Woningbezit kan beter onbelast blijven

schoorstenen
Afbeelding ‘Chimneys’ van Jan Tik (CC BY 2.0)
31 mrt 2016 | | 640 keer bekeken
Overheveling van woningbezit naar box 3, zoals onlangs bepleit door het Centraal Planbureau, moet worden beperkt tot de duurste woningen. Al het andere woningbezit zou helemaal niet moeten worden belast. Reden is dat het overgrote deel van de woningen vooraleerst een gebruiksvoorwerp zijn en geen vermogensobject. Dit stelt Joop Evers.

Andere fiscale behandeling

Onlangs kwam het CPB met het voorstel om de eigen woning fiscaal over te hevelen naar box 3. Op dit webforum en ook in het artikel ‘Afkeuring en bijval voor overheveling eigen woning naar box 3’ in het Financieel Dagblad van eerder deze maand komen voor- en tegenstanders aan het woord. Het zijn de bekende standpunten.

Woning als verhuurobject

Achter elke opzet van de fiscale behandeling zit een verhaal ter rechtvaardiging. Zo wordt in de huidige opzet een woning gezien als een object voor verhuur dat de eigenaar als een soort ondernemer beheert, maar zelf weer terug huurt. Dat is een gekunstelde redenering die nauwelijks iets te maken heeft met de praktijk. Afgezien daarvan leidt deze benadering tot fiscale complicaties. Bovendien leidt de fiscale aftrek van hypotheekrente tot de bekende ‘schuldenberg’ en tot persoonlijke keuzes om de maximale aftrek te behouden in plaats van schulden af te lossen, ook als economisch beter zou zijn.

Woning als vermogensobject

Is de eigen woning dan beter op te vatten als een vermogensobject? Dat valt te betwijfelen. Woningen zijn in vergelijking met aandelen, obligaties of kunstvoorwerpen uiterst moeilijk te verhandelen en zij worden maar zeer ten dele als vermogensobject aangekocht. Dus ook deze interpretatie is gekunsteld en menig econoom verwerpt het idee van de eigen woning als vermogensobject.

Woning als gebruiksvoorwerp

Een andere mogelijkheid is de eigen woning op te vatten als gebruiksvoorwerp zoals een auto of de huisraad dat is en dus sterk te défiscaliseren. Dat is realistischer.

Echter een woning heeft een zeer lange levensduur en dus het speculatieve element niet helemaal weg te poetsen. Dat is een argument om ‘dure’ woningen gedeeltelijk ook vermogensobject op te vatten. ‘Duur’ is dan te interpreteren als de fictieve WOZ-waarde ten opzichte waarvan (zeg) 90% van de koopwoningen goedkoper zijn; oftewel het 90%-kwantiel. Dit is verder als referentiewaarde te benoemen. Het gedeelte van de feitelijke WOZ-waarde dat daar boven ligt, wordt dan fiscaal opgevat als vermogen en zodanig ook fiscaal behandeld. Het gedeelte beneden deze referentiewaarde representeert de woning als gebruiksvoorwerp en is dus onbelast. De vermogenswinst op de eigen woning in deze context geldt dan alleen het surplus aan WOZ-waarde boven de referentiewaarde. Uiteraard is er in deze constructie geen hypotheekrenteaftrek en evenmin voor een overdrachtsbelasting. Wel gelden de gemeentelijke belastingen en de waterschapsbelasting.

Gevolgen

Is dit sociaal? Zeer zeker. Jongeren beginnen met weinig vermogen en zullen in eerste instantie ‘goedkopere’ huizen bewonen; dus fiscaal onbelast. Resultaat: een realistischer opvatting van het gebruik van de eigen woning, terwijl bewoners van bescheiden woningen fiscaal in de luwte blijven. De fictieve WOZ-waarde kan in samenhang met de belasting op vermogensopbrengsten zó worden gekozen (bijvoorbeeld als 80%-kwantiel) dat het geheel voor de belastingopbrengsten voor de fiscus ongeveer neutraal uitvalt.

Te citeren als

Joop Evers, “Woningbezit kan beter onbelast blijven”, Me Judice, 31 maart 2016.

Copyright

De titel en eerste zinnen van dit artikel mogen zonder toestemming worden overgenomen met de bronvermelding Me Judice en, indien online, een link naar het artikel. Volledige overname is slechts beperkt toegestaan. Voor meer informatie, zie onze copyright richtlijnen.