Hoe de woningmarkt is vlot te trekken

Rij grachtenpanden in Amsterdam
Afbeelding ‘Row Houses’ van Scott Spilker (CC BY-NC-ND 2.0)
4 mei 2011 |
De woningmarkt ligt stil, de nieuwbouw stagneert, de financiering is problematisch en de vraag naar woningen blijft hoog. Hoog tijd om fiscaliteit en subsidies rond de eigen woning te herzien en de politieke patstelling te doorbreken, aldus de Delftse mathematisch-besliskundige Evers. Abrupt de hypotheekrenteaftrek afschaffen lijkt geen optie, maar hij laat zien dat via compenserende fiscale maatregelen de woningmarkt vlotgetrokken kan worden.

De aanleiding

Met enig onderhoud aan een woning en zijn omgeving is de levensduur van een woning schier onbeperkt. In vergelijking met de woningvoorraad is de woningproductie dan ook bijzonder klein. Wonen is een primaire behoefte die beschikbaarheid van woningen overtreft. Variaties in woningprijzen hebben daarom nauwelijks effect op het aanbod van woningen en evenmin op de totale vraag. Woningen verschillen ook door hun ruimtelijke ligging. Men kan, in plaats van een woning te verwerven in de stedelijke locatie (tijdelijk) genoegen nemen met een woning in een randgemeente. Trendmatige veranderingen van de woningprijs en inkomens kunnen aanleiding geven om over te willen gaan naar een andere woning. Maar is kostbaar omdat men bij de aankoop van een andere woning overdrachtsbelasting moet afdragen.

Een woning kost vijf tot acht maal het jaarinkomen van de gemiddelde koper. De financiering is dus de belangrijkste factor in de prijsvorming. De renteaftrek voor aflossingsvrije hypotheken heeft de financiering sterk bevorderd en heeft in samenhang met de financieringsdrift van banken, enerzijds geleid tot een enorme prijsopdrijving en anderzijds bijgedragen tot de diepte van de financiële crisis. In die context is de huidige hypotheekrenteaftrek (HRA) niet te verdedigen.

De woningproductie is essentieel voor de ontwikkeling van de woningvoorraad. De tijd die voor de opgelegde procedures voor nieuwbouw nodig is kan oplopen tot tien jaar. Dat brengt kosten met zich mee en maakt de bouw kwetsbaar voor conjuncturele bewegingen. De productie van woningen vertoont duidelijk wél een positieve prijselasticiteit. Momenteel bezitten nieuwbouwwoningen een voordelige positie , doordat deze zijn vrijgesteld van de overdrachtsbelasting. Als de overdrachtsbelasting verdwijnt, komt dit voordeel te vervallen. Om de (ver-)nieuwbouw toch enigszins te kunnen afschermen van wisselende omstandigheden en tegemoet te komen aan de procedure kosten, zou een gerichte subsidiëring wenselijk zijn.

Beleidsopties

Opheffen van de overdrachtsbelasting is de maatregel bij uitstek om de woningmarkt weer in beweging te krijgen. Fiscaal is dit te compenseren door de WOZ-belasting te verhogen tot 0,9 procent. Dat wordt dan een WOZ*-belasting. De aflossingsvrije hypotheek als prijsopdrijvend element en financiële risicofactor, is terug te dringen door HRA te schaffen of te vervangen door een ander stelsel, maar zó dat het voordelig is om de hypotheekschuld regelmatig af te lossen.

De positie van nieuwe woningen op de markt is te begunstigen door een, met de tijd aflopende, subsidie te verlenen aan de koper. Renovaties zijn in een dergelijke regeling mee te nemen, wanneer het gaat om een verdubbeling van de WOZ-waarde. Concreet is te denken aan belastingvrije subsidie van één procent van de waarde van het huis tot op een maximum van 6.000 euro; beginnend met 100 procent, loopt de subsidie jaarlijks terug met 10 procent tot nul.

Een belangrijke nevenvoorwaarde is dat de fiscus quitte dient te spelen, en dat eventuele negatieve inkomenseffecten voor het leeuwendeel van de belastingbetalers beperkt blijven tot maximaal twee procent. Voor de topverdieners zijn grotere marges maatschappelijk acceptabel. Afgezien van een subsidie op nieuwbouwwoningen, zijn netto subsidies op het woningbezit gerekend na aftrek van WOZ- en overdrachtsbelasting, economisch niet te rechtvaardigen. Dit stelt grenzen aan mogelijke alternatieven voor de HRA.

Inkomsenseffecten

De vraag is wat de inkomenseffecten zijn ten opzichte van de huidige situatie, wanneer men de HRA en de overdrachtsbelasting vervangt door een acceptabele alternatieve regeling. Een maatschappelijk relevant aspect is de zwakke inkomenspositie van jongeren en ouderen. Het CBS (CBS Statline) geeft informatie waaruit, gedifferentieerd naar leeftijdsgroepen het volgende is af te leiden.

Tabel 1: Inkomen en huizenbezit naar leeftijdsgroep

Tabel 1: Inkomen en huizenbezit naar leeftijdsgroep

Bron: CBS Statline, eigen bewerking

De vraag is wat de consequenties zijn voor deze leeftijdsgroepen bij een andere opzet rond fiscaliteit en subsidiëring van het eigen huis en of een nieuw stelsel hiermee rekening moet houden.

Alternatieven voor de hypotheekrenteaftrek

Afschaffen

De eerste optie is om de HRA zonder meer af te schaffen. Dat komt in feite neer op een forse belastingverhoging, die echter in de meeste politieke voorstellen wordt verbloemd door een vast maximum op te leggen; de inflatie doet de HRA op termijn verdwijnen. Deze opzet doet geen recht aan de urgentie. Ook wordt voorgesteld een regeling toe te voegen waarbij de aftrekbaarheid van de rente op afgesloten hypotheken volgens een annuïtair schema afloopt. Complicaties kunnen niet uitblijven, bijvoorbeeld wanneer men overgaat naar een andere woning.

Aftrek compenseren via WOZ-belasting

De tweede optie is de afschaffing van de HRA te compenseren door de WOZ*-belasting alleen te heffen boven een vrije voet; bijvoorbeeld 4.000 euro. De negatieve inkomenseffecten zijn zo nodig verder te beperken, door de tarieven-IB enigszins te verlagen. In deze regeling zijn de verhulde subsidiëring en de individuele financieringscontracten volledig ontkoppeld. Dat versterkt de positie van de woningkoper ten opzichte van de banken en geeft de mogelijkheid om, zonder fiscaal nadeel te kiezen voor de goedkopere aflossingshypotheken.

Aftrek compenseren via subsidie

De derde te onderzoeken optie is de afschaffing te compenseren door een tijdelijke, aflopende Subsidie Eigen Woning (SEW) die daarmee gericht is op instappers, maar die gefinancierd wordt door de WOZ*-belasting. Deze belastingvrije subsidie gaat uit van een percentage van de WOZ-waarde van het huis (bijvoorbeeld 1,7) of een maximum (bijvoorbeeld 5.400 euro) als dat lager uitvalt. Tot aan de leeftijd van 35 jaar is de subsidie 100% hiervan, waarna dit over een periode van 25 jaar, jaarlijks met 4% terugloopt tot 0%. Ook deze regeling staat los van het financiële contract.

Een berekening van de alternatieven

Om een idee te krijgen wat de alternatieven betekenen ben ik uitgegaan van de huidige stand op de woningmarkt. Er zijn schattingen afgeleid over woningbezit en -prijs en over de hypothecaire leningen (zie appendix). Bij de berekeningen is verondersteld dat het woningbezit en de woningprijzen bij wijziging van het stelsel, onveranderd blijven, dat huiseigenaren overgaan op goedkopere annuïtaire hypotheken en dat 65-plussers schuldvrij zijn. De jaarlijkse rente van aflossingshypotheken zijn op 5,1% gesteld en die van de huidige gangbare hypothecaire leningen op 5,3%. Omdat de prijzen van woningen in het verleden steeds stegen, gaan de berekeningen van de SEW uit van 90% van deze prijzen. Omdat de SEW afloopt met de leeftijd, wordt in de leeftijdsfase 30-65 gemiddeld 60% uitgekeerd, 30-minners krijgen 100% toegerekend en 65-plussers 0%.

Als referentie dient het huidige stelsel met de tarieven van 2010, met WOZ-belasting. De berekeningen zijn uitgevoerd voor zowel voor woningbezitters als personen die géén woning bezitten. Er is geoordeeld op de relatieve effecten van het “vrij besteedbare inkomen”: dat is het inkomen na aftrek van belastingen en, in zover van toepassing, plus SEW en na aftrek van financieringskosten.

Schaft men de HRA af en verlaagt men de tarieven-IB om de negatieve inkomenseffecten zoveel mogelijk, maar wel fiscaal neutraal, te beperken, dan gaan veel woningeigenaren met gemiddelde hypotheek er meer dan vier procent op achteruit. Dit zal politiek niet acceptabel zijn.

Betere resultaten verkrijgt men door de afschaffing te compenseren door een vrije voet WOZ*-belasting van 4.000 euro in te voeren en de tarieven-IB (met premies) voor de drie leeftijdsgroepen in te stellen op resp. (27, 37, 37, 48), (32, 41, 41, 52) en (18, 28, 41, 52) procent en de algemene heffingskortingen op 900, 1.600 en 1.500 euro. Tabel 2 geeft de relatieve effecten op de jaarinkomens van de aangegeven inkomensklassen. Omdat afschaffing van de HRA relatief het ongunstigst uitpakt voor 30-minners, moeten de lagere tarieven-IB dit compenseren.

Tabel 2: Inkomenseffecten op jaarinkomens van de WOZ*-belasting (met vrije voet van € 4.000), naar leeftijdsgroepen en inkomensklassen

Tabel 2: Inkomenseffecten op jaarinkomens van de WOZ-belasting (met vrije voet van € 4.000), naar leeftijdsgroepen en inkomensklassen

Nog betere resultaten krijgt men door een SEW in te voeren die is gericht op instappers, maar zónder vrije voet voor de WOZ*-belasting. Het SEW-tarief 1,7% tot een maximum van 5.400 euro. De tarieven-IB voor alle 65-minners zijn (33, 40, 40, 50) procent met een heffingskorting van 1.800 euro. Voor 65-plussers is dat (17, 27, 40, 50) procent, met een heffingskorting van 1200 euro (zie tabel 3). De grote inkomenseffecten voor 30-minners bij afschaffing van de HRA, wordt nu gecompenseerd door het met de leeftijd aflopende karakter van de SEW.

Beide regelingen zijn op te vatten als een vorm van defiscalisering van de eigen woning en staan los van de individuele financieringscontracten. Beide regelingen lijken voldoende fiscale opbrengsten te genereren om de extra subsidie eigen nieuwbouwwoning te bekostigen. De hypothecaire inkomsten van banken gaat 0,8 procent terug en komen ten goede aan de hypotheekverleners. Beide regelingen lijken maatschappelijk acceptabel voor wat betreft eventuele negatieve inkomenseffecten, maar de uitkomsten met de SEW zijn duidelijk minder negatief.

Tabel 3: Inkomenseffecten op jaarbasis van de SEW (met tarief 1,7% en maximum € 5.400), naar leeftijdsgroepen en inkomensklassen

Tabel 3: Inkomenseffecten op jaarbasis van de SEW (met tarief 1,7% en maximum € 5.400), naar leeftijdsgroepen en inkomensklassen

Kortom,met een defiscalisering op basis van een Subsidie Eigen Woning die gericht is op instappers, in combinatie met een geringe verlaging van de tarieven-IB, lijkt voor 80 procent van de belastingbetalers de eventuele negatieve inkomens beperkt te blijven tot 1,5 procent. De topinkomens met een hoge hypotheek gaan er meer op achteruit, maar zij hebben mogelijkheden tot versnelde aflossing waarmee ook de nadelige effecten verminderen. De blokkerende overdrachtsbelasting wordt opgenomen in de WOZ-belasting. Om de nieuwbouw te stimuleren en af te schermen van financieringsproblemen zou er een tijdelijke, aflopende subsidie moeten komen. Uit deze verkennende berekeningen blijkt dat dit alles fiscaal neutraal zal uitpakken.

Appendix

In mijn berekeningen zijn de leeftijdsklassen van de CBS-publicatie (2010-a) samengenomen tot de leeftijdsgroepen van 20-30 jaar, 30-65 jaar en 65 en ouder; de inkomensklassen zijn herleid tot een zevental klassen. Er zijn schattingen afgeleid over woningbezit en -prijs en over de hypothecaire leningen. De data zijn ontleend aan de studie Het wonen overwogen (Min. WWI, 2010, Figuren 4.2 en 4.10). Het blijkt dat de gemiddelde verkoopwaarde van de woningen, corresponderend met de leeftijdsfasen 30-, 30-65 en 65+, resp. 180.000, 260.000 en 300.000 euro bedraagt, waarbij tot op resp. 95%, 54% en 7% hypothecair gefinancierd wordt. Het gaat om resp. 190.000, 3.180.000 en 770.000 woningen. Volgens deze gegevens komt het totaal aan hypotheekschuld uit op 507.462 miljoen euro.

Binnen elke leeftijdsklasse is voor de inkomensklassen verondersteld dat met toenemend inkomen, het woningbezit verdeeld is volgens de verhoudingen 0:1:2:3:4:4:4. Door deze verhoudingen te wegen naar het aantal personen in de inkomensklassen en vervolgens te schalen op het aantal eigenaren van een woning in de leeftijdsklasse, is een raming gemaakt over het woningbezit naar leeftijds- en inkomensklasse.

De studie Het wonen overwogen (Min. WWI, 2010) constateert dat de verhouding tussen woonkosten en inkomen afneemt met toenemend inkomen. Dit effect is meegenomen door de woningprijs te schatten met behulp van de relatie C * (50.000 + 4 * inkomen). Deze constante C is voor iedere leeftijdsklasse afzonderlijk te bepalen uit het afgeleide woningbezit en de gemiddelde verkoopprijs binnen die leeftijdsklasse. Dit resulteert resp. in de waarden: 0,91, 0,93 en 1,60. Inderdaad, ouderen hebben lange tijd kunnen profiteren van de sterke stijging van de woningprijzen en wonen daardoor in een relatief dure eigen woning.

Referenties

Ministerie van WWI, 2009, Het wonen overwogen: resultaten van het Woon Onderzoek Nederland. CBS in opdracht van het ministerie WWI, Den Haag.

Evers, J.J.M., 2011, Subsidie Eigen Woning. ESB, jaargang 96, nr 4605, blz. 138-139.

Te citeren als

Joop Evers, “Hoe de woningmarkt is vlot te trekken”, Me Judice, 4 mei 2011.

Copyright

De titel en eerste zinnen van dit artikel mogen zonder toestemming worden overgenomen met de bronvermelding Me Judice en, indien online, een link naar het artikel. Volledige overname is slechts beperkt toegestaan. Voor meer informatie, zie onze copyright richtlijnen.