Consensus over een lagere LTV, invulling onduidelijk

De commissie Wijffels (2013) presenteerde in haar rapport Naar een dienstbaar en stabiel bankwezen een aantal aanbevelingen voor de financiële sector. Een van die adviezen had direct betrekking op de woningmarkt en dat betrof de voorgestelde verlaging van de LTV naar 80%. Dit zou in de toekomst onder andere de schuldkwetsbaarheid van consumenten verminderen doordat de kans op een restschuld kleiner wordt. Daarnaast zal het depositofinancieringsgat verminderen doordat banken minder geld elders moeten aantrekken. Bovendien zou dit op termijn de financieringskosten van banken kunnen verlagen en daarmee uiteindelijk de hypotheekrente. Inmiddels heeft de regering in haar kabinetsvisie Nederlandse bankensector (2013) de aanbeveling van Wijffels onderschreven. Er is in het kabinetsbeleid al een afbouw vastgesteld van 105% in 2013 naar 100% in 2018 (Rijksoverheid, 2012). De formulering over het toekomstig verloop van de LTV is echter vaag: “Bij robuust herstel van de woningmarkt zullen nadere voorstellen worden gedaan over de uiteindelijke LTV-ratio en het verdere afbouwpad daartoe na 2018.” Oftewel, het is nog onbekend wat het besluit zal zijn na deze periode.

Eerder stelden Piljic en Stegeman (2013) al in hun paper Anders Wonen dat het logisch is om de LTV op termijn te verlagen. Niet zozeer omwille van de financiële stabiliteit, maar meer met het oog op de woonvoorkeuren van consumenten. De veranderingen op de woningmarkt die dit jaar zijn ingezet, zullen uiteindelijk leiden tot een minder verstoorde afweging tussen de huur- en de koopmarkt en maken schuldfinanciering minder aantrekkelijk door een lagere hypotheekrenteaftrek. Dit zal op termijn automatisch leiden tot een verlaging van de LTV, zonder dat de overheid dit oplegt.

Waar zit het risico? LTV of LTI

In Nederland wordt een maximale hypotheek vastgesteld op basis van inkomen, hypotheekrente en leeftijd volgens de NIBUD-richtlijnen (NVB, 2013). Deze financieringsnormen met de nieuwe hypotheekeisen zijn in 2013 opnieuw naar beneden bijgesteld vanwege de dalende koopkracht (NVB, 2013). De financieringsnorm heet ook wel de zogenaamde woonquote. Dit geeft de verhouding weer tussen de uitgaven voor de woning ten opzichte van het beschikbare inkomen. In de Gedragscode Hypothecaire Financieringen is nadrukkelijk gesteld dat de woonquote in principe bindend is en hypotheekbanken op geen enkele wijze meer hun eigen woonquota mogen hanteren. Uit de woonquote vloeit de verhouding tussen de lening en het inkomen voort die internationaal bekend staat als loan-to-income (LTI) ratio. Deze manier van omgaan met hypotheekverstrekking verschilt met de gewoonte in veel andere landen. Daar wordt meestal gekeken naar de LTV en veel minder naar de LTI. Doordat hypotheeknormen zeker de laatste jaren strikt worden toegepast, vallen betalingsachterstanden in Nederland in vergelijking met veel andere landen mee, ondanks een hoge LTV.

Figuur 1: LTV naar leeftijdsgroepen, 2008-2011

Bron: CBS

Dat wil niet zeggen dat aan een hoge LTV geen risico’s zijn verbonden. Een LTV hoger dan 100% betekent dat verkoop leidt tot een restschuld. Dit geldt vooral voor huishoudens die de afgelopen jaren een huis hebben gekocht, het merendeel jongeren (zie figuur 1; van Wijk, 2013). Zolang het huis niet verkocht hoeft te worden, is er echter nog geen probleem. Maar het vormt wel een belemmering voor doorstroming en een probleem voor huishoudens die hun huis gedwongen moeten verkopen, bijvoorbeeld als gevolg van een scheiding of werkloosheid. Een op termijn lagere LTV is dus van belang vanwege de financiële kwetsbaarheid van gezinnen, maar ook voor het functioneren van de woningmarkt.

Internationale vergelijking: vertel het hele verhaal

Vaak wordt in de Nederlandse discussie over een lagere LTV verwezen naar de praktijk in Duitsland of Denemarken. Een vergelijking van schuldfinanciering op de woningmarkt staat echter niet los van de institutionele context. Figuur 2 geeft de mobiliteit weer in de huur- en koopsector in een aantal Europese landen. Meteen valt op dat de mobiliteit in de huursector in alle landen groter is dan in de koopsector. Dit is logisch: bij de aanschaf van een woning zijn er hogere transactiekosten dan bij een huurwoning. Denk daarbij aan de kosten voor verwerving en financiering. Daarnaast valt op dat de mobiliteit op de Nederlandse huurmarkt aanzienlijk lager is dan in landen waar een lagere LTV wordt gehandhaafd zoals Duitsland, Denemarken of Engeland. Dit is onder andere te wijten aan de lange wachtlijsten in de Nederlandse sociale huursector (Beetsma, 2012) en de in internationaal opzicht zeer kleine particuliere huursector.

Figuur 2: Mobiliteit in de koop- en huursector

(a) De mate van mobiliteit is gebaseerd op een enquete van de ECHMP van 1990-2000. Een hoger mobiliteitspercentage duidt aan dat men sneller vanuit een huur- of koopwoning kan verhuizing naar een andere woning.

_{Bron: Van Ommeren (2006) o.b.v. ECHP 1990-2000 Bron: CBS}

Onderontwikkelde huursector

De particuliere huursector in Nederland is dus een onderontwikkeld alternatief. Dit komt doordat het voor zowel vragers als aanbieders niet aantrekkelijk was (en nog steeds is) om in dit segment actief te zijn. Voor vragers was ofwel de sociale huursector een goed alternatief (met lagere huur, goede kwaliteit van woningen, maar wel lange wachtlijsten), ofwel de koopsector (met door de hypotheekrenteaftrek vaak lagere maandlasten dan voor een private huurwoning). Voor aanbieders en investeerders was de private huursector vaak niet rendabel, omdat niet te concurreren viel met de sociale huursector en de koopwoningsector. In deze situatie komt nu langzaam verandering door het tegengaan van scheefwonen, hogere huurstijgingen in de sociale huursector en verminderde hypotheekrenteaftrek. De verhuurdersheffing daarentegen beperkt op dit moment echter wel een verdere uitbreiding van deze sector.

Andere landen, andere keuzes

Het woningaanbod is één onderdeel van de totale context. Ook de financieringskant speelt een belangrijke rol bij de hoogte van de LTV. In Nederland is consumptief lenen boven de maximale LTV voor de aankoop van een woning niet mogelijk. In de Gedragscode Hypothecair Financieren is namelijk nadrukkelijk gesteld dat bij de hoogte van de hypotheek rekening moet worden gehouden met consumptief krediet en andere lasten die horen bij de gezinssituatie.

Nederland heeft met een maximale LTV van 105% bij aankoop op dit moment^[1] dan ook relatief weinig betalingsproblemen. In andere landen zoals de VS (Dröes, 2011), Denemarken en Canada (SER, 2013) ligt de nadruk op een maximale LTV, waar in Nederland de woonquote de primaire norm is. Een maximale LTV van boven de 100% is in veel landen ondenkbaar (zie figuur 3). In de Verenigde Staten wordt een hypotheek met een LTV van boven de 80% gezien als buitengewoon risicovol (Dröes, 2011). Op die manier zou men kunnen stellen dat verschillende landen verschillende keuzes hebben gemaakt in een juiste verhouding tussen de woonquote en de LTV. Een te scherpe norm op beide ratio’s kan ervoor zorgen dat het kopen van een huis te moeilijk wordt. Tegelijkertijd kan een te lage norm te veel risico stimuleren en leiden tot meer betalingsachterstanden.

Figuur 3: Gemiddelde LTV bij aankoop in internationaal perspectief

Bron: ECB

Verwante beleidsdiscussie, invulling nog onduidelijk

Naast de binnenlandse discussie over de verlaging van de maximale hypotheek is er ook een bredere discussie ontstaan met betrekking tot de maximale hoogte van de LTV en de woningmarkt. Onder Bazel III wordt mogelijk de regel ingevoerd dat gesecuritiseerde hypotheken een gemiddelde maximale LTV bij uitgave moeten hebben van 80% (BIS, 2013). Momenteel hebben de meeste Nederlandse hypotheekpakketten nog een hogere gemiddelde LTV dan 80%.^[2] Verdere invulling is nog onduidelijk; het is onbekend of hypotheken met NHG (doorgaans met een hogere LTV) hiervan worden vrijgesteld. Voor gedekte obligaties geldt al wel een maximale LTV van 80% (EC, 2008). De binnenlandse discussie over de hoogte van de maximale LTV kan hierdoor dus in een ander daglicht komen te staan.

Geleidelijke verlaging is de enige optie

Een hoge LTV is dus enerzijds meer risicovol, maar anderzijds de uitkomst van de structuur van en instituties op de Nederlandse woningmarkt. Een verlaging van de LTV moet dan ook in samenhang met de rest van de woningmarkt worden bezien. Een lagere LTV voor nieuwe hypotheken zal ingrijpende gevolgen hebben voor de woningmarkt als deze snel wordt ingevoerd. Bij een LTV van 80% moet voor een gemiddelde woning (€ 214.778; CBS, 2013) plus kosten koper (gemiddeld 6%; Kosten Koper, 2013) ruim € 55.000 worden gespaard. Voor doorstromers met een restschuld is dit een forse aanslag op de verhuismobiliteit. Daarnaast moeten vooral starters extra sparen. Met een gemiddelde prijs voor een starterswoning van € 175.125^[3] en de kosten koper vereist dit een vermogen van ruim € 45.000. Van de recent verhuisde starters had 78% echter geen vermogen in box 3 (figuur 4) en zal hiervoor dan ook jaren moeten sparen.

Figuur 4: Te weinig vermogen bij recent verhuisde starters

Bron: Eigen berekening op basis van WoON2012, uitbijters gefilterd in lijn met Brosens (2009)

Deze starters zouden dus tussentijds moeten gaan huren om vermogen te sparen, of langer bij ouders of bijvoorbeeld in studentenhuizen moeten blijven wonen. Het alternatief van huren zou verreweg het beste zijn: in het begin van de carrière is zowel de werk- als de privésituatie immers nog aan grote veranderingen onderhevig. Het is dan voor velen efficiënter om flexibeler te wonen. Dit loopt echter vast op een belangrijk knelpunt van onze woningmarkt: een statische^[4] sociale huurmarkt en een zeer krappe particuliere huurmarkt.

Een lagere LTV komt er wel

De prijsdalingen sinds 2008 hebben aangetoond dat ook de Nederlandse woningmarkt, en daarmee samenhangend het financieringsmodel, niet onfeilbaar is. Ondanks de lage betalingsachterstanden door de primaire focus op de woonquote heeft een hoge LTV geleid tot een restschuld en een lagere verhuismobiliteit. Het is verstandig hieruit lessen te trekken. Dit heeft het kabinet al gedaan door de LTV af te bouwen naar 100% in 2018.

Tegelijkertijd moet een verdere afbouw van de LTV naar bijvoorbeeld 80% - zoals voorgesteld door de commissie Wijffels - niet overhaast worden doorgevoerd en zeker niet dwingend worden opgelegd. Dat gebeurt ook niet in andere landen. Banken verstrekken al een goedkopere hypotheek als er eigen spaargeld wordt meegenomen. Dit komt onder andere door toezichtskader Bazel III. De markt begint dus al te werken aan de financieringskant.

Een te snelle verlaging van de LTV legt direct het andere structurele probleem bloot op de woningmarkt: de statische sociale huurmarkt en een krappe particuliere huurmarkt. Gezien het voorraadkarakter van de woningmarkt zal het jaren duren voordat dit alternatief goed is ontwikkeld. Daarnaast zal een snelle afbouw van de LTV starters dwingen om scheef te gaan wonen, bij hun ouders te blijven of consumptie uit te stellen. Bovendien zullen doorstromers gezien hun restschuld nóg meer vast komen te zitten.

Tevens is het de vraag of huishoudens ook zelf geen lessen zullen trekken uit de economische crisis. In een hypotheek kun je namelijk niet wonen. Het gaat om een huis dat voldoet aan de woonwensen van huishoudens. In Nederland wil men graag alles reguleren, maar een financiële prikkel om te gaan sparen is waarschijnlijk meer dan genoeg om fouten uit het verleden op de woningmarkt te voorkomen.

Voetnoten

1. Voor 2012 was dit 104% plus 6% overdrachtsbelasting. Nu is deze belasting permanent verlaagd naar 2%. Daarnaast wordt deze 104% met een procentpunt per jaar verlaagd, waarvan er al één is gerealiseerd.
2. Deze hypotheekpakketten kunnen worden gemengd met (bestaande) hypotheken met een lagere LTV dan 80%. Hierdoor kan de gemiddelde LTV van het hypotheekpakket naar beneden worden gebracht.
3. Eigen berekening op basis van WoON2012.
4. Lees voor een uitgebreide onderbouwing: Piljic en Stegeman (2013).

Referenties

Beetsma, R. (2012), Bouw sociale huursector geleidelijk af. Me Judice 1 november 2012.

BIS (2013), Basel III: The liquidity Coverage Ratio and liquidity risk monitoring tools.

Brosens, T. (2009), Hypotheekrisico’s voor huizenbezitters. ESB, 94(4570): 614-617.

Commissie Structuur Nederlandse banken (2013), Naar een dienstbaar en stabiel bankwezen.

Dröes (2011), House Price Uncertainty in the Dutch Owner-Occupied Housing Market. Dissertation Utrecht School of Economics.

ECB (2009), Housing finance in the euro area.

Ermisch, J. en E. Washbrook (2012), Residential Mobility: Wealth, Demographic and Housing Market Effects,Scottish Journal of Political Economy, 59(5): 483-499.

Ferreira, F., J. Gyourko en J. Tracy (2010), Housing busts and household mobility, Journal of Urban Economics, 68(1): 34–4.

Kosten Koper (2013), Het berekenen van de kosten koper.

Ministerie van Binnenlandse Zaken (2013), Cijfers over Wonen en Bouwen 2013.

NVB (2013), Regels voor hypotheek verstrekking.

Ommeren, J. van (2006), Verhuismobiliteit. Een literatuurstudie naar belemmeringen tot verhuizen, Den Haag: Ministerie van VROM.

Piljic, D. en H.W. Stegeman (2013), Anders wonen. Naar een werkende woningmarkt. Utrecht: Rabobank Nederland.

Rijksoverheid (2012), Nieuwe regels hypotheek.

Rijksoverheid (2013), Kabinetsvisie Nederlandse Bankensector.

SER (2013), Nederlandse economie in stabieler vaarwater: Een macro-economische verkenning.

Wijk van, M. (2013), Hypotheekschuld in Nederland , CBS.