Huizenprijzen sinds 1870: de hockeystick

10 nov 2014 | | 3151 keer bekeken
De huizenprijzen zijn pas sinds de tweede helft van de 20e eeuw gaan stijgen, daarvoor waren ze stabiel. Dit hockeystick-patroon is terug te zien in de huizenprijzen van 14 ontwikkelde economieën, waaronder Nederland. De oorzaak van de trendbreuk ligt voornamelijk in de toenemende schaarste van bouwgrond. Dit laat een nieuw onderzoek zien van de Duitse economen Katharina Knoll, Moritz Schularick en Thomas Steger.

Huizenprijzen van groot economisch belang

Voor economen gaat er niets boven huizenprijzen, tenminste niet sinds de mondiale financiële crisis. Schommelingen in huizenprijzen, de impact daarvan op de balansen van consumenten en banken en druk op schuldsanering vanwege de huizenzeepbel waren een belangrijke focus van recent macro-economisch onderzoek (Mian en Sufi 2014, Jordà et al. 2014, Shiller 2009). Huizen zijn doorgaans het meest waardevolle bezit van een huishouden en het meest voorkomende onderpand voor een lening en spelen een grote rol in langetermijntrends van vermogen/inkomen-ratio’s en de omvang van de financiële sector (Piketty en Zucman 2014). Maar ondanks hun macro-economische belang is er relatief weinig bekend over langetermijntendensen in huizenprijzen.

In een nieuw onderzoek (Knoll et al. 2014) kiezen we een economisch-historisch perspectief om dit gemis goed te maken. Gebaseerd op uitgebreid historisch onderzoek, presenteren we nieuwe historische huizenprijzenindices voor 14 moderne economieën sinds 1870 (Australië, België, Canada, Denemarken, Finland, Frankrijk, Duitsland, Japan, Nederland, Norwegen, Zweden, Zwitserland, Verenigd Koninkrijk, Verenigde Staten). Huizen verschillen onderling sterk en het is zaak voorzichtig te zijn met het combineren van data uit verschillende bronnen bij het creëren van plausibele langetermijnindices die rekening houden met kwaliteitsverbeteringen, veranderingen in huizentypes en hun locaties.

Voor het inrichten van een langetermijndatabase konden we deels voortbouwen op het bestaande werk van economische en financiële geschiedkundigen als Eichholtz (1994) in Nederland of Eitrheim en Erlandsen (2004) in Noorwegen. In andere gevallen werd nieuwe informatie verzameld uit regionale en nationale bureaus voor de statistiek, centrale banken, belastingauthoriteiten zoals de UK Land Registry en nationale vastgoedverenigingen zoals de Canadian Real Estate Association. We zijn veel collega’s veel dank verschuldigd voor hun hulp en advies bij het doorspitten van de historische bronnen.

Hockeystickpatroon in huizenprijzen sinds 1870

De (ongewogen) gemiddelden en de medianen van de 14 huizenprijsindices worden getoond in Figuur 1. Gecorrigeerd voor inflatie is het prijsniveau in het begin van de 21e eeuw flink hoger dan aan het eind van de 19e eeuw en zijn de prijsniveaus gestegen in alle moderne economieën over de lange termijn. Maar hun ontwikkeling is karakteristiek. Met deze nieuwe dataset is het mogelijk om aan te tonen dat de prijsniveaus een hockeystickpatroon vormen - netto huizenprijzen bleven grotendeels constant tussen eind 19e en midden 20e eeuw en stegen sterk in de decennia daarna. Zoals te zien is in Figuur 1, zijn netto huizenprijzen bijna verdrievoudigd sinds 1900 en deze stijging vond vrijwel uitsluitend plaats in de tweede helft van de 20e eeuw.

We constateren ook aanzienlijke heterogeniteit tussen landen in huizenprijstrends over de lange termijn. De netto huizenprijzenstijging was het sterkst in Australië en het zwakst in Duitsland. In deze publicatie tonen we bovendien aan dat stedelijke en landelijke huizenprijzen en landbouwgrondprijzen soortgelijke langetermijntrends volgen.

Figuur 1. Gemiddelde en mediane netto huizenprijzen, 1870–2012

Figuur 1. Gemiddelde en mediane netto huizenprijzen, 1870–2012

Noot: Geïndexeerde nominale huizenprijsindices voor 14 economieën.

Huizenprijzen en inkomen

Deze langetermijnontwikkelingen in huizenprijzen zijn nog opmerkerlijker gezien het feit dat de inkomensgroei over de lange termijn relatief stabiel is, wat leidt tot aanzienlijke fluctueringen in de huizenprijs/inkomsten-ratio. Figuur 2 toont de relatie tussen de huizenprijzen en het BNP per hoofd van de bevolking over de afgelopen 140 jaar. Huizenprijzen namen af ten opzichte van inkomen tot midden 20e eeuw. Na de Tweede Wereldoorlog was de huizenprijselasticiteit met betrekking tot inkomensgroei gelijk aan of groter dan 1. Ten slotte, in de laatste twee decennia voor de financiële crisis van 2008 overtrof de groei van de netto huizenprijzen de inkomensgroei wezenlijk. Figuur 2 illustreert dit.

Figuur 2. Gemiddelde netto huizenprijzen en inkomen per hoofd, 1870–2012

Figuur 2. Gemiddelde netto huizenprijzen en inkomen per hoofd, 1870–2012

Snel stijgende grondprijzen

Huizen zijn een combinatie van de woning zelf en de grond. In ons onderzoek analyseren we de stuwende krachten achter het hockeystickpatroon van de huizenprijzen. Met een decompositieanalyse van huizenprijzenveranderingen en vervangingskosten van de woning en grondprijzen tonen we aan dat stijgende grondprijzen deze opwaartse trend in mondiale huizenprijzen verklaart.

Gezien bouwkosten de afgelopen vier decennia op hetzelfde niveau zijn gebleven, hebben sterke stijgingen in woongrondprijzen de internationale huizenprijzen opgedreven. Onze decompositie suggereert dat tot 80% van de stijging in huizenprijzen tussen 1940 en 2012 enkel aan waardevermeerdering van de grondprijs toegeschreven kan worden.

Figuur 3. Bouwkosten en huizenprijzen

Figuur 3. Bouwkosten en huizenprijzen

Noot: Gemiddelde bouwkosten en huizenprijzen voor 14 economieën.

Deze uitgesproken stijging in woongrondprijzen van de afgelopen decennia staat in schril contrast met de periode daarvoor. In de eerste helft van de 20 e eeuw bleven woongrondprijzen constant in moderne economieën ondanks aanzienlijke bevolkings- en inkomensgroei. Wij zijn niet de eersten die deze opwaardse trend in grondprijzen in de tweede helft van de 20e eeuw opmerken (Glaeser en Ward 2009, Case 2007, Davis en Heathcote 2007, Gyourko et al. 2006). Maar bij ons weten is nog niet aangetoond dat dit een landenoverschrijdend fenomeen is, over de hele linie, en een ommekeer in de geschiedenis markeert.

Figuur 4. Grondprijzen en huizenprijzen

Figuur 4. Grondprijzen en huizenprijzen

Noot. Grondprijzen ontleend aan een decompositieanalyse van huizenprijsontwikkelingen en vervangingswaarde van de woning zelf en de waarde van de grond.

Waarom stegen de grondprijzen niet eerder?

Wat verklaart dat woongrondprijzen stabiel bleven tot het midden van de 20e eeuw en daarna zo snel stegen? Onze verklaring richt zich op de dynamische ontwikkelingen in aanbod van land in deze twee perioden. Tussen de 19e en vroeg 20e eeuw leidde de transportrevolutie - met name de aanleg van het spoornetwerk, maar ook de komst van de stoomscheepvaart - tot een enorme en goed-gedocumenteerde daling van transportkosten (Jacks en Pendakur 2010). Een belangrijk neveneffect van deze transportrevolutie was een aanzienlijke stijging in het aanbod van economisch bruikbaar land.

In deze publicatie ontwikkelen wij een model dat verklaart hoe een aanhoudende daling van transportkosten endogeen een toename van de factor grond teweegbrengt, waarbij de grondprijzen laag blijven ondanks aanhoudende inkomens- en bevolkingsgroei. We laten ook zien dat deze combinatie van grondtoename en daling in transportkosten afneemt in de tweede helft van de 20e eeuw zodat land steeds meer een vaste factor werd.

Op hetzelfde moment remden bestemmingsplannen en andere beperkingen op grondgebruik het gebruik van meer land in de afgelopen decennia (Glaeser et al. 2005, Glaeser en Gyourko 2003), terwijl de stijgende kosten voor woondiensten verder bijdroegen aan de toenemende vraag naar grond. Toch zijn onze gestyleerde feiten verenigbaar met andere verklaringen voor de stijgende grondprijzen in de afgelopen decennia, zoals subsidies voor eigen woningbezit en gunstige leningsvoorwaarden (Mian en Sufi 2014, Jordà et al. 2014).

Ricardo had het wellicht bij het rechte eind

Onze resultaten hebben wellicht belangrijke gevolgen voor de veelbesproken langetermijntrends in verdeling van inkomen en rijkdom (Piketty en Zucman 2014). We bieden een nieuw perspectief op Ricardo’s beroemde schaarsheidprincipe. Ricardo (1817) stelde dat, op de lange termijn, landeigenaren, als eigenaren van de vaste factor, disproportioneel profiteren van economische groei. Omdat land ongelijk verdeeld is over de bevolking, is marktwerking verantwoordelijk voor steeds groter wordende ongelijkheid.

Ricardo, die schreef in de 19e eeuw, richtte zich vooral op de prijs van landbouwgrond en stelde dat met de stijgende maisprijzen als gevolg van bevolkingsgroei, ook de grond- en pachtprijzen steeds verder stijgen. In de 21e eeuw richten we ons wellicht meer op de prijs van wonen en woongrond, maar het mechanisme is vergelijkbaar. De dalende transportkosten hielden de grondprijzen constant tot het midden van de 20e eeuw. De prijsstijging in de afgelopen halve eeuw duidt erop dat Ricardo het wellicht toch bij het rechte eind had.

Deze bijdrage is eerder op onze partnersite Voxeu.org verschenen en uit het Engels vertaald door Linda Mous.

Referenties

Case, K E (2007), “ The Value of Land in the United States”, in G K Ingram and Y-H Hong (eds.), Land Policies and their Outcomes, Cambridge: Lincoln Institute of Land Policy.

Davis, M A and J Heathcote (2007), “ The Price and Quantity of Residential Land in the United States ”, Journal of Monetary Economics 54(8): 2595–2620.

Eichholtz, P M (1994), “ A Long-Run House Price Index: The Herengracht Index, 1628– 1973 ”, Real Estate Economics 25(2): 175–192.

Eitrheim, Ø and S K Erlandsen (2004), “ House Price Indices for Norway, 1819–2003”, in Ø Eitrheim, J T Klovland, and J F Ovigstad (eds.), Historical Monetary Statistics for Norway 1819–2003, Oslo: Norges Bank, Norges Bank Occasional Paper 35.

Glaeser, E L, J Gyourko, and R Saks (2005), “Why Have Housing Prices Gone Up?”, American Economic Review 95(2): 329–333.

Glaeser, E L and J Gyourko (2003), “The Impact of Building Restrictions on Housing Affordability”, Federal Reserve Bank of New York Economic Policy Review 9(2): 21–39.

Glaeser, E L and B A Ward (2009), “ The Causes and Consequences of Land Use Regulation: Evidence from Greater Boston ”, Journal of Urban Economics 65(3): 265–278.

Gyourko, J, C Mayer, and T Sinai (2006), “Superstar Cities”, American Economic Journal 5(4): 167–199.

Jacks, D S and K Pendakur (2010), “Global Trade and the Maritime Transport Revolution”, Review of Economics and Statistics 92(4): 745–755.

Jordà, Ò, M Schularick, and A M Taylor (2014), “ The Great Mortgaging: Housing Finance, Crises, and Business Cycles ”, NBER Working Paper 20501.

Knoll, K, M Schularick and T Steger (2014), " No Price Like Home: Global House Prices, 1870-2012", CEPR Discussion Paper No. 10166.

Mian, A and A Sufi (2014), House of Debt: How They (and You) Caused the Great Recession, and How We Can Prevent It from Happening Again, Chicago: University of Chicago Press.

Piketty, T and G Zucman (2014), “ Capital is Back: Wealth-Income Ratios in Rich Countries, 1700–2010 ”, Quarterly Journal of Economics, forthcoming.

Ricardo, D (1817), Principles of Political Economy and Taxation, London: John Murray.

Schularick, M and A M Taylor (2012), “ Credit Booms Gone Bust: Monetary Policy, Leverage Cycles, and Financial Crises, 1870–2008 ”, American Economic Review 102(2): 1029–1061.

Shiller, R (2009), Irrational Exuberance, New York: Broadway Books, 2nd revised and updated ed.

Te citeren als

Katharina Knoll, Moritz Schularick, Thomas Steger, “Huizenprijzen sinds 1870: de hockeystick”, Me Judice, 10 november 2014.

Copyright

De titel en eerste zinnen van dit artikel mogen zonder toestemming worden overgenomen met de bronvermelding Me Judice en, indien online, een link naar het artikel. Volledige overname is slechts beperkt toegestaan. Voor meer informatie, zie onze copyright richtlijnen.