Maakte het H-woord een paarse regering onmogelijk?

Links en rechts over bezuinigen

Er zijn bekende meningsverschillen tussen links en rechts over bezuinigingen en de bescherming van de zwakkeren in de maatschappij. Subsidies die herverdelen worden door links aanbevolen en door rechts verafschuwd. Maar in het conflict over de huizenmarkt waren de rollen omgedraaid. Dit keer vond links dat rechts teveel geld uit wil geven aan een ineffectieve subsidie, en rechts vond dat links te hard wil bezuinigen op deze subsidie. Hoe komt het dat rechtse kiezers massaal stemmen voor het in stand houden van een ineffectieve subsidie, normaliter toch een links probleem?

Hoe werkt de huizenmarkt?

De prijs wordt bepaald door vraag en aanbod. De vraagkant van de huizenmarkt is redelijk eenvoudig. Je kunt je voorstellen dat mensen bereid zijn om 30 tot 40 procent van hun netto inkomen aan het huis te spenderen. Deze uitgaven op het niveau van een huishouden liggen redelijk vast. Met beleid kan de overheid de uitgaven op het niveau van de markt waar de huizen worden verkocht beïnvloeden. Bijvoorbeeld, met de huidige hypotheekrenteaftrek kunnen de uitgaven oplopen tot 30 a 40 procent van het bruto inkomen.

De aanbodzijde is ingewikkelder. De belangrijke vraag lijkt hoeveel het kost om een huis te bouwen, maar dat is schijn. Er zijn twee zeer verschillende situaties mogelijk. De eerste situatie is die waarin bouwland ruim voorradig is. De tweede situatie is die waarin ruimte zeer schaars is zodat bouwgrond de meeste beperkende factor is. Het effect van overheidsbeleid op de huizenmarkt hangt af van de situatie waarin we zitten. De hypotheekrenteaftrek had lang geleden een heel ander effect dan dat het nu heeft.

Als er onbeperkte ruimte is om nieuwe huizen te bouwen kan elke extra euro worden omgezet in een mooier groter huis op een groter perceel. Een koopsubsidie zorgt er dan voor dat mensen zich betere huizen kunnen veroorloven, of eerder een eengezinswoning kunnen betrekken. Als de ruimte voor woningbouw beperkt is, zal de waarde van een huis voor een belangrijk deel worden bepaald door het recht om ergens te wonen. Deze waarde komt terecht in de grondprijs. Het prijsverschil tussen de Randstad en de provincie laat dit effect mooi zien. Een extra euro aan woonlasten vertaalt zich dan niet in een groter huis met meer grond, maar vooral in duurdere bouwgrond. Dat betekent dat een subsidie op woonlasten zich niet vertaalt in lagere kosten voor de huishoudens bij gelijkblijvend woongenot, of in gelijke kosten bij stijgend woongenot, maar terecht komen in hogere huisprijzen, voor dezelfde huizen, met gelijkblijvende woonlasten. Deze situatie met een inflexibel aanbod van bouwgrond lijkt de realistische weergave van de huidige situatie in Nederland. Meer nieuwbouwlocaties openen heeft alleen een tijdelijk effect.

Recente politieke ontwikkelingen verklaard

Met deze achtergrondinformatie kunnen we proberen de politieke bewegingen van de afgelopen maanden te begrijpen. Als een politicus waarschuwt dat de huisprijzen in zullen zakken als de hypotheekrenteaftrek wordt aangepakt, betekent dat eigenlijk dat de politicus bovenstaande analyse ondersteunt. De politicus gaat er ook vanuit dat een groot deel van de koopsubsidie in de waarde van de grond terecht komt. Eigenlijk zegt de politicus dat de koopsubsidie niet in staat is om effectief de woonlasten te verlagen. Als de politicus dan tegelijkertijd zegt dat deze subsidie niet moet worden aangepakt, dan is dat vreemd. Zeker voor een rechtse politicus die principieel tegen het ineffectief rondpompen van geld is.

Hoe kunnen we deze inconsistentie verklaren? De meest voor de hand liggende verklaring is dat de politici met economische kennis op de hoogte zijn van de ineffectiviteit van de hypotheekrenteaftrek, maar dat ze het te moeilijk vinden om het aan de kiezer uit te leggen. Het is makkelijk om de mantra van de afgelopen jaren te herhalen: het verminderen van de hypotheekrenteaftrek is slecht, de huisprijzen zullen dalen en huizen worden onbereikbaar voor starters. Lekker eenvoudig. Het is veel ingewikkelder om uit te leggen dat de redenering niet klopt, en het vergt vertrouwen in de kiezer; vertrouwen dat die in staat is om te begrijpen hoe de huizenmarkt werkt. Het lijkt erop dat de politici niet zoveel vertrouwen hebben in de kiezer. Het gevolg van dit gebrek aan vertrouwen is een dure ineffectieve koopsubsidie die niet afgeschaft kan worden.

We houden onszelf voor de gek

Ergens in de toekomst zullen we de werkelijkheid onder ogen moeten zien en zal de huizenmarkt moeten worden opgeschoond. Als we te lang wachten en in een keer een heel grote stap moeten zetten komt er een crisis zoals in Zweden in 1992. Als we de hypotheekrenteaftrek vervangen door een budgetneutrale belastingverlaging en het overheidsbeleid langzaam aanpassen zullen de meeste mensen er op vooruit gaan, zelfs de meeste huisbezitters. Het is onnodig dat half Nederland een zo groot mogelijke schuld aangaat om de belastingbetaling te minimaliseren. De politici weten dat waarschijnlijk. Maar een genuanceerd verhaal is een ergere nachtmerrie dan een crisis in een onbekende toekomst.

* Dit artikel is eerder verschenen in de Volkskrant van 2 augustus 2010.