Artikelen

Selectieve verontwaardiging over huizenprijsalarm van IMF

• 16 juni 2009 22:54 - wim gielingh
  

  Graag wil ik nog een aspect ter discussie brengen dat de noodzaak van hervorming van het monetaire systeem duidelijk maakt. Dit raakt tevens het grootste taboe dat op de huizenmarkt rust.
  
  Alvorens dit te doen dank ik de heer Luster voor zijn bijdrage. Het illustreert de realiteit van de huidige huizenmarkt. Opmerkelijk is echter dat dit probleem zich niet beperkt tot Nederland. Recent was ik in Finland, en ook daar klaagt men over de gestegen woning- en grondprijzen. Ook daar heerst woningschaarste en is bouwgrond vrijwel niet te koop. Je zou toch denken dat er in Finland voldoende ruimte is…
  
  
  Het gaat dus niet uitsluitend om een nationaal Nederlands probleem, maar om een mondiaal probleem dat vooral de meest ontwikkelde economieën betreft.
  
  
  De bron van deze problematiek ligt bij de geldschepping door banken. Geld is in essentie een bewijs van schuld van de ene persoon aan een andere persoon. Zodra iemand geld leent bij een bank, bijvoorbeeld in de vorm van een hypothecaire lening, ontstaat er nieuw geld. En aangezien geld de smeerolie vormt van iedere economie hebben zowel banken als overheden er alle belang bij dat er voldoende geld in omloop is. Vanuit economisch perspectief is de handel in vastgoed dus vooral bedoeld om schuld, en daarmee geld te creëren.
  
  
  Toen in december 1992 een groep Europese landen besloot om te komen tot één gezamenlijke munteenheid, hebben deze landen zich er tevens toe verplicht om hun (staats)schulden te verminderen. Vanaf dat moment hebben banken zich, méér dan ooit tevoren, gestort op de vastgoedmarkt als medium om nieuwe schulden te creëren. Men deed dit via belangen in projectontwikkelingbedrijven en door de opkoop van bouwgrond. Het model van het CPB indachtig (zie de bijdrage van prof. Garretsen) was hun doel niet om zoveel mogelijk huizen te bouwen, maar juist om de schaarste in stand te houden, de prijzen van bestaande woningen op te drijven, en langs deze weg zoveel mogelijk hypothecaire leningen te verkopen. In de jaren 70 van de vorige eeuw piekte het nieuwbouwvolume nog tot 150.000 eenheden per jaar. Dit is geleidelijk gedaald tot circa 100.000 in de jaren 80, tot minder dan 70.000 in het meest recente decennium. Dit, ondanks het feit dat er nog altijd kwantitatieve en kwalitatieve woningnood bestaat. De nota 'Mensen, wensen, wonen', welke in het jaar 2000 door het ministerie van VROM is gepubliceerd, stelde nog dat er tot 2010 ongeveer 100.000 woningen per jaar gebouwd moeten worden om aan de marktvraag te kunnen voldoen. Ondanks het aanzienlijk lagere gerealiseerde bouwvolume is de hypotheekschuld gegroeid van 140 miljard euro (46% van het bbp) in 1995 tot bijna 600 miljard (110% van het bbp) nu. De Nederlandse hypotheekschuld, uitgedrukt als percentage van het bbp, behoort inmiddels tot de hoogste ter wereld, en is veel groter dan die in de VS (de totale hypotheekschuld bedraagt daar $10 T ofwel 70% van het gdp van $14,4 T). Dit ondanks het feit dat het percentage particuliere huizenbezitters in ons land lager is dan in de meeste andere landen. In een gezonde markt zouden hogere prijzen leiden tot meer aanbod, maar in de woningsector gebeurt precies het omgekeerde.
  
  
  Niettemin lijken alle belanghebbenden wel te varen bij dit 'systeem': particuliere huizenbezitters, die inmiddels een electorale meerderheid vormen, worden slapend rijk, gemeenten kunnen de financiële gaten in hun begrotingen stoppen via grondverkopen, beleggingsfondsen in vastgoed doen goede zaken, en, als slagroom op de taart, levert het ook nog eens een jaarlijkse bijdrage van 8 - 10 % aan het nationaal bbp op.
  
  
  Wat we hier zien is echter, zoals de heer Luster terecht opmerkt, niets meer of minder dan een - bij wet verboden - piramidespel. De wet op kansspelen definieert een piramidespel als: een gelegenheid waarbij deelnemers een goed afgeven of een verplichting aangaan teneinde daaruit een voordeel te verwerven dat geheel of ten dele afhankelijk is van de afgifte van een goed of het aangaan van een verplichting door latere deelnemers.
  
  
  De huidige woningmarkt en het hypothecaire beleid van banken voldoen exact aan deze definitie.
  
  
  De babyboom generatie die vroeg in de huizenmarkt gestapt is, is hierdoor slapend rijk geworden. De meesten hebben royaal meer vermogen opgebouwd via hun huis dan via hun spaar- of beleggingsrekening. Jonge mensen die recentelijk een huis hebben gekocht, zijn de verliezers. Zij zijn opgezadeld met torenhoge schulden, en zullen gedurende hun werkende leven niet in staat zijn om die af te lossen. Als hun woning vóór 1970 gebouwd is -- dit wil zeggen vóór de invoering van het bouwbesluit -- dan is de kans groot dat hun woning ooit onverkoopbaar blijkt te zijn. Deze woningen zijn veelal te krap, voldoen niet aan moderne eisen, en zijn merendeels ook niet gemakkelijk aan te passen als gevolg van de gekozen bouwmethode (met name de nog immer populaire gietbouwmethode). Bouwkundig gezien hebben deze woningen een ontworpen levensduur van 30 tot 50 jaar.
  
  
  Sinds 1971 zijn de belangrijkste valuta in de wereld niet langer gekoppeld aan de goudstandaard Het heeft er alle schijn van dat vastgoed in het algemeen, en de woningmarkt in het bijzonder, de rol van goud heeft overgenomen als anker van het monetaire systeem.
  
  
  Afgezien van het feit dat dit anker geen enkel houvast biedt, wordt hierdoor misbruik gemaakt van iets wat een primaire levensbehoefte van ieder mens is. De gevolgen zijn in de Verenigde Staten nu al zichtbaar: daar zijn duizenden mensen dakloos geworden, terwijl er even zo vele woningen leeg staan. Schandalig toch? Iedereen kan ruim, comfortabel en betaalbaar wonen als deze koppeling ongedaan wordt gemaakt. Aangezien de huidige krediet-crisis een direct gevolg is van deze koppeling, lijkt de tijd daarvoor nu te zijn aangebroken.
  
  
  Bronnen:
  
  
  Centraal Bureau voor Statistiek - Statline (www.cbs.nl)
  
  
  VROM; Cijfers over Wonen 2004; februari 2004.
  VROM; Mensen, Wensen, Wonen; november 2000
  
  
  RIGO; De praktijk van grond- en bouwprijzen; Rapport i.o.v.Ministerie
  van VROM, juni 2000
  
  
  P.Neuteboom, Een internationale vergelijking van de kosten; Onderzoeksbureau Technische Bestuurskunde Delft, 2002.
  
  
  Centraal Bureau voor de Statistiek; Hypotheekschuld huishoudens blijft sterk groeien; CBS website Maandag 20 november 2006.
  
  
  US dept. of Commerce - Bureau of Economic Analysis; News release October 2008.
  
  
  http://www.federalreserve.gov/releases/z1/Current/Coded/coded-2.pdf

• 17 mei 2009 21:05 - Frederik Heinsius
  

  Als de hypotheekschuld doorgroeit volgens de achterliggende prijsontwikkeling zal de quote tenderen naar 312 procent van het nationaal inkomen, uitgaande van de vergelijking van Domar. De prijsstijging van bestaande koopwoningen (kadaster) bedroeg gemiddeld 7,8 procent vanaf 1995. Het langjarig bbp bedraagt 2,5 procent. Dan volgt uit de vergelijking een quote van 7,8/2,5x100 procent=312 procent van het bbp. Het is hoog tijd voor een nieuwe filosofie achter geldschepping, door het aangaan van hypotheekschulden.

• 9 mei 2009 12:27 - wim gielingh
  

  De Nederlandse hypotheekschuld zal blijven groeien omdat de huizenprijzen de afgelopen jaren fors gestegen zijn. Stel dat meneer A tien jaar geleden een huis gekocht heeft voor twee ton met geleend geld, en dat hij deze nu verkoopt aan mevrouw B - intreder - voor drie ton. Meneer A kan met de opbrengst zijn hypotheekschuld aflossen, en de overwaarde verjubelen, maar mevrouw B zal een hogere lening moeten afsluiten. Voor het totale hypothecaire systeem betekent dit dat de schuld door die transactie stijgt met 1 ton.  Ook als de huizenprijzen vanaf nu stabiliseren of licht dalen, zal de hypotheekschuld nog vele jaren blijven stijgen.
  
  
  Dit alles staat nog los van de hypotheekvorm (aflossingsvrij of niet). Als we vanaf nu de aflossingsvrije vorm zouden verbieden en de annuitair dalende vorm verplicht zouden stellen, zoals de heer Heinsius bepleit, zullen de  netto lasten voor woningbezitters, met inachtname van de fiscale aftrek van rente, meer dan verdubbelen. Het is nu al zo dat woningen vrijwel onbetaalbaar zijn voor intreders, en dat zal op deze wijze verder verergeren. Het logische gevolg is dat de huizenmarkt instort, en dat de executiewaarde van woningen fors lager zal worden dan huidige schuld. Banken zullen nog verder in de problemen geraken. De kredietcrisis die in de VS onstond zal zich dan ook hier voltrekken.
  
  
  Dat neemt niet weg dat ik het volledig eens ben met de heer Heinsius als hij pleit voor een verbod op aflossingsvrije hypotheken; het is de enige duurzame oplossing. Om het wanbeleid van de afgelopen jaren te compenseren rest er voor de centrale banken slechts één oplossing: het verruimen van de geldhoeveelheid die niet gedekt wordt door schulden. Populair gezegd: 'het bijdrukken van geld'. Dat leidt tot inflatie waardoor de schulden relatief gezien zullen dalen. 
  
  
  Het belangrijkste debat onder economen zal de komende jaren moeten gaan over het systeem van de geldschepping, want het is dit systeem dat de huidige kredietcrisis veroorzaakt heeft.

• 23 april 2009 20:34 - Frederik Heinsius
  

  2009 wordt een bijzonder economisch jaar; het IMF voorspelt een krimp van de Nederlandse economie van 4,8 procent. Wat betekent deze forse teruggang van het nationaal inkomen voor de hypotheekschuld van huishoudens? De uitstaande hypotheekschuld bereikte in 2008 na jarenlange groei een voorlopige top van 105 procent van het bbp. De vraag is of deze ontwikkeling in 2009 zal omslaan? Gelet op de krimpende economie en het groeiende aandeel van de aflossingsvrije hypotheekvorm, lijkt een verdere groei van de hypotheekschuldquote in 2009 niet onwaarschijnlijk. Om te kunnen terugkeren naar een meer evenwichtige hypotheekschuldquote van huishoudens bepleit ik hierbij als econoom het volgende. Verbied de aflossingsvrije hypotheekvorm en voer een fiscaal regime in dat renteaftrek conform een annuitair dalende lening gedurende 30 jaar faciliteert. De 'heilige' renteaftrek kan voortbestaan en de hoge quote zal zich gaan bewegen naar een meer evenwichtig niveau.

• 26 oktober 2008 19:08 - Joop M. Luster
  

  Met de analyse van Gielingh ben ik het van harte eens.
  
  Het laat zien waar het ontwijken van verantwoordelijkheid en falen van het regeringsbeleid toe kan leiden. Vooral de constatering dat de particuliere woningbezitter achterblijft in de vervanging wordt vaak onderschat. Evenals het doorverkopen van oninbare schulden/hypotheken is de woningmarkt een piramidespel geworden waarvan de uitkomst zich mag laten raden. De vraag wie dat allemaal moet gaan betalen wordt dan ook actueel ondanks alle belanghebbende sussers, onze “dealers”, die vooral geen paniek in de markt kunnen hebben.  Er zijn nogal wat diverse categorieën particuliere huizenbezitters. De projectontwikkelaars welke appartementencomplexen bezitten, vaak gekoppeld aan kantorenbouw en winkelcentra. Geen medelijden mee. Dat zijn risicodragende ondernemers. Effecten op pensioenfondsen zouden een aparte studie waard zijn. (effecten binnen- en buitenlands bezit. Maar daarnaast is er een heel scala aan particuliere huiseigenaren welke hun eigen woning bewonen. Kunnen mensen zijn die als eersten aan het piramidespel mee gingen doen, loosers die als laatste mee (moesten) doen. Met een beleggingshypotheek of een aflossingsvrije om zoveel mogelijk belasting te ontwijken en helemaal te mikken op waardestijgingen of gewoon verjubelen?    Met Gielingh plaats ik vraagtekens bij het perspectief van de particuliere huizenbezitter in de wijken welke gebouwd zijn eind 19e begin van de 20e eeuw. “De Admiralen- Indische en Zuid-Afrikaanse wijken”. Kenmerkend voor deze wijken zijn vooral de legio gebreken als: Geringe groenvoorzieningen in de vorm van parken en tuinen, parkeermogelijkheden, speelgelegenheid, het ontbreken of zeer gebrekkige isolatie, levensloopbestendigheid, privacy, slechte fundaties en sanitaire voorzieningen. Makelaars en de bewoners zelf willen hiervoor echter nog zeer creatieve verhalen verzinnen. Veel van deze bewoners zijn dan ook bouwvakkers en ZZP-ers die met inzet van vakgenoten en familie van deze woningen vaak nog redelijk presentabele woningen kunnen maken. Deze wijken zijn ook eenvoudig te herkennen aan de voor de woningen geplaatste puinbakken en de talrijke overlast veroorzakende bedrijfsbusjes van de bewoners. Vaak hebben deze eigenaren de woningen gekocht met het persoonlijk perspectief er zoveel financieel voordeel mee te behalen dat ze er ooit een fatsoenlijke nieuwbouw woning mee kunnen financieren. Met dit soort woningen is dat alleen mogelijk in een markt waar de schaarste kunstmatig hoog gehouden wordt en achterblijft bij de bevolkingsgroei. Bevolking wordt hiermee corrupt gemaaktDoor het regeringsbeleid van de laatste decennia worden nu ook de woningbouw corporaties gedwongen mee te doen met het oppompen van de zeepbel. Helaas vaak niet tegen de zin van de corporaties, maar wel tegen hun doelstellingen.In dit kader vindt momenteel nogal wat sloop van naoorlogse portiekflats (deels terecht) en sociale eengezinswoningen (voorlopig zeer onterecht) van de jaren 50 plaats. Deze wijken onderscheiden zich in weliswaar zeer positieve zin van de Admiralen- Indische en Zuid-Afrikaanse wijken maar door de gecreëerde financiële zeepbel is het onmogelijk gemaakt om eerst deze ongezondere particuliere wijken te saneren. Met behulp van de sociale huursector wordt momenteel al de soapbel in stand gehouden.  Argumenten in het ambtelijk beleid: In een aantal van de naoorlogse wijken woont ‘men’ te extensief woont. We ”moeten” verdichten. Hogere OZB-inkomsten.De boekhoudkundige afdelingen van de woningbouwcorporaties wijzen hun directies natuurlijk op het feit dat deze woningen toch reeds afgeschreven zijn, en leuker dan uitbreiden van het woningbezit, door sloop en nieuwbouw de waarde van hun bezit (lees hogere huren) eenvoudig kunnen verhogen. Een groot deel van onze welvaart verdwijnt op termijn in baksteen en beton. j.m.luster

• 26 oktober 2008 11:17 - wim gielingh
  

  Ongetwijfeld spelen politieke en bestuurlijke factoren een rol in de conclusie van het CPB dat er in de Nederlandse huizenmarkt geen sprake is van een zeepbel. Deze conclusie mist echter iedere wetenschappelijke grondslag.
  
  
  Het model waarop het CPB zich baseert - en dit verschilt nauwelijks van het IMF model - is nader verklaard in een publicatie uit 2005 (Verbruggen et al - Welke factoren bepalen de ontwikkeling van de huizenprijs in Nederland? - CPB publicatie 81). In essentie is dit een model van de kredietwaardigheid van woningbezitters. Het zegt niets over de woningwaarde zelf.
  
  
  De auteurs geven in deze publicatie al aan dat de huizenmarkt een bijzondere is, vanwege de schaarste en de inelasticiteit van de markt - dit wil zeggen de trage respons van het aanbod op de vraag. Als gevolg bepaalt het aanbod de vraag, en kunnen uitsluitend de meest 'koopkrachtigen' zich mengen in de verdeling van dit aanbod. 'Koopkrachtig' plaats ik daarbij tussen aanhalingstekens, omdat vrijwel niemand in ons land in staat is om een woning uit eigen middelen te betalen, en dus aangewezen is op de verstrekking van hypothecaire leningen door banken. De constructies voor deze leningen zijn in de loop der jaren veranderd: er wordt steeds minder afgelost, en woningbezitters speculeren steeds meer op voortdurend stijgende waarde. Deze factor is in de beschouwing van het CPB niet meegenomen. Ook wordt de fysieke kwaliteit van de woningvoorraad genegeerd. Beide factoren zijn van grote invloed op eventueel te trekken conclusies.
  
  
  Wetenschappelijk gezien is het evenmin gerechtvaardigd om een wiskundige reeks, die de ontwikkeling van de huizenprijs in de afgelopen 27 jaar 'redelijk goed benadert', te extrapoleren en daaruit conclusies te trekken. Geldt voor huizen niet, net als voor beursaandelen, dat 'in het verleden behaalde resultaten geen garantie bieden voor de toekomst'?
  
  
  Het is daarom zinvol eerst te kijken naar de onderliggende, echt fundamentele factoren. In de vastgoedsector is het gebruikelijk om de waarde van een pand te bepalen aan de hand van de stichtingskosten en de restwaarde aan het einde van de levenscyclus. Utilitaire gebouwen worden doorgaans afgeschreven over een periode van 30 jaar, en woningen over een periode van 50 jaar. De gemiddelde nieuwbouwkosten van woningen in Nederland bedragen rond de 130.000 euro. De vastgoedwaarde van een woning van circa 38 jaar oud (de gemiddelde leeftijd van verhandelde bestaande woningen) zal substantieel lager zijn, en afhangen van de mate waarin deze aan te passen is aan toekomstige gebruikerswensen. Helaas is daar bij de bouw van de meeste na-oorlogse woningen nooit over nagedacht. 30% van de woningen voldoet, nu al, niet of nauwelijks aan de moderne eisen.
  
  
  Dat er in ons land zoveel hogere bedragen worden betaald voor woningen komt door de kunstmatig gecreëerde - en in stand gehouden - schaarste, en het gemak waarmee banken hypothecaire leningen verstrekken. De ruimte tussen de feitelijke intrinsieke waarde van vastgoed en de huidige
  marktprijzen is de zeepbel.
  
  
  In discussies over huizenprijzen wordt vaak de 'gestegen grondprijs' als oorzaak genoemd. Maar oorzaak en gevolg worden dan verwisseld. Tot circa 1990 werd de prijs van een nieuwbouwwoning vrijwel uitsluitend bepaald door de bouwkosten. Wie dat niet kon betalen kocht een goedkoper tweedehandsje. Echter, toen in de loop van de 90-er jaren de marktprijzen van bestaande woningen uitstegen boven de nieuwbouwprijzen, en speculanten hierop insprongen door een nieuwe woning direct voor een hogere prijs door te verkopen, hebben locale overheden het concept van de 'residuele grondwaarde' bedacht: grondwaarde = marktwaarde woning minus bouwkosten. Daardoor konden gemeenten en gondspeculanten meeprofiteren van de in stormachtig tempo stijgende marktwaarde.
  
  
  Met de feitelijke waarde van grond heeft dit echter niets te maken. Een woning heeft geen economisch doel zodat de grond waarop deze staat niet geëxploiteerd wordt. De marktprijs voor grond wordt uitsluitend bepaald door het gemak waarmee banken kredieten verstrekken.
  
  
  Een zorgwekkend aspect in discussies over dit onderwerp is dat 'de huizenprijs' veelal wordt verward met de waarde van de individuele woning. 'De huizenprijs' betreft een gemiddelde van alle woningen. Uitgedrukt in geld zal deze op langere termijn stijgen -- een simpel gevolg van de waarde-vermindering van geld zelf. Maar dit impliceert niet dat de waarde van een individuele woning ook tot in de eeuwigheid zal blijven stijgen. De waarde van een individuele woning daalt, omdat deze in steeds mindere mate voldoet aan de actuele marktvraag. Natuurlijk zal er voor een specifieke categorie oude woningen altijd vraag blijven, net zoals er ook een markt is voor antieke auto's. Maar de algemene regel is toch dat woningen op termijn afgeschreven moeten worden, om zo financiële ruimte te creëren voor nieuwbouw.
  
  
  Deze factoren worden tegenwoordig genegeerd door banken die kredieten verstrekken aan particuliere huiseigenaren. Circa 40% van de verstrekte hypothecaire leningen is aflossingsvrij, en van nog eens 30% is de aflossingswaarde gebaseerd op het verwachte beleggingsrendement van een klein pakketje aandelen. Men neemt dus kennelijk aan dat het huis, zodra de lening afloopt, voldoende opbrengt om de lening af te kunnen lossen. Het idee dat een woning ooit onverkoopbaar zou kunnen zijn of in waarde zou dalen bant men gemakshalve maar uit de gedachten.
  
  
  De modellen van het CPB dragen bij aan het geloof dat woningen eindeloos in waarde blijven stijgen. Daardoor dragen ze ook bij aan het verder opblazen van de zeepbel. Met de fysieke werkelijkheid hebben deze modellen niets van doen.
  
  
  In het afgelopen decennium is de hypotheekschuld in Nederland tussen de 35 en 50 miljard euro per jaar gegroeid; dit is het verschil tussen aangegane nieuwe leningen en de aflossing van bestaande leningen. Aangezien jaarlijks slechts 9 miljard euro wordt geïnvesteerd in de woningbouw zelf, moet geconcludeerd worden dat de rest, dus 25 tot 40 miljard euro per jaar, geconsumeerd wordt. Dit is maar liefst 5 tot 8 procent van het bbp! Die consumptie gebeurt deels door de vastgoedsector (welke wordt gedomineerd door banken en beleggingsinstellingen), deels door lokale overheden in de vorm van grondverkopen, en deels door particulieren die de 'overwaarde' van hun huis verzilveren.
  
  
  De economische groei van Nederland is de afgelopen jaren dus feitelijk (méér dan) gefinancierd uit deze hypothecaire leningen! Een deel van die opbrengsten vinden we terug bij twee parameters in het model dat het CPB hanteert, te weten de inkomens en de vermogens van gezinnen. Als we dit model moeten geloven dan zouden woningbezitters, door de 'overwaarde' van hun huis te verzilveren, de woningprijzen nog verder op kunnen schroeven, waardoor zij nog meer kunnen lenen, enzovoort, enzovoort. Er is hier sprake van een zichzelf versterkend effect. Maar volgens het CPB model is er dan nog steeds geen sprake van een zeepbel….
  
  
  De fysieke realiteit is een andere. Tegenover de financiële winsten die op de huizenmarkt gerealiseerd worden, staat een fysieke veroudering van de woningvoorraad. Bestaande woningen die in particulier eigendom zijn worden niet vervangen, en renovatie gebeurt op amateuristische wijze. Evenmin worden er reserves opgebouwd door vernieuwing (noch vóór vernieuwing) van de woningvoorraad. Het moge duidelijk zijn dat dit geen duurzaam model is.
  
  
  Momenteel bedraagt de totale hypotheekschuld bijna 700 miljard euro; bijna 140% van het bbp. Tegenover die voortdurend toenemende schuld staat een woningvoorraad die intrinsiek in waarde daalt. Tevens wordt de discrepantie tussen marktvraag en aanbod steeds groter.
  
  
  De wijze waarop de woningmarkt nu functioneert heeft geleid tot een instabiel systeem dat vroeger of later zal instorten. In de VS lijkt die ineenstorting reeds begonnen, en we kunnen er op wachten dat ook de Nederlandse markt instort.
  
  
  Zij die belang hebben bij de mythe van voortdurend stijgende woningwaarde, zoals makelaars, banken, vertegenwoordigers van huizenbezitters en de overheid zelf, praten liever niet over een crash, maar over een 'correctie'. Men wijst daarbij op de correctie die in de jaren '70 plaatsvond. Dergelijke vergelijkingen en conclusies hebben echter niets van doen met de fysieke werkelijkheid. In vergelijking met de jaren '70 is de woningvoorraad, relatief gezien, sterk verouderd. Ruim 50% van de huidige woningvoorraad is vóór 1970 gebouwd en bereikt de komende decennia een kritische leeftijd. De nieuwbouwproductie richt zich thans nog slechts op uitbreiding van de voorraad, vrijwel niet op vervanging. Alleen woningcorporaties hanteren een gezond vervangingsbeleid, particuliere huizenbezitters niet. Zelfs als we de maximale levensduur van woningen ruim schatten op 100 jaar, moet de jaarlijkse vervangingsproductie omhoog van circa 17.000 nu naar meer dan 70.000 in de komende decennia.
  
  
  Wie gaat deze rekening betalen? Als alleen al de hypotheekschuld niet noemenswaardig meer zal groeien, en de inkomsten hieruit netjes besteed worden aan kwaliteitsverbeteringen van de woningvoorraad in plaats van consumptieve bestedingen, zal de Nederlandse economie 25 tot 40 miljard aan inkomsten per jaar moeten missen. Ziehier de realiteit van een zeepbel.
  
  
  Dr.ir.W.F.Gielingh (bouwkundige)

• • 
    Kees Koedijk
  • 
    Harry van Dalen
  • 
    Ben Vollaard

• • 
    Arnoud Boot
  • 
    Paul de Beer
  • 
    Erik Verhoef
• Alle redactieleden

• Vox Telos La Voce Ökonomenstimme Nada Es Gratis