Exponentiële prijsstijging

De huizenprijs is tussen 1985 en 2008 verviervoudigd en deze is, na een daling sinds 2015, opnieuw aan het stijgen. De woningmarkt in Nederland was tot 2008 voortdurend krap. Dit is veroorzaakt door het bewust restrictief ruimtelijke ordeningsbeleid van de Nederlandse overheid (zie ook MBZenK, 2016 en Tijdelijke_Commissie_Huizenprijzen, 2013). Indien 4,4 miljoen huishoudens tegen elkaar opbieden om 4,3 miljoen koopwoningen te kunnen bewonen, stijgt de huizenprijs. De prijs blijft semi-exponentieel stijgen totdat het prijsplafond in zicht komt, waarna de stijging geleidelijk stopt. De ontstane curve heeft een vorm die lijkt op een S. Indien het prijsplafond vervolgens omhooggaat, wordt ook de prijsstijging hervat. Het huizenprijsplafond stellen we gelijk aan het maximale krediet van een (gemiddeld) huishouden dat een huis wil kopen[1], plus haar eigen vermogen (inclusief schenkingen), minus de kosten die met de aankoop samenhangen.[2] In het model wordt de geschetste S-curve verkregen door te vermenigvuldigen met een fractionele factor (FF) die gelijk is aan het prijsplafond minus de prijs, gedeeld door het prijsplafond.

Het modelleren van de huizenprijs

De gemiddelde huizenprijs in Nederland is gelijk aan de beginwaarde plus de huizenprijsstijgingen.[3] De prijsstijging stellen we gelijk aan een groeifactor GF vermenigvuldigd met de prijs, de kredietsnelheid.[4] en de fractionele factor (FF). We hebben met de kleinste kwadraten methode uitgezocht welke waardes voor de kredietfactor en de groeifactor de beste fit geven. Indien we de gevonden waarden invullen in de formule, krijgen we de blauwe model prijscurve in figuur 2, die ook visueel redelijk goed met de gerapporteerde prijscurve (rood) overeenkomt en die de maximale prijs (groen) volgt. De prijs is semi-exponentieel gestegen door het aanhoudende woningtekort, terwijl het huizenprijsplafond voortdurend hoger werd door een combinatie van BBP-groei, het voor een groter deel meetellen van het tweede inkomen en de verruiming van de LTI. De kredietsnelheid werd vergroot door de verlaging van de kosten van makelaar en notaris, en door de verruiming van de LTV.

Vanuit economisch perspectief zijn dalende woningprijzen ongewenst omdat daardoor de bouwproductie afneemt, de doorstroming wordt geremd en de economische groei afneemt. 

Dalende huizenprijzen

In 2008 sloeg de woningmarkt om van een tekort naar een licht overschot (Peels & Dankers, 2017) aan woningen en als gevolg daarvan begonnen de huizenprijzen te dalen. Net zoals een stijgende huizenprijs zijn plafond kent, heeft een dalende huizenprijs een bodem. Die is echter niet goed bekend omdat deze periode van prijsdaling de eerste was in 25 jaar. Daarom is de prijsdaling in het model gemodelleerd als proportioneel met het huizenoverschot.

Herstellende huizenmarkt

In 2013 ontstond er weer langzaam een woningtekort. Thuisblijvende starters kwamen alsnog op de markt en veroorzaakten eerst een klein, en vervolgens een groot tekort aan woningen. De prijsformule is opnieuw geldig.[5]

Figuur 2. De huizenprijs volgens het CBS (rood), het prijsplafond (groen) en de model prijs (blauw). Het piekje in het prijsplafond in 2014 wordt veroorzaakt door de tijdelijk verruiming van de schenkingsvrijstelling; de groei in het prijsplafond vanaf 2017 door de stijging van het BBP per huishouden.

Figuur 3 Zelfde condities als figuur 2, met extra kapitaalinstroom. De sterke gerapporteerde prijsgroei in 2015 – 2018 (rood) kan in het model (blauw) bereikt worden door vanaf 2015 een kapitaalinstroom van 5 miljard Euro per jaar toe te voegen, waardoor het prijsplafond (groen) hoger komt te liggen. Dit komt overeen met de aanschaf van zo’n 25.000 woningen door beleggers als buy-to-let per jaar.

Prognose: Nieuwe woningmarktcrisis

In een eerder artikel (Peels & Dankers, 2017) hebben de auteurs laten zien dat in de komende jaren meer huizen zullen worden opgeleverd dan er aan extra huishoudens bijkomen en dat daardoor het woningtekort tussen 2022 en 2025 opnieuw zal omslaan in een overschot. Dit zal een significante daling van de huizenprijs veroorzaken, zoals te zien is in figuur 2. NB: hoe meer woningen de komende jaren worden gebouwd, hoe eerder de woningprijs instort.

Beleidsimplicaties

De meeste huizenbezitters zijn gebaat bij een stijgende huizenprijs omdat hun vermogen daardoor toeneemt en zij bij toekomstige verkoop na een prijsdaling niet met een restschuld blijven zitten. Veel woningbezitters waarderen bovendien de mogelijkheid om een deel van de overwaarde van hun woning consumptief te verzilveren. Zelfs voor aspirant-kopers is een (lichte) stijging gewenst, omdat zij vanaf de koop ook profiteren van de stijging en omdat ze bij een dalende prijs veelal afwachten en dus pas kopen als de prijs weer stijgt. Vanuit economisch perspectief zijn dalende woningprijzen ongewenst omdat daardoor de bouwproductie afneemt, de doorstroming wordt geremd en de economische groei afneemt. De stijging van de huizenprijs is bij voorkeur langzaam, omdat er dan geen zeepbellen ontstaan en omdat de woningen dan beter betaalbaar blijven.

Dit heeft de volgende implicaties voor beleid: Ten eerste is het gunstig om een klein woningtekort te handhaven, omdat daardoor de prijzen licht zullen blijven stijgen. Het overheidsbeleid op dit gebied in de decennia voor de crisis was in dat opzicht dus effectief. Het huidige beleid (“Bouwen, bouwen, bouwen”) is kortzichtig en op termijn desastreus, omdat het een overschot gaat creëren. De metafoor van lemmingen die naar een afgrond rennen komt hierbij op. Ten tweede kan door de LTV te verlagen, de prijsstijgingssnelheid worden afgeremd.[6] Een lage LTV verplicht huishoudens om eerst te sparen en voorkomt dat kopers in een krappe markt meer kunnen bieden dan de op de taxatiewaarde gebaseerde vraagprijs. Ten derde kan de maximale huizenprijs laag gehouden worden door de LTI laag te houden en daarmee het maximaal krediet. Kopers kunnen zich dan slechts een goedkoper huis veroorloven. Het volledig meetellen van het tweede inkomen in de LTI vraagt ook, vanuit prijsbeheersingsperspectief, om een lagere LTI. De LTI moet ook weer niet te laag worden, want dan komt het huizenprijsplafond onder de huidige prijs te liggen en zal de prijs gaan dalen, zelfs in een krappe markt.[7] Ten vierde wordt de maximale prijs lager indien de hypotheekrente stijgt. De Nederlandse overheid heeft echter maar beperkt invloed op de rente, en zou zich ook erg impopulair maken indien ze de rente zou verhogen (door een toeslag of iets dergelijks) om de woningprijzen laag te houden.Ten vijfde kan geconcludeerd worden dat de schenkingsvrijstelling beter weer afgeschaft kan worden omdat deze in de huidige krappe markt sterk prijsopdrijvend werkt. Deze kan dan na de voorspelde prijsdaling in 2025 weer tijdelijk geactiveerd worden om starters in een aarzelende markt over de drempel te trekken, net als in 2013. Ten zesde zou buy-to-let ontmoedigd kunnen worden. Buy-to-let brengt extra kapitaal op de kopersmarkt waardoor het maximaal krediet verhoogd wordt en de prijzen stijgen. Ten zevende zouden woningbouwcorporaties anti-cyclisch moeten investeren: nu weinig en over enkele jaren veel woningen nieuwbouwen. Sloop moet uitgesteld worden tot midden jaren ’20. Ten achtste zou commerciële woningverhuur aan toeristen (zoals Airbnb), waardoor huishoudens minder woningen beschikbaar hebben, de eerstkomende jaren kunnen worden geremd en vanaf midden jaren ’20 gestimuleerd.

Conclusie

De auteurs geven een mogelijke verklaring voor de exponentiële groei en -daling van de huizenprijs zoals deze in Nederland hebben plaatsgevonden sinds 1985 en een voorspelling voor de huizenprijsontwikkeling tot 2030. De drijvende kracht is volgens de auteurs het woningtekort respectievelijk -overschot dat veroorzaakt wordt door de varkenscyclus in de bouw. De dreigende overproductie in de woningbouw zal ervoor zorgen dat de woningmarkt over enkele jaren instort. Omdat de woningmarkt verantwoordelijk is voor een kwart van de groei van het BBP (Feiertag, 2017), zal dit ook een serieus effect hebben op de Nederlandse economie. De voorspelde prijsdaling kan voorkomen worden door geen woningoverschot te laten ontstaan. Hiervoor zou de groei van het woningbouwvolume moeten worden beperkt en op termijn geleidelijk moeten worden afgebouwd. De auteurs geven ook andere beleidsaanbevelingen om de huizenprijsstijgingen beperkt te houden.

Voetnoten

Referenties

Feiertag, B. (2017), Economie groeit in hoog tempo, DNB.

MBZenK (2016), Wonen in beweging; De resultaten van het Woononderzoek Nederland 0125, Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties.

Peels, R., & Dankers, R. (2017, 09 19). Op volle kracht bouwen brengt ineenstorting huizenmarkt dichterbij . Opgehaald van www.mejudice.nl: www.mejudice.nl/artikelen/detail

Tijdelijke_Commissie_Huizenprijzen (2013), Kosten Koper. Eindrapport - Een reconstructie van 20 jaar stijgendehuizenprijzen, Tweede Kamer der Staten-Generaal.