor huurwoningen is politiek gedrocht

Netto contante waarde als maatstaf

Een huurwoning is te zien als een investering of ondernemingsactiviteit. De waarde ervan is te bepalen aan de hand van de netto contante waarde van de toekomstige huuropbrengsten plus de restwaarde. Bij volledige en vrije mededinging zou de zogenoemde WOZ (Waardering Onroerende Zaken)-waarde, de waarderingen in het economisch verkeer van het onroerend goed, representatief moeten zijn voor het nut dat de gebruikers aan het woongenot ontlenen. Een belangrijke voorwaarde is wel dat de markten transparant zijn en ruil, als basis voor het economisch handelen, mogelijk is.

Het woningwaarderingsstelsel

Mede door de generaties lange bemoeienis van de politiek met het huisvestingsbeleid in brede zin wordt op de woningmarkt aan deze economische uitgangspunten niet voldaan. Dit vraagt om verbetering. Onder de noemer van hervormen komt het kabinet nu met een voorstel voor een modernisering van het woningwaarderinsstelsel voor het reguleren van de prijs voor huurwoningen. Het voorstel wordt toegelicht in een voor derden nauwelijks begrijpelijk, noch zelfstandig leesbaar rapport van het adviesbureau ABF Research (ABF Research, 2014). In het rapport wordt het voorstel als volgt verwoord:

“Het Kabinetsvoorstel is een verfijning op Variant 5, waarbij de schaarstepunten vervallen en de punten voor de woonomgeving en de woonvorm vervangen worden door de WOZ-waarde. Verschil met Variant 5 is echter dat ter vervanging niet alleen de WOZ-waarde per vierkante meter wordt ingebracht, maar daarnaast ook de absolute WOZ-waarde. Verder is rekening gehouden met de wijze van versleuteling van de WOZ-waarde, zoals aangegeven in de brief van 13 september 2013: deze gaat circa 25% van het huurpuntentotaal, en dus ook van de maximale huurprijs, bepalen. Om de landelijke maximale huursom gelijk te houden wordt een prijscorrectie toegepast. Tot slot is in het nieuwe puntenstelsel ook een ondergrens van € 40.000 voor de WOZ-waarde van een woning geïntroduceerd. Deze is bedoeld voor woningen die een lagere WOZ-waarde hebben.”

Er is weinig fantasie voor nodig om in te zien dat een dergelijk bepaling van de huurprijs niet zal bijdragen aan de gewenste transparantie op de markt voor huurwoningen. Menige huurder zal afhaken, menige verhuurder zal niet in staat zijn de huurprijs aan de huurder uit te leggen.

Tegen economische logica in

De tekst illustreert ook de wel bijzondere kijk van de politiek op de werking van de economie. De WOZ- waarde, de waarde van een onroerend goed in het vrije verkeer, lijkt bijvoorbeeld een relatieve en een absolute waarde te kennen. De absolute WOZ-waarde van een woning behoeft niet gelijk te zijn aan de WOZ-waarde per vierkante meter vermenigvuldigd met het aantal vierkante meters. Anders gesteld: (p/q)*q≠p. Bovendien gaat, zoals het voorstel luidt, de WOZ-waarde maximaal 25% van de maximale huurprijs bepalen. De toekomstige kasstromen (de huren) worden aldus afgeleid van een gecorrigeerde WOZ-waarde. De WOZ-waarde staat daarmee niet gelijk aan de netto contante waarde van de toekomstige kasstromen. Het is economische denken op zijn kop.

De conclusie dringt zich op dat het woningwaarderingsstelsel van een redeneerlijn getuigt die moeilijk te rijmen is met de werking van de economie, zoals deze op de middelbare school wordt gedoceerd. Laten we het ‘politieke economie’ noemen. Een stelsel waarin de politiek economische logica dicteert. Het ligt in de rede te veronderstellen dat met het ontkennen van economische wetmatigheden het woonakkoord gedoemd is te mislukken. Hervormen ontaardt in vervormen.

Referentie

ABF Research, 2014, Actualisatie Kabinetsvoorstel, Modernisering van het Woningwaarderingsstelsel, Delft.