Vervang hypotheekrenteaftrek door aflopende instapsubsidie

Links versus rechts

De fiscale aftrek van hypotheekrente is uitgemond in een politieke patstelling. De starters willen een subsidie als tegemoetkoming in de hoge woningkostenen een sterke positie ten opzichte van de financiers. Maar de huidige eigen woningbezitters willen de financiële voordelen van de aflossingsvrije hypotheekbehouden. De rechtse politiek speelt voor de bestaande “gevallen”; de linkse speelt het spel van de vernieuwing met halfslachtige voorstellen om de fiscale voordelen van hypotheken te beperken.

Instapsubsidie

Toch is er een maatregel die voor beide partijen tot winst leidt. Namelijk, door de fiscale aftrek van hypotheekrente direct te vervangen door een in detijd aflopende “instapsubsidie”, die uitsluitend gerelateerd is aan de aankoopwaarde van de woning; dus onafhankelijk van de financiering en in principeonafhankelijk van de inkomenspositie van de woningeigenaar. Concreet: beginnend met 2,4% zou deze subsidie in 15 jaar lineair aflopen tot nul. Verkoopt mende woning voor die tijd, dan mag men het resterende recht op subsidie overdragen naar een eventuele nieuw te kopen woning. Het huurwaarde forfait wordt0,8%, maar de overdrachtsbelasting en andere fiscale exotica rond de eigen woning verdwijnen. De subsidie is te verrekenen met in de aanslag van de inkomstenbelasting. In aansluiting hierop komt er een fiscale regeling “hypotheeksparen”, waarin de fiscale voordelen van het huidige banksparen ook gaan gelden voor sparen in de vorm van om het aflossen van hypotheekschuld.

Inkomenseffecten

Hoe werkt dit uit op de besteedbare inkomens? De posities van de leeftijdsgroepen tot 35 jaar, die van 35 tot 65 jaar en die van 65-plussen verschillen aanzienlijk. Zo blijkt dat de mate van hypothecaire financiering voor deze categorieën op 95%, 54% en 7% uitkomt, terwijl de verdeling van het woningbezitop resp. 14%, 67% en 19% is. Met gegevens van het CBS (gedateerd 2010) over de verdeling van inkomens en het woningbezit naar leeftijd, aangevuld metenkele plausibele veronderstellingen, is een schatting te maken van de inkomenseffecten. Enkele resultaten zijn samengevat in de tabel.

Als referentiepunt in de berekeningen diende het stelsel van 2010. Voor de rente van de aflossingsvrije hypotheken werd 5% genomen. De overdrachtsbelastingin het huidige stelsel werd meegenomen door het WOZ-tarief en werd op 0,8% gesteld. Verder werd verondersteld dat men in het nieuwe stelsel gebruik maaktvan de goedkopere annuïteiten hypotheek (rente 4,8%), maar dat verder alles hetzelfde blijft. De tabel geeft de relatieve inkomenseffecten. Alles bijeengenomen zou de fiscus er ongeveer 2,6 miljard op vooruit gaan.

Tabel 1. Inkomenseffecten naar klassen van leeftijd en inkomen, in procenten

Het effect van de lagere last aan huurwaarde forfait plus verrekende overdrachtsbelasting is vooral zichtbaar in het gunstige resultaat voor 65-plussers.Bij de inkomens, vallend onder de hoogste belastingschijf, compenseert de instapsubsidie het verlies aan HRA slechts gedeeltelijk. In dezeberekening is geen rekening gehouden met de individuele voordelen die de de-fiscalisering oplevert, bijvoorbeeld in de vorm van hypotheeksparen. Vooral dehogere inkomens kunnen hiervan profiteren.

In feite gaat het om drie nader in te stellen parameters: (i) de hoogte van de subsidie aan het begin; (ii) de tijd waarin deze afloopt tot nul, en (iii) de hoogte van het huurwaardeforfait, waarin verrrekend de overdrachtsbelasting. De berekening is op te vatten als onderbouwing van de stelling dat dooreen afgewogen keuze van deze parameters in de specificatie van de instapsubsidie, eventuele negatieve inkomenseffecten maatschappelijk aanvaardbaar blijven, ook voor de lopende hypotheken en dat de fiscus er niet op achteruit gaat.

Voordelen

De voordelen van deze opzet zijn duidelijk. Met de invoering van de instapsubsidie zal de hypotheekberg van 660 miljard euro halveren, onder andere door hiervoor de hypothecaire spaargelden in te zetten; het totaal daarvan is ongeveer 220 miljard. Men kan verder aflossen zonder fiscale nadelenen eventueel, via hypotheeksparen, zelfs met fiscaal voordeel. De inkomenseffecten zijn acceptabel en de overheid gaat er waarschijnlijk meer dan 2,6 miljard op vooruit. En er is geen discrepantie tussen bestaande en nieuwe “gevallen”. De regeling “instapsubsidie” is direct uitvoerbaar. Mijnheer Rutte en mijnheer Samson u bent aan zet; doe eens iets onverwachts.