Hypotheekrenteaftrek debet aan DSB-debacle

Hypotheekrenteaftrek debet aan DSB-debacle image
De hypotheekrenteaftrek heeft een markt geschapen voor risicovolle hypotheekconstructies. Daar liggen de wortels van het DSB debacle. Beperk de fiscale voordelen van het eigen huis, dat maakt veel van de complexe producten die nu problemen veroorzaken overbodig, stellen economen Gautier en Van der Klaauw. Het is voordelig voor de overheid, verkleint het risico dat huishoudens lopen en vergroot de stabiliteit van de financiële sector.

DSB schiep zelf vertrouwenscrisis

De DSB bank is failliet. Waar ging het als eerste mis? Was het de krankzinnige actie van Pieter Lakeman? Die heeft zeker bijgedragen. Geen enkele bank overleeft een bankrun en spaarders hebben geen belang om niet mee te doen aan een dreigende bankrun. Het kost slechts een paar muisklikken om het ongemak van het terugvragen via DNB en de misgelopen rente van een paar maanden te voorkomen. Voor de grotere spaarders (meer dan 100.000 euro) en degene met een achtergesteld deposito zijn de prikkels om mee te doen aan een bankrun nog groter.

Lakemans oproep om op dit slechte evenwicht te coördineren is gelukt. De vraag is wat er gebeurd zou zijn als Lakeman had opgeroepen tot een bankrun bij een andere kleine bank zoals de Triodos bank. Waarschijnlijk zou er niets gebeurd zijn. Het imago van de DSB bank had al zwaar te leiden onder de verkoop van ontransparante complexe koopsompolissen en andere woekerproducten waar enorme provisies op werden berekend. Het vertrouwen in de DSB bank was klein, wat een bank erg kwetsbaar maakt.

Oorsprong van de woekerhypotheken

Waar komen de woekerhypotheken vandaan waar de DSB bank aan ten onder is gegaan? Tot begin jaren ‘90 was het gebruikelijk om een zogenaamde annuïteitenhypotheek te nemen waarbij de hypotheekschuld over de looptijd steeds kleiner wordt. Omdat rentebetalingen bij een annuïteitenhypotheek afnemen, wordt het fiscale voordeel van het eigen huis steeds kleiner.

Halverwege de jaren ‘90 introduceerden banken allerlei constructies om het fiscale voordeel van een eigen huis zo groot mogelijk te maken. De hypotheekschuld wordt in deze constructies pas aan het eind van de looptijd afgelost met vermogen dat belastingvrij opgebouwd is in een kapitaalverzekering. Aan de kapitaalverzekering werden allerlei andere producten zoals een overlijdensrisicoverzekering gekoppeld, waaraan de banken makkelijk geld verdienden. Door de fiscale voordelen zijn dit soort hypotheekconstructies ondanks de hoge provisies vaak toch nog voordelig voor de consument. Maar het zijn ook weinig transparante constructies die voor veel consumenten te ingewikkeld zijn. De DSB bank vroeg enorm hoge provisies, maar het is zeker niet de enige bank die zich hieraan schuldig heeft gemaakt.

Figuur 1 laat zien hoe sinds halverwege de jaren ‘90 de hypotheekschuld in Nederland is toegenomen afgezet tegen het Bruto Binnenlands Product (BBP). In 1995 toen het overgrote deel van de hypotheken nog annuïteitenhypotheken waren was de totale hypotheekschuld in Nederland ongeveer 40 procent van het BBP, terwijl in 2005 dit bijna 100 procent was.

Hypotheekschuld en Bruto Binnenlands Product in Nederland

Figuur 1: Hypotheekschuld en Bruto Binnenlands Product in Nederland (bron: CBS).

Figuur 2 laat zien dat in 1990 de hypotheekschuld in Nederland niet veel hoger was dan in andere landen. In 2006 was Nederland (samen met Denemarken) echter koploper als het om hypotheekschuld gaat. De reden hiervoor is niet dat het eigen huis bezit explosief is gegroeid. In 2002 bezat 53 procent van de Nederlandse huishoudens een huis. Dit is veel lager dan in de meeste OESO landen, waar het eigen huis bezit vaak rond de 70 procent of meer is (bijvoorbeeld in België, de Verenigde Staten en Engeland). Omdat nergens de fiscale behandeling van het eigen huis zo genereus is, kunnen we concluderen dat de hypotheekrente aftrek, die in 1914 geïntroduceerd is, gefaald heeft in het stimuleren van het eigen huis bezit.

Internationale vergelijking van hypotheekschuld

Figuur 2: Internationale vergelijking van hypotheekschuld (bron: OECD).

Hypotheekrenteaftrek maakt financiële systeem minder stabiel

Door de stijging van de hypotheekschuld is de belastingopbrengst die de overheid jaarlijks misloopt vanwege de genereuze hypotheekrenteaftrek opgelopen tot 10 miljard euro. Eigen huis bezitters hebben vaak zowel een hypotheekschuld als een relatief groot vermogen, wat de nodige risico’s met zich meebrengt. De fiscale voordelen stelden banken in staat consumenten te verleiden om risicovolle producten zoals beleggingshypotheken te kopen. Door de financiële crisis merken veel huishoudens nu dat deze producten veel risicovoller zijn dan vooraf werd gedacht en dat de provisies hoog zijn. Een groot deel van de hypotheekrenteaftrek komt terecht bij de banken. En omdat consumenten geen hypotheekschuld aflossen maar eigen vermogen aanhouden, zijn de balansen van de banken substantieel opgerekt. Banken zijn dus kunstmatig groot gemaakt, wat het financiële systeem instabieler maakt.

Tenslotte heeft de hypotheekrente aftrek nog een aantal andere vreemde bijeffecten. Zo zijn veel subsidies afhankelijk van het belastbaar inkomen (dus na aftrek van de hypotheekrente). Een huishouden dat verhuist van een goedkoop naar een duurder huis met een hogere hypotheek, zal dus merken dat het bijvoorbeeld een hogere tegemoetkoming voor de kosten van de kinderopvang ontvangt.

Pak hypotheekrenteaftrek aan

Het kabinet heeft onlangs aangekondigd dat er flink bezuinigd moet gaan worden en dat er daarbij geen taboes zullen zijn. Dit is een goede kans om eens kritisch naar de fiscale behandeling van het eigenhuis te kijken. Natuurlijk zal men hierbij voorzichtig te werk moeten gaan, om de toch al fragiele woningmarkt niet teveel te ontregelen. Het zou goed zijn om de fiscale voordelen van de kapitaalverzekeringen voor het eigen huis af te schaffen en terug te keren naar annuïteitenhypotheken. Dat laatste kan door de hypotheekrenteaftrek te beperken tot rente in een annuïteitenhypotheek.

Misschien wel een beter alternatief zou zijn om de hypotheekschuld te verplaatsen naar Box 3 (waarin het mogelijk zou moeten zijn om vanwege een hypotheek een negatief te hebben). Hypotheekschulden en bezit worden dan fiscaal gelijk behandeld, waardoor het aanhouden van grote spaartegoeden weinig aantrekkelijk is als een huishouden ook een hypotheekschuld heeft. Daarnaast heeft iedereen in Box 3 hetzelfde tarief, waardoor de huidige ongelijkheid tussen hoge en lage inkomens verdwijnt.

Er zal een lange overgangsperiode moeten zijn om consumenten de mogelijkheid te geven zich aan te passen aan een nieuwe situatie. Maar het is wel belangrijk zo snel mogelijk duidelijkheid te scheppen zodat het ontwikkelen van het ontwikkelen van nieuwe complexe hypotheekproducten die er op gericht zijn om zoveel mogelijk van de hypotheekrenteaftrek af te romen ontmoedigd wordt. Dat is goed voor de schatkist, huishoudens zullen minder risico lopen en de Nederlandse financiële sector zal stabieler worden.

Te citeren als

Pieter Gautier, Bas van der Klaauw, “Hypotheekrenteaftrek debet aan DSB-debacle”, Me Judice, 20 oktober 2009.

Copyright

De titel en eerste zinnen van dit artikel mogen zonder toestemming worden overgenomen met de bronvermelding Me Judice en, indien online, een link naar het artikel. Volledige overname is slechts beperkt toegestaan. Voor meer informatie, zie onze copyright richtlijnen.