Verkiezingen gaan te weinig over problemen op de woningmarkt

Woningmarkt in problemen

Het gaat in deze campagne nauwelijks over de woningmarkt, toch zijn vriend en vijand het er over eens dat er iets moet gebeuren. Inmiddels zitten er zo’n 50.000 bouwwerknemers zonder baan. Van de woningen die momenteel te koop worden aangeboden, staat meer dan de helft (51%) al langer dan een jaar te koop. Door de grote hoeveelheid aflossingsvrije hypotheken zien we dat steeds meer huishoudens een hogere hypotheek hebben dan de waarde van hun huis. Bovendien kenmerkt de sociale huurmarkt zich door lange wachtlijsten en scheefwonen.

Nieuwe moraal

Om de problemen op de woningmarkt aan te pakken is dringend een nieuwe moraal nodig. Deugden als spaarzaamheid en verantwoordelijkheid nemen moeten daarbij centraal staan. Zoals het in de ons omringende landen geldt, en in het verleden ook in Nederland gold, past het een goede huisvader of -moeder om zijn of haar schulden af te lossen. Zowel Duitsland als België kent slechts een hypotheekschuld van 40% BBP tegen ruim 100% in Nederland. Daar is een cultuur van sparen en aflossen gemeengoed. In het Lenteakkoord zijn voor nieuwe gevallen afspraken gemaakt om de fiscale aftrek te beperken tot een annuïtair aflossingsschema. We moeten de oude gevallen niet dwingen tot aflossen maar wel verleiden. Daarom stellen wij voor om een bonus voor lopende hypotheken te introduceren die extra aflossen stimuleert en moeten de boetevrije aflossingsmogelijkheid van bestaande hypotheken en de ‘schenkingfaciliteit schuldaflossing eigen huis’ worden uitgebreid (zie Gradus en Blanksma (2012) voor nadere uitwerking). Uitermate behulpzaam daarbij is ook het voorstel voor een sociale vlaktaks. Een vlak tarief leidt tot een gezondere financieringsstructuur van hypotheken en bedrijven, omdat meer lenen dan nodig niet langer fiscaal wordt aangemoedigd (zie ook Gradus et al. (2012)).¹ Aflossen wordt dus verder gestimuleerd en voorkomen wordt dat de middeninkomens met een enorme lastenverzwaring worden opgezadeld.

Huizenprijsstijging niet behulpzaam voor starters

Ook is vriend en vijand erover eens dat de zwakke positie van starters op de woningmarkt extra maatregelen vereist. Daarbij is het niet behulpzaam dat in VVD- en PVV-plannen de huizenprijzen omhoog gaan.² De starter komt daarmee van de regen in drup. Beter is om ervoor te kiezen om starters in 35 jaar of 40 jaar hun woning te laten aflossen en de bestaande regels voor starters minder strak te interpreteren. De afgelopen jaren zijn de mogelijkheden om rekening te houden met de specifieke situatie van een gezin sterk ingeperkt. In onze filosofie kan een plaatselijke bankier een betere inschatting maken dan een Haagse bureaucraat. Het wordt weer tijd voor het gezond verstand, waardoor starters niet onnodig belemmerd worden. Bovendien zou dit meer mogelijkheden bieden voor het toenemende aantal ZZP’ers, dat nu vaak niet voor een hypotheek in aanmerking komt. Ook bouwsparen is daarbij van belang, omdat daarmee een zeker startkapitaal ingebracht kan worden. Toch is er meer nodig om de woningmarkt uit een impasse te halen.

Huurafslag leidt tot dynamiek

Voor een echte oplossing van de woningmarkt is het noodzakelijk dat de huur- en koopmarkt in samenhang worden bezien. Op dit moment bestaat er een grote kloof tussen kopen en huren. Sommige partijen mijden deze discussie.³ We willen het huidige woningwaarderingsstelsel vervangen door een systeem waarbij de huren geleidelijk (met maximaal 2% per jaar bovenop inflatie) verhoogd worden naar een maximum jaarbedrag van 4,5% van de WOZ-waarde. Andere partijen als de PvdA, CU, GL en SGP doen eveneens een dergelijk voorstel.⁴ Ook het woningmarktplan Wonen 4.0 van maatschappelijke organisaties bevat een pleidooi voor dit marktconforme maximum (zie Woonbond e.a. (2012)). Hiermee wordt het scheefwonen opgelost en zal de beweging op de woningmarkt daadwerkelijk tot stand komen. Voorts is het nodig dat corporaties huishoudens met recht op huurtoeslag een afslag op de huur gaan geven en daarmee lagere inkomens compenseren. In dit plan gaan verhuurders de huurtoeslag grotendeels zelf betalen en wordt in ruil daarvoor de verhuurdersheffing geschrapt. Het belangrijkste voordeel van de afslagsystematiek is dat verhuurders beter gaan letten op de goede match tussen de woning en het inkomen van de huurder om zo de kosten van de afslag te beperken. Hierdoor zal een dynamiek op gang komen van nieuwe verhuringen en woningen toegesneden op de doelgroep.

CPB redeneert vanuit marktlogica

Het CPB heeft deze dynamische effecten niet meegenomen in zijn doorrekening en stelt zelfs dat ‘verhuurders bovendien een prikkel krijgen om geen woningen te verhuren aan mensen met recht op huurtoeslag’ (zie CPB (2012, blz. 53). Het CPB redeneert hierbij vanuit de logica van de markt en miskent de enorme maatschappelijke betrokkenheid van vele corporaties, die al meer dan honderd jaar huurwoningen verhuren aan lage inkomens. Zeker, recente misstanden bij sommige corporaties getuigen van weinig betrokkenheid en moeten worden aangepakt, vandaar het initiatief tot een parlementaire enquête, maar dit laat onverlet dat de oplossing niet moet wordt gevonden door het dichotome markt-staat denken. Ook hier biedt deze discussie juist de ruimte om de broodnodige morele waarden een plek te geven en daar de verantwoordelijken op aan te spreken. Wij zijn ervan overtuigd dat maatschappelijke organisaties deze verantwoordelijkheid vervolgens heel goed kunnen waarmaken.

• Een verkorte versie van dit artikel is tevens verschenen in het Financieele Dagblad, 6 september 2012.

Voetnoten

1. Het voorkomen van belastingarbitrage vormt een belangrijk doel van de voorgestelde vlaktaks. De huidige arbitrage vindt vooral plaats tussen de box I en III en wordt door de vlaktaks in Box I in belangrijke mate beperkt. In de plannen van de sociale vlaktaks wordt eveneens voorgesteld om het forfaitaire rendement in box III omhoog te brengen naar 36,5% en tegelijkertijd het fictieve rendement te verlagen (zie CPB (2012, blz. 321)). Voorts wordt voorgesteld om het tarief in box II met 5% te verlagen, zodat daarmee ook het tariefsverschil tussen box I en II wordt gemitigeerd (zie Bovenberg en Gradus (2011)).

2. Volgens het CPB gaan in 2017 de huizenprijzen ten opzichte van het basispad in VVD- en PVV-plannen met respectievelijk 2% en 7% omhoog (zie CPB (2012, blz. 55)).

3. De SP en PVV draaien de maatregelen gericht op scheefwonen terug. Voorts is niet duidelijk in KIK of D66 en VVD streven naar een marktconforme huur van 4,5% van WOZ-waarde en derhalve scheefwonen (structureel) aanpakken.

4. Wel verschilt het jaarlijkse stijgingspercentage per partij.

Referenties

Bovenberg, A.L., en R. Gradus (2011). “Sociale vlaktaks als sluitstuk Boxensystematiek", ESB 96, blz. 230-233.

Centraal Planbureau (2012). Keuzes in Kaart 2013-2017: Een analyse van tien verkiezingsprogramma's: effecten op economie en milieu VVD, PvdA, PVV, CDA, SP, D66, GL, ChrU, SGP en DKP. CPB: Bijzondere Publicatie en bijlagen.

Gradus, R. en E. Blanksma-van den Heuvel, 2012, “Wandelgangenakkoord vormt gezonde stimulans voor afbouwen hypotheekschuld”, Me Judice, 7 mei 2012.

Gradus, R., R. Beetsma, L. Bovenberg, K. Caminada, E. Dijkgraaf, S. Eijffinger, 2012, “Elke Nederlander gebaat bij sociale vlaktaks”, Me Judice, 24 januari 2012.

Woonbond e.a. (2012) Woningmarkplan 4.0,