Gedragscode hypotheken moet op de schop

De discussie over de kredietcrisis beslaat vele oorzaken en wellicht net zoveel gevolgen, maarwat ik in het debat tot nu toe heb gemist – maar het kan zijn dat ik er over heen heb gelezen – is de interactie tussen bijziendheid en concurrentie. Toen ik een jaar of tien geleden bij De Nederlandsche Bank een studie deed naar kuddegedrag op financiële markten trof mij vooral een reeks studies over het effect van rampbijziendheid op de huizenmarkt. Mijn toenmalige baas kon over dit onderwerp slechts droogjes opmerken: “hiermee kunnen we ons niet profileren”, maar ik was gefascineerd. Richard Herring en zijn co-auteurs laten zien, dat mensen een subjectieve inschatting maken van risico’s. Als die inschatting erg laag wordt, ronden mensen hem – onbewust – naar beneden af, tot nul. Een kans van nul, dat betekent dat het niet op de agenda staat van het management van een financiële instelling, en dat een stijging van risico’s zodoende niet wordt gesignaleerd: het is uit het systeem. Een ramp gebeurt heel infrequent, en indien deze lang geleden heeft plaatsgevonden, dan schatten de meesten van ons de kans erop nihil. Dat noemen we rampbijziendheid, en die kan leiden tot het verschaffen van te ruim hypothecair krediet: mensen mogen teveel lenen en/of ze betalen een te lage rente. Het meeste trof mij in de studie van Herring en anderen de funeste rol van concurrentie. Stel dat de helft van de banken rampbijziend is, en de andere helft niet. Wat gebeurt er met die andere, slimme, verstandige helft? Die wordt van de markt gevaagd, want de klant kan elders, namelijk bij een rampbijziende bank, een grotere lening krijgen tegen een lagere rente! Zelfregulering en toezicht zouden dit perverse effect van concurrentie, mits goed ontworpen, kunnen tegengaan.

In Nederland hebben we zelfregulering en toezicht op het gebied van hypothecair krediet. Maar zijn ze goed ontworpen? Neem de in 2007 aangepaste Gedragscode Hypotheken, een zelfregulering van de bankensector. De code stelt een maximum van zo’n 30-35 aan het percentage van het inkomen dat iemand “verantwoord” aan woonlasten kan betalen. Vreemd genoeg geldt dit maximumpercentage voor elke combinatie van rente en aflossing – terwijl het voor een verantwoorde financiële planning nogal wat uitmaakt of die 30-35% alleen rente is, dan wel rente plus aflossing. Als mensen aflossen is dat sparen, en het is toch vreemd, om niet te zeggen onverantwoord, om daar een maximum aan te stellen. Zelf ben ik zo iemand die zichzelf dwingt om te sparen door onverantwoord duur te wonen maar flink af te lossen: als mijn spaargeld op de bank staat kan ik er te gemakkelijk bij, en van de aandelenmarkt word ik zenuwachtig. Verkeerd ontworpen dus. Maar daar houdt het niet op. Volgens de Gedragscode maakt het voor het maximaal verantwoorde hypotheekbedrag niet uit of de rente vast of variabel is. Sterker nog: een variabele rente is doorgaans lager, en dus moedigt de Gedragscode die aan, want wie kiest voor variabel heeft dus lagerewoonlasten en kan flink extra lenen. Maar een variabele rente, dat is pas riskant. Dat kan een kind begrijpen, we hebben het in de VS kunnen zien, en dat ondervinden ook de huiseigenaren die nu een continuïteitsbijdrage aan hun bank moeten betalen om hun hypothecaire lening te mogen verlengen.

Een goede Gedragscode maakt onderscheid tussen rentelasten en aflossingen, en hanteert een verschillend maximum voor vaste en variabele rente. Een goede adviseur zorgt er voor dat mensen begrijpen dat het al dan niet vastzetten van de rente niets te maken heeft met het gokken op renteverlagingen en –verhogingen. Vastzetten, dat is een verzekering afsluiten tegen een stijging van je woonlasten: als je zo’n stijging niet kan opvangen, moet je wel – net zoals je als huiseigenaar maar beter een opstalverzekering afsluit, ook al is de kans dat je huis afbrandt minimaal.

Referenties:

Guttentag, J.M. en R.J. Herring, 1986, Disaster myopia in international banking, Essays in International Finance 164, Princeton University

Herring, R.J., 1999, Credit Risk and Financial Instability, Oxford Review of Economic Policy 15 (3): 63-79.

Herring, R. en S. Wachter, 2002, Bubbles in Real Estate Markets, Working Paper 402, Zell/Lurie Real Estate Center.

Prast, H.M., 2002, Herding in Financial Markets: a role for psychology in explaining investor behaviour?, in Paul Wilmott and Henrik Rasmussen (eds), New Directions in Mathematical Finance, John Wiley.

Deze bijdrage verscheen eerder in het NRC Handelsblad van 30 september 2008.