Wandelgangenakkoord gezonde stimulans voor afbouwen hypotheekschuld

Hoge hypotheekschuld

Hugo Priemus stelde vorige week dat de zogenoemde Wandelgangencoalitie met haar compromis over de woningmarkt een monster heeft gebaard (Priemus, 2012). Het is opvallend dat juist Priemus dit naar voren brengt. Hij loopt immers al jarenlang te hoop tegen de hoge Nederlandse hypotheekschuld en het gegeven dat veel huishoudens een aflossingsvrije hypotheek hebben. Nederlandse huishoudens hebben in internationaal opzicht een zeer hoge hypotheekschuld van ruim 100% van het bruto binnenlands product (BBP). In totaal komt dat neer op een bedrag van 600 miljard euro. Daar staan soms bezittingen tegenover, maar dit geldt niet in alle gevallen. Door de grote hoeveelheid aflossingsvrije hypotheken, treedt een kwetsbaarheid op voor de Nederlandse huizenmarkt en zien we dat steeds meer huishoudens het water aan de lippen staat.

Dat is nu juist wat dit akkoord probeert te voorkomen. Zoals de moraal in de ons omringende landen geldt, en in het verleden ook in Nederland gold, past het een goede huisvader of -moeder om zijn of haar schulden af te lossen. Zowel Duitsland als België kent slechts een hypotheekschuld van 40% BBP en daar is een cultuur van sparen en aflossen meer gemeengoed.

Kernbezwaar van Priemus is dat de regels voor een annuïtaire aflossing alleen gelden voor nieuwe gevallen waardoor de kloof tussen insiders en outsiders groeit. Voor het CDA vormt eerbiediging van bestaande contracten altijd een belangrijk uitgangspunt. Dit neemt niet weg dat het goed zou zijn om te bezien hoe mensen met forse hypotheken tot meer aflossen gestimuleerd kunnen worden. Daartoe zouden we een carrot en niet een stick moeten hanteren.

Het bijna-akkoord van het Catshuisberaad bevat om die reden een voorstel tot een bonus voor lopende hypotheken die extra worden afgelost (Ministerie van AZ, 2012). Concreet wordt voorgesteld om tot 2020 de na aflossing resulterende fiscale eigenwoningschuld te verhogen met 50% van de omvang van de extra aflossing. Deze bonus is een win-win situatie voor iedereen: zowel huishoudens, de overheid als ook banken ondervinden hier voordeel. Het is dan ook niet voor niets dat het CPB in haar doorrekening van het Catshuisakkoord constateert dat de houdbaarheid van de woningmarkt door deze maatregelen verbetert. Daarnaast wordt in dit akkoord voorgesteld om de boetevrije aflossingsmogelijkheid van bestaande hypotheken te verhogen van 10% naar 20% per jaar en de ‘schenkingfaciliteit schuldaflossing eigen huis’ uit te breiden. Het zou goed zijn om het Wandelgangenakkoord op deze punten aan te vullen.

Starters

Eveneens verdient de positie van starters op de woningmarkt nadere overdenking. Ook daartoe bevat het Catshuisakkoord enige elementen. Naast de verlaging van de overdrachtsbelasting die ook in het Wandelgangenakkoord is overgenomen, wordt voorgesteld om in de gedragscode Hypothecaire Financieringen het maximaal te lenen bedrag te verhogen, indien sprake is van waardevermeerderende en energiebesparende investeringen.

Wat ons betreft mag hier nog wel een schepje bovenop. De afgelopen jaren zijn de mogelijkheden om rekening te houden met de specifieke situatie van huishoudens sterk ingeperkt. De risico-inschatting van bankiers heeft plaatsgemaakt voor een juridische inschatting van de toezichthouder AFM. De gehanteerde normen zijn zodoende strenger dan nodig. Differentiatie van de normen naar leeftijd en opleiding zou uitkomst kunnen bieden. Starters met een goed carrièreperspectief zouden dan meer moeten kunnen lenen. Bovendien zou dit meer mogelijkheden bieden voor het toenemende aantal ZZP’ers, dat nu vaak niet voor een hypotheek in aanmerking komt. Ook is het denkbaar om starters de mogelijkheid te geven iets later te beginnen met aflossen. Daarnaast verdient het overdenking om de aflossingstermijn op 40 jaar te stellen of te volstaan met 50% na 30 jaar (zie ook Bovenberg en Schoenmaker, 2012). In dat geval zal er geen verzwaring van de maandlasten voor nieuwe woningbezitters optreden. Tot slot zouden we willen bezien of er vergelijkbaar met Duitsland initiatieven kunnen ontstaan om banksparen voor de aanschaf van de woning fiscaal te faciliteren.

Sociale vlaktaks

Priemus heeft een punt als hij stelt dat een consistente meerjarenstrategie noodzakelijk is, maar het is hem wellicht ontgaan dat in het Wandelgangenakkoord is opgenomen dat de regering voornemens is om de hypotheekrenteaftrek te handhaven om daarmee het vertrouwen op de woningmarkt te bevorderen. Zoals bekend vormt voor het CDA de hypotheekaftrek het ankerpunt voor de woningmarkt, maar dan wel zodanig vormgegeven dat bezitsvorming wordt gediend. Bezitsvorming leidt ertoe dat mensen meer investeren in hun directe woonomgeving; het versterkt aldus de betrokkenheid met en leefbaarheid van wijken en buurten. Voor ons vormt daarbij de sociale vlaktaks, zoals opgenomen in het advies van het Strategisch Beraad, een wenkend perspectief (Gradus et al., 2012). De sociale vlaktaks neemt prikkels voor overbelening in het fiscale systeem weg. Het zou goed zijn om in lijn daarmee in de volgende kabinetsperiode een eerste stap naar de sociale vlaktaks te zetten, door de marginale tarieven voor met name de middeninkomens te verlagen. De voorstellen uit het Wandelgangenakkoord aangevuld met de hiervoor genoemde Catshuisvoorstellen die de aflossing van hypotheken stimuleren, passen daar uitstekend in. Al met al is dit akkoord niet de misgeboorte is die Priemus erin ziet, maar zal het een ‘love baby’ voor de woningmarkt blijken.

Een verkorte versie van dit artikel is tevens verschenen in de Volkskrant, 7 mei 2012.

Referenties

Lans Bovenberg en Dirk Schoenmaker, “Een betere woningmarkt in zes stappen”, www.mejudice.nl, 23 febuari 2012.

Raymond Gradus, Roel Beetsma, Lans Bovenberg, Koen Caminada, Elbert Dijkgraaf, Sylvester Eijffinger, “Elke Nederlander gebaat bij sociale vlaktaks”, www.mejudice.nl, 24 januari 2012.

Ministerie van AZ (2012). Toelichting maatregelen. (toelichting pakket maatregelen van het Catshuisberaad tussen VVD, CDA en PVV).

Priemus, H. (2012). FC Kunduz heeft een monster gebaard, de Volkskrant, 3 mei.

Strategisch Beraad CDA (2012). Kiezen en verbinden: Politieke visie vanuit het radicale midden. CDA: Den Haag.