Compensatie woningwaardeverlies moet op basis van actueel model

Compensatie woningwaardeverlies moet op basis van actueel model image

Afbeelding 'Decayed building' van Martijn Nijenhuis. (CC BY-NC-ND 2.0).

Op Me Judice (7 december) beschrijft Paul Elhorst ‘Een eenvoudig compensatieschema woningwaardeverlies door aardbevingen (zie Elhorst, 2018)’, gebaseerd op zijn eerdere onderzoek samen met Nicolás Durán. Onderzoekers Ponds, Poort en Marlet stellen echter vast dat dat het onderliggende onderzoek nog veel vragen oproept en onwaarschijnlijk hoge uitkomsten geeft. Nieuw eigen onderzoek geeft volgens de onderzoekers robuustere en meer plausibele resultaten. Daarbij maakt Elhorst een denkfout bij het toepassen van de theorie van de contante waarde, aldus de onderzoekers. Paul Elhorst sluit af met een reactie van zijn kant. 

Inleiding

In zijn artikel presenteert Paul Elhorst een schema om de compensatie voor het waardeverlies van woningen in Groningen te bepalen. Dit compensatieschema is gebaseerd op zijn onderzoek met Nicolás Durán naar de woningmarkteffecten van de aardbevingen in Groningen (Durán en Elhorst, 2018). Op basis van transacties van 1993 tot en met 2014 komen zij op een gemiddelde waardedaling van 9,3% in een groot gebied, met uitschieters naar ruim 27%. Elhorst bepleit op Me Judice dat compensatie op basis van dit model met vier jaar oude gegevens het juiste peilmoment oplevert, omdat de markt zich in 2014 is gaan herstellen. Dat herstel als gevolg van compenserende maatregelen mag volgens Elhorst de compensatiebedragen niet drukken. Integendeel, de bedragen uit 2014 dienen opgehoogd te worden met de wettelijke rente.

Nu is het ook eenvoudig om iedere bewoner €20 duizend over te maken, of om zoals de Postcodeloterij willekeurig straatprijzen uit te delen, dus eenvoud kan niet het belangrijkste criterium zijn. Het onderliggende model van Durán en Elhorst is bovendien allesbehalve eenvoudig: het roept juist veel vragen op. Het nieuwe onderzoek ‘Nog altijd in beweging’ (zie Bosker e.a. , 2018) dat wij op 21 december publiceerden, leidt tot een compensatieschema dat niet alleen eenvoudig is, maar ook plausibele en robuuste uitkomsten heeft.

Sanity check

Durán en Elhorst identificeren in hun working paper het aardbevingseffect met een indicator voor de cumulatieve grondsnelheid die een woning als gevolg van alle aardbevingen sinds 1985 heeft ondervonden. Wat direct opvalt, is dat hun uitkomsten ver verwijderd liggen van die van het eerdere onderzoek naar het effect van de Groningse aardbevingen. Zo vindt de laatste versie van onderzoek van het CBS (zie CBS , 2018), waarin het CBS niet werkt met een bevingsindicator maar onderscheid maakt tussen een laag, gemiddeld en hoog-risicogebied, alleen een significante waardedaling van 4,9% in de middencategorie. In hoog-risicogebied is de gemeten waardedaling 3,1% maar niet significant, en in laag-risicogebied ziet het CBS een niet-significant plusje. Eerder onderzoek door Atlas voor gemeenten (Atlas voor gemeenten, 2017) kwam op een effect van gemiddelde 2 tot 3% voor het hele gebied, dat lager was aan de randen van het gebied en hoger op plekken waar een of meerdere bevingen zijn waargenomen. In de periode voor de aardbeving bij Huizinge in 2012 was er geen significant negatief prijseffect.

Ons nieuwe onderzoek ‘Nog altijd in beweging’ komt afhankelijk van de gekozen modelvariant op een waardedaling van 2,6 tot 3,0% gemiddeld over het gehele risicogebied in de periode vanaf de beving bij Huizinge tot 1 januari 2018. Met een hedonische prijsanalyse is het effect van ligging in het empirisch vastgestelde risicogebied en van bevingen op woningwaarden vastgesteld. Daarbij is voor elke verkochte woning in het risicogebied een referentiewoning gezocht op een locatie waar nooit bevingsschade vastgesteld is maar waar het waarde-effect van andere locatiekenmerken (bereikbaarheid banen, voorzieningen, natuur, leefbaarheid etc.) vrijwel identiek is. Vervolgens is met regressie-analyses rekening gehouden met verschillen in woningkenmerken, om het effect van ligging in het risicogebied en van feitelijke bevingen of grondsnelheid te bepalen. Met deze methode wordt optimaal uitgesloten dat vermeende aardbevingseffecten eigenlijk het gevolg zijn van andere factoren zoals bevolkingskrimp.

De belangrijkste conclusie is dat er een negatief imago-effect bestaat voor het hele risicogebied, plus een extra negatief effect van het aantal en de intensiteit van de bevingen op een locatie. Daardoor verschilt de gemiddelde waardedaling per gemeente van omstreeks 2,0% aan de randen van het gebied tot maximaal 8,9% in Loppersum (over de hele periode sinds de beving bij Huizinge in 2012). Voor specifieke postcodes kan het effect nog wat groter zijn.

Daarin is nog geen rekening gehouden met het positieve effect van uitkeringen in het kader van de Waardevermeerderingsregeling. Die regeling bood woningeigenaren met bevingsschade vanaf € 1000 naast schadeherstel een budget van € 4000 voor energiebesparende investeringen in de woning zoals zonnepanelen. Inclusief dit positieve effect komt de gemiddelde netto waardedaling over het gehele gebied tussen 2,0 en 2,2% uit. Dit netto effect is het best vergelijkbaar met andere studies zoals die van Durán en Elhorst en het CBS, die geen schadedata meenemen en het beschreven positieve effect daardoor niet onderscheiden.

Nu zouden hypothetisch gezien Durán en Elhorst de waardedaling als enige goed kunnen meten. Maar als de percentages die zij vinden correct zouden zijn, zouden de huizenprijzen in Loppersum in 2014 in een situatie zonder bevingen hoger moeten zijn geweest dan in het pre-crisisjaar 2008 – het laatste jaar waarin volgens Elhorst geen effect van bevingen was. Dat was zelfs in booming Amsterdam in 2014 niet het geval. Ook het gemiddelde percentage van 9,3% valt niet te rijmen met de woningmarktontwikkeling in vergelijkbare regio’s sinds 2008.

Het meten van bevingen

Een mogelijke verklaring voor dit verschil is dat Durán en Elhorst onvoldoende rekening houden met de enorme aantrekkingskracht en bijbehorende hoge huizenprijzen in de stad Groningen. Omdat er in de stad ten opzichte van de kern van het gebied relatief weinig bevingen zijn, is het goed denkbaar dat een deel van het prijsverschil met de kern van het gebied ten onrechte aan bevingen wordt toegeschreven. Dit wordt door de auteurs zelf ook genoemd als verbeterpunt voor vervolgonderzoek.

De belangrijkste verklaring voor dit verschil tussen de uitkomsten van Durán en Elhorst en van anderen, ligt vermoedelijk echter in de bevingsindicator die zij gebruiken, in combinatie met hun modelspecificatie. Zij berekenen de cumulatieve grondsnelheid op de locatie van een woning met formules uit een onderzoek van 2004 en tellen daarin ook de allerkleinste trillingen mee. Door dat laatste is ruim 90% van de gemiddelde cumulatieve grondsnelheid in het gebied de som van trillingen die volgens de relevante bevingsliteratuur zelfs aan de zwakste structuren geen schade kunnen veroorzaken en bovendien niet voelbaar zijn. De indicator bestaat dus voor ruim 90% uit ruis die niet wezenlijk verschilt van trillingen door spoorlijnen en bouwwerkzaamheden.

Als wij in onze modellen dezelfde indicator gebruiken, vinden we naast hetnegatieve effect van grondsnelheid een positief imago-effect voor het gehele risicogebied van 4%. De interpretatie daarvan is dat het meetellen van alle ruis – en bijgevolg het overschatten van het gemiddelde effect van cumulatieve grondsnelheid – in de modellen wordt gecompenseeerd met een positief gebiedseffect. Durán en Elhorst werken in hun modellen echter met gemeentedummies waardoor ze dit positieve effect niet aan aardbevingen toeschrijven.

Dit alles wordt duidelijk als voor het cumuleren van bevingen een ondergrens wordt gehanteerd en grondsnelheden pas meetellen als ze boven die grens uitkomen – maar dan wel volledig. In ons nieuwe onderzoek hebben we gekeken naar grenswaarden van 1, 2,9 en 5 millimeter per seconde. Die eerste grens sluit aan bij van waar volgens de literatuur een beving onder ‘gunstige’ omstandigheden voelbaar kan zijn, die tweede bij de mogelijkheid dat schade ontstaat aan monumenten en kwetsbare structuren, en die derde – die ook in eerder onderzoek door Hans Koster en Jos van Ommeren (Koster en van Ommeren, 2015) en Atlas voor gemeenten is gebruikt – bij het mogelijke ontstaan van schade aan metselwerk. Zelfs bij de laagste van die drie grenzen verdwijnt het tegen-intuïtieve positieve imago-effect. Bij 2,9 en 5 millimeter per seconde slaat het om in een significant negatief effect. Hieruit leiden we af dat wanneer Durán en Elhorst ook een ondergrens zouden hanteren – zelfs een lage ondergrens van 1,0 millimeter per seconde – hun gebied met ‘meetbare waardedaling’ een stuk kleiner zou worden en de gemiddelde daling die ze vinden een stuk kleiner.

Een andere verbetering die we in ons nieuwe onderzoek hebben aangebracht, is dat we voor de voorplanting van aardbevingen niet de formules uit 2004 gebruiken maar actuelere formules uit 2017. Die nieuwe formules zijn opgesteld op basis van recent geologisch onderzoek in het Groningenveld naar hoe bevingen leiden tot grondsnelheden. Deze verbetering noemen ook Durán en Elhorst op hun wensenlijstje in het working paper.

Denkfout om van uitkomsten per 2014 uit te gaan

Het working paper van Durán en Elhorst gebruikt transacties in de noordelijke provincies tot en met 2014. Elhorst betoogt in Me Judice dat de markt zich sinds 2014 wat heeft hersteld door maatregelen zoals het terugdringen van de gaswinning en het compenseren van het waardeverlies van verkopende woningeigenaren.

Ons onderzoek baseert zich op transacties tot 1 januari 2018. De waardedaling blijkt inderdaad te variëren in de tijd door verandering in de waardering en inschatting van toekomstige bevingsrisico’s. Het algemene negatieve imago-effect wordt gestaag kleiner, terwijl het effect van feitelijke bevingen en grondsnelheden in de meeste modellen iets toeneemt, nog los van het feit dat de cumulatieve grondsnelheid zelf op veel plaatsen toeneemt in de tijd. Gemiddeld over het gehele gebied is de waardedaling daardoor per saldo wat afgenomen: deze nam af van ongeveer 3,5% in de eerste periode tot het begin van de waardecompensatie in april 2014, tot 2,5% in de periode vanaf het nieuwe Gasbesluit in juni 2016.

Die afname geldt echter niet voor het gehele gebied. Sinds 2014 – het ijkpunt volgens Elhorst – nam de gemiddelde waardedaling in Loppersum bijvoorbeeld verder toe van ongeveer 5% naar ruim 8%. Het gevolg is dat compensatie op basis van de daling anno 2014 de inwoners van Loppersum tekort zou doen. Aan de randen van het risicogebied is de waardedaling per saldo afgenomen in de tijd. Uitgaan van de daling anno 2014 zou daar juist leiden tot overcompensatie. Elhorst bestrijdt dit in zijn stuk met het argument dat ook wie niet in 2014 verkocht heeft, het verlies aan woongenot heeft ondervonden dat de waarde per 2014 reflecteert.

Daar maakt hij echter een denkfout. De waardedaling anno 2014 kijkt niet terug naar het gederfde woongenot uit het verleden, maar is een afspiegeling (contante waarde) van het verwachte toekomstige verlies aan woongenot op een locatie vanaf het meetmoment. Nieuwe informatie van bijvoorbeeld het KNMI of de aankondiging van maatregelen ter compensatie voor waardeverlies of beleidswijzigingen zoals het verlagen van de gasproductie, veranderen die verwachtingen. Als de markt zich herstelt, is dat dus doordat de sombere verwachtingen uit 2014 wat gunstiger zijn geworden. Het verwachte toekomstige verlies aan woongenot heeft zich dus niet gemanifesteerd en hoeft dus ook niet te worden gecompenseerd.

Voor iemand die in 2014 zijn woning verkocht, is dat natuurlijk anders: hij heeft in 2014 verlies moeten nemen. Tevens zou nagedacht kunnen worden over compensatie van verlies aan woongenot tot op heden, maar dat is iets anders dan de actuele waardedaling of die uit 2014. Of gederfd woongenot uit het verleden wel of niet gecompenseerd moet worden, is allereerst een juridische vraag.

Conclusie

Het is, zoals Elhorst betoogt, inderdaad relatief eenvoudig om de modelschattingen zoals die uit ons nieuwe onderzoek te gebruiken voor een (web)applicatie die op basis van de woonlocatie, de (WOZ-)waarde van een woning en eventueel het woningtype, een modelmatige waardedaling in euro’s bepaalt. Voor een compensatieregeling is het echter van groot belang uit te gaan van robuuste en zo recent mogelijke inzichten over de waardedaling, juist omdat die in de tijd zowel af als toe kan nemen. Het ligt niet voor de hand om iemand nu meer of minder te compenseren voor het feit dat in 2014 de verwachtingen anders waren dan nu.

Referenties


Atlas voor gemeenten, 2017: Vijf jaar na Huizinge. Het effect van aardbevingen op de huizenprijzen in Groningen , 16 oktober 2017.

Bosker, M. en H. Garretsen, G. Marlet, R. Ponds, J. Poort, R. van Dooren, C. van Woerkens, 2018: Nog altijd in beweging. Het effect van aardbevingen op de huizenprijzen in Groningen per 1-1-2018 . Utrecht: Atlas voor gemeenten.

CBS, 2018; Woningmarktontwikkeling rondom het Groningenveld 1e kwartaal 1995 tot en met 2e kwartaal 2018

Durán, N. en J.P. Elhorst, 2018; A spatio-temporal-similarity and common factor approach of individual housing prices: the impact of many small earthquakes in the north of Netherlands. Rijksuniversiteit Groningen, SOM Research Report, 2018007-EEF.

Elhorst, P. 2018: Een eenvoudig compensatieschema woningwaardeverlies door aardbevingen . In: Me Judice, 7 december 2018

Koster, H. en J. van Ommeren, 2015: A Shaky Business: Natural Gas Extraction, Earthquakes and House Prices , European Economic Review, 80, pp. 120-139.

*Wij hebben Paul Elhorst in het publicatieproces gevraagd om een reactie. Die kans greep hij graag aan.

Reactie Paul Elhorst

De kracht van het model van Durán en Elhorst (2018) is dat het, in tegenstelling tot eerdere studies, zowel het moment waarop aardbevingen vat begonnen te krijgen op huizenprijzen als het gebied dat het betreft statistisch bepaalt en niet van tevoren oplegt. De uitkomst is een sinds 2008 steeds verder uitdijende en steeds hoger wordende vulkaan met Loppersum als middelpunt. Dit verklaart het gemiddelde waardedalingspercentage van 9,3% en de uitschieters in Loppersum. Het is onjuist om te denken dat, zoals Ponds, Poort en Marlet aannemen, alleen sinds de aardbeving in augustus 2012 bij Huizinge waardedaling heeft plaatsgevonden. Ook daarvoor hebben aardbevingen met een kracht groter dan 3 op de schaal van Richter in Groningen plaatsgevonden die effect blijken te hebben gesorteerd op huizenprijzen.

Waar een steeds groter wordende vulkaan die tot uitbarsting komt toe kan leiden, hebben we recent gezien in Indonesië. Het toont dan ook van weinig ontzag om de compensatie waar de getroffen woningeigenaren volgens een uitspraak van de Rechtbank Noord-Nederland (2015) recht op hebben te vergelijken met een straatprijs uit de Postcodeloterij.

Ponds, Poort en Marlet richten hun kritiek meer op het onderzoek van Durán en Elhorst (2018) dan op het voorgestelde compensatieschema. Zij komen niet verder dan de constatering dat nagedacht zou kunnen worden over compensatie van gederfd woongenot uit het verleden en dat dit allereerst een juridische vraag betreft. Maar dat is nu juist het onderwerp waarover mijn bijdrage op MeJudice en TPEdigitaal feitelijk gaat.

Referenties


Durán N., en J.P. Elhorst, 2018, A spatio-temporal-similarity and commonfactor approach of individual housing prices: the impact of many small earthquakes in the north of Netherlands . Rijksuniversiteit Groningen, SOM Research Report, 2018007-EEF

Rechtbank Noord-Nederland, 2015, Uitspraak inzake waardevermindering , 2 September 2015

Te citeren als

Roderik Ponds, Joost Poort, Gerard Marlet, “Compensatie woningwaardeverlies moet op basis van actueel model”, Me Judice, 7 januari 2019.

Copyright

De titel en eerste zinnen van dit artikel mogen zonder toestemming worden overgenomen met de bronvermelding Me Judice en, indien online, een link naar het artikel. Volledige overname is slechts beperkt toegestaan. Voor meer informatie, zie onze copyright richtlijnen.

Afbeelding

Afbeelding 'Decayed building' van Martijn Nijenhuis. (CC BY-NC-ND 2.0).

Ontvang updates via e-mail