De buy-to-let-markt groeit en groeit

Onderwerp:
Dossier:
Pharos toren Den Haag

Afbeelding ‘Pharos toren. Den Haag’ van Roel Wijnants (CC BY-NC 2.0).

Het aantal buy-to-let woningen neemt al lange tijd toe in Nederland. Economen Paul de Vries en Ruben van Leeuwen verwachten op basis van nieuwe data dat deze ontwikkeling zich voortzet: de toekomstperspectieven voor dit segment van de woningmarkt zijn positief. Belangrijke drivers zijn de uitermate aantrekkelijke financiële rendementen en de toenemende vraag naar dit soort huurwoningen. Op dit moment is ongeveer 5% van de totale woningvoorraad in Nederland – 372.000 woningen – en deze voorraad van buy-to-let woningen vertegenwoordigt een totale waarde van ongeveer 65 miljard euro.

De omvang van de markt

Eind oktober schreef Maartje Martens op Me Judice dat er geen harde data zijn over de omvang en de opkomst van buy-to-let woningen (Maartje Martens, 2016). Om een inschatting te maken van de marktomvang, maken wij allereerste gebruik van het Woon Onderzoek Nederland 2015 (WoON 2015). Uit onze analyse blijkt dat er 323.000 woningen (4,4% van de totale woningvoorraad) door particulieren worden verhuurd (tabel 1). Als we oudere WoONdata analyseren, dan blijkt dat de gemiddelde jaarlijkse toename van de marktomvang over de periode 2006-2015 van 7,6% en over de laatste drie jaar zelfs 10,5% is.

Tabel 1: Woningvoorraad bij eigendom in Nederland, 2015

Buy-to-let Instituties Corporaties Eigenaar-
bewoners
Totaal
Aantal × 1.000
Onder de liberalisatiegrens 215 257 2009 - 2481
Vanaf de liberalisatiegrens 108 162 199 - 469
Eigen woningbezit - - - 4328 4328
Totaal 323 420 2207 4328 7278
In procenten van de woningvoorraad (%)
Onder de liberalisatiegrens 3% 4% 28% - 34%
Vanaf de liberalisatiegrens 1% 2% 3% - 6%
Eigen woningbezit - - - 59% 59%
Totaal 4% 6% 30% 59% 100%

Bron: WoON2015, bewerking Rabobank

Belangrijk voor de Nederlandse huurmarkt en de te behalen financiële rendementen, is het onderscheid naar woningen onder en boven de liberalisatiegrens van 710,68 per maand. Onder deze maandhuur zijn woningen gereguleerd en moet de eigenaar de verhuurdersheffing afdragen aan het Rijk. Deze heffing is ongeveer gelijk aan twee maandhuren (0,491% van de totale WOZ-waarde van alle gereguleerde woningen). Het doel van de verhuurdersheffing is om de omvang gereguleerde huursector terug te dringen. Boven de liberaliseringsgrens wordt er geen heffing opgelegd. Ook is de niet-gereguleerde huursector aan veel minder aan strenge regels gebonden.

Zoals blijkt uit tabel 1, valt de meerderheid van de alle huurwoningen binnen de gereguleerde huursector. Dat geldt zowel voor de corporatiesector als voor de private sector. Buy-to-let is hierop geen uitzondering. Wel lijken de buy-to-let woningen van mindere kwaliteit dan de andere huurwoningen: bijna de helft van alle buy-to-let woningen hebben een WOZ-waarde onder de 150.000 euro (figuur 1). Als totale marktomvang schatten bij de buy-to-let markt op 65 miljard euro.

Figuur 1: Eigendom naar WOZ-waarde, 2015

Figuur 1: eigendom naar WOZ-waarde, 2015
Bron: WoON2015, bewerking Rabobank

Als we kijken naar regionale verschillen, dan is duidelijk dat de buy-to-let markt vooral een marktaandeel heeft in de vier grote Nederlandse steden (figuur 2). In Amsterdam is buy-to-let het grootst (12% van de woningvoorraad) en het kleinst in Rotterdam (7% van de woningvoorraad).

In Utrecht ligt het huurniveau van de buy-to-let woning het hoogst (gemiddeld 736 euro), gevolgd door Den Haag (731 euro) en Amsterdam (706 euro). Rotterdam is hekkensluiter (550 euro). We kunnen ook met behulp van het puntensysteem uitrekenen of verhuurders de maximale huur vragen. Daaruit blijkt dat in Amsterdam de verhouding tussen de actuele en de maximale huur het minst uit elkaar ligt.

In Utrecht ligt het huurniveau van de buy-to-let woning het hoogst (gemiddeld 736 euro), gevolgd door Den Haag (731 euro) en Amsterdam (706 euro).

Volgens de normen die de overheid stelt, zou de huur in Amsterdam met 13% omhoog kunnen. In Rotterdam is het verschil het grootst (23%). Opvallend is dat men gemiddeld een te hoge huur vraagt voor buy-to-let woningen die niet in de grote steden staan. Gemiddeld liggen de huren buiten de grote steden 6 procent boven het wettelijk maximum (zie appendix).

Figuur 2: Eigendom naar grote steden, 2015

Figuur 2, eigendom naar grote steden, 2015
Bron: WoON2015, bewerking Rabobank

Deze steekproefuitkomsten vergelijken wij met registratiedata van het Kadaster. Het Kadaster kan achterhalen of de eigenaar van een woning daadwerkelijk in de woning woont. Als een particulier twee of meer woningen bezit, maar anderen in de tweede of volgende woning ingeschreven staan, dan is het aannemelijk dat er sprake is van een buy-to-let constructie. Als niemand in de tweede of volgende woning woont, dan gaat het om vakantiewoningen of woningen die te koop staan. Volgens deze telling verhuren particulieren op dit moment (vierde kwartaal 2016) ongeveer 268.000 buy-to-let woningen[1].

Sommige particulieren pakken de verhuur van hun kleine woningportfolio professioneel aan. Hiervoor hebben zij een juridische entiteit opgericht. Ook voor de omvang van deze groep kan benadering gegeven worden. Hiervoor gebruikten wij een maximum van vijftig woningen per verhuurder. Dan gaat het om ongeveer 104.000 woningen.

Wij komen zodoende tot de conclusie dat er (268.000 + 104.000 =) 372.000 woningen worden verhuurd die wij het label buy-to-let kunnen geven. Dit is ongeveer 5% van de totale woningvoorraad. Dit percentage ligt iets hoger dan op basis van het WoON2015 werd geschat, maar dat is verklaarbaar. Het meetmoment van het WoON ligt in 2015 en de telling van het Kadaster is actueel. Met de veronderstelde snelle groei van deze sector lijkt 5% een goede inschatting van de marktomvang. Figuur 3 geeft het verschil tussen de portfolio van particulieren en particulieren die vanuit een juridische entiteit verhuren. De natuurlijke personen hebben vooral een portfolio van minder dan 10 woningen.

Figuur 3: Aantal buy-to-let woningen naar omvang portfolio en verhuurder (x 1000)

Figuur 3: Aantal buy-to-let woningen naar omvang portfolio en verhuurder
Bron: Kadaster, bewerking Rabobank

Groei vooral door meer aanbod

Decennialang kreeg de private huursector, en dus ook de buy-to-let sector, geen kans op groei. De Nederlandse overheid stimuleerde de koopsector en ondersteunde de gereguleerde huursector. De recente hervormingen op de woning- hypotheekmarkt en de nieuwe woningwet zorgen ervoor dat de buy-to-let markt meer ruimte krijg terwijl de lage rendementen op financiële markten in combinatie met de lage hypotheekrentetarieven particulieren hebben aangezet om te investeren op de woningmarkt (zie ook Martens 2016).

Er is ook meer aanbod aan buy-to-let woningen. De lage rente omgeving, eigenlijk vooral de lage rente op spaargeld, maakt investeringen in woningen financieel attractiever. Daarbij komt dat in de crisisperiode de huren gewoon zijn doorgestegen terwijl de woningprijs flink is gedaald. Met andere woorden: er kan een flink rendement op de verhuur van woningen worden behaald. Daarbovenop komt nog dat de herziende woningwet (juli 2016) behoorlijk meer mogelijkheden geeft voor tijdelijke huurcontracten van twee tot zelfs vijf jaar of tijdelijke huurcontracten die afhankelijk zijn van de bijvoorbeeld de leeftijd van de huurder.

Naast dat particulieren op zoek zijn naar financieel rendement, is er ook een groep particulieren dat bij toeval één of meerdere woningen is gaan verhuren. Een flinke groep huishoudens kocht net voor of in de crisisperiode een volgende koopwoning en kreeg opeens de ‘oude’ woning niet meer verkocht. Men is toen gaan verhuren om de kosten in de hand te houden. Uiteindelijk bleek, vooral toen de rentetarieven daalden, het verhuren een goed rendement op te leveren. Het zelfde geldt voor kinderen die een woning van hun overleden ouders erfden. Deze worden ook deels ter verhuur aangeboden. Verder hoeven particulieren met een portfolio onder de 50 woningen(verhoogd van 25 naar 50 woningen op basis van een aangenomen amendement op 20 december 2016) geen verhuurdersheffing en geen inkomstenbelasting over de verhuuropbrengsten af te dragen. In een periode van zeer lage hypotheekrente (die men trouwens niet mag aftrekken) blijft een zeer aantrekkelijk rendement over. Zelfs in de gereguleerde sector.

Toekomstige ontwikkelingen

Onze verwachting is dat het aantal en aandeel buy-to-let woningen de komende jaren toeneemt. We zien een trend dat private personen met vermogen het aandurven om goedkope huurwoningen te kopen en vervolgens te verhuren. Onze constatering is dus dat anticiperen op de huidige grootstedelijke marktomstandigheden en niet zozeer de bron van de stevige prijstoename zijn, zoals Maartje Martens (2016) suggereerde. Verder is de groei van deze markt een reden voor hypotheekaanbieders om speciale buy-to-let hypotheekproducten te ontwikkelen. Juist in de Nederlandse studentensteden Amsterdam, Rotterdam en Utrecht en de Expat stad Den Haag groeit het aanbod van buy-to-let woningen.

Appendix

Figuur A1: Gevraagd en maximum huurniveau, 2015

Figuur A1: Gevraagd en maximum huurniveau, 2015
Bron: WoON2015, bewerking Rabobank

Voetnoot

  1. Doorstromers op de koopwoningmarkt bezitten vaak twee woningen. De woning waar men naar toe verhuist of al in woont, en woning die wordt verkocht. Alleen woningen die langer dan zes maanden in bezit zijn, zijn in deze telling meegenomen.

Referenties

Martens, M., 2016, “Nieuwe woningmarktbubbel met nieuwe risico’s door opkomst buy-to-let”, Me Judice, 27 oktober 2016.

Te citeren als

Paul de Vries, Ruben van Leeuwen, “De buy-to-let-markt groeit en groeit”, Me Judice, 3 januari 2017.

Copyright

De titel en eerste zinnen van dit artikel mogen zonder toestemming worden overgenomen met de bronvermelding Me Judice en, indien online, een link naar het artikel. Volledige overname is slechts beperkt toegestaan. Voor meer informatie, zie onze copyright richtlijnen.

Afbeelding

Afbeelding ‘Pharos toren. Den Haag’ van Roel Wijnants (CC BY-NC 2.0).

Ontvang updates via e-mail