Woningbezitters flink duurder uit als eigen woning naar box 3 gaat

Woningbezitters flink duurder uit als eigen woning naar box 3 gaat image
Afbeelding ‘LuMaxArt Golden Guys APR Home Moving Concept’ van Scott Maxwell (CC BY-SA 2.0)
30 mrt 2016 |
Het voorstel van het Centraal Planbureau om de eigen woning onder de vermogensbelasting te laten vallen betekent een flinke lastenverzwaring voor woningbezitters in vergelijking tot huurders. De mate waarin de hypotheek is afgelost maakt hiervoor weinig uit. Deze lastenverzwaring voor woningeigenaren verdwijnt ook niet als ter compensatie van de hogere aanslag voor woningbezit de tarieven van de inkomstenbelasting worden verlaagd. Ewoud Jansen rekent voor.

Andere behandeling eigen woning

In ‘policy brief’ van maart 2016 stelde het CPB voor om de eigen woning in box 3 onder te brengen en daar samen met andere vermogensbestanddelen te belasten. De gevolgen hiervan lijken niet voor iedereen even inzichtelijk te zijn. Zo hoor ik bijvoorbeeld dat een verplaatsing naar box 3 betekent dat de hypotheekrente voortaan dus niet meer tegen het marginale IB tarief kan worden afgetrokken (in 2016 maximaal 50,5%), maar tegen de 30% waarmee (fictieve) rendementen in box 3 belast worden. Het eerste deel van de bewering klopt, het tweede deel niet. In box 3 worden geen rentekosten afgetrokken, maar bezittingen en schulden met elkaar verrekend om tot een netto vermogenspositie te komen.

Verder zou door deze aanpassing aflossen op hypothecaire leningen veel minder gunstig worden omdat anders dan thans het geval is, de belastingdruk in box 3 niet afneemt door een aflossing. Als in box 3 ook de overwaarde van het huis wordt belast, maakt het niet meer uit of het geld op een spaarrekening staat of in een aflossing wordt gestoken. Op zich klopt dit, maar dit is weer niet het hele verhaal. Laten we deze zaken eens doorrekenen op basis van een voorbeeld.

Effect van verplaatsing naar box 3

Een huiseigenaar heeft een woning met een WOZ waarde van €300.000 en een hypotheekschuld van €250.000 waarover hij 3% rente betaalt. Hij valt in het 52% tarief maar de rente kan dus slechts tegen 50,5% worden afgetrokken. Met €7.500 hypotheekrente heeft hij in 2016 een belastingvoordeel van €3.787,50. Hij moet echter het eigenwoningforfait bij het inkomen optellen. Met het tarief van 0,75% over de waarde van de woning is dat een bedrag van €2.250 dat tegen 52%[1] hem €1.170 aan belasting kost. Het netto belastingvoordeel van de eigen woning is €2.617,50 en zal volledig vervallen. Daar bovenop komt de extra belasting in box 3. Hoeveel dit vanaf 2017 zal zijn hangt af van tegen welk van de marginale (oplopende) tarieven de overwaarde (gegeven de omvang van het aanwezige overige vermogen) moet worden belast. Nu gaan we nog even uit van het gehanteerde fictieve rendement van 4%. Volgens de fiscus levert €50.000 extra in box 3 zo €2.000 inkomen op waarover met het tarief van 30% €600 belasting verschuldigd is. Het totale nadelige jaareffect voor dit geval is dus €2.617.50 + €600 = €3.217.50. Een pittige lastenverzwaring voor een heel gewone burger.

Het tarief waartegen de rente kan worden afgetrokken neemt jaarlijks met een half procentpunt af. Als we de vergelijking voor 2017 zouden maken wordt het nadelig netto effect kleiner omdat de waarde van de belastingaftrek dan kleiner is dan in 2016. Maar ja, die geleidelijke afbouw is natuurlijk ook al een (sluipende) lastenverzwaring die belastingplichtigen te verwerken krijgen. Zou onze belastingplichtige in 2016 onder het 42% IB tarief vallen dan is het fiscale nadeel van de overgang kleiner omdat de waarde van de verloren renteaftrek lager is, maar met €2.805 is de lastenverzwaring nog steeds fors.

Extra aflossen bij woning in box 3

Nu gaan we kijken of voor onze huiseigenaar extra aflossen meer of minder aantrekkelijk wordt in de nieuwe situatie. Om de vergelijking te maken moeten we een extra aanname maken over de rente op spaartegoeden. Die stellen we op 1%. Als hij in de huidige situatie €10.000 aflost, dan bespaart hij jaarlijks €300 aan hypotheekrente. Maar tegelijk gaat de aftrekpost hiermee omlaag. Met het tarief van 50,5% een nadeel van €151,50. Eveneens verliest hij €100 per jaar aan renteopbrengsten. Daar staat tegenover dat de €10.000 niet meer in box 3 zit. Dit levert weer een besparing op van €10.000 * 4% * 30% = €120. Totaal jaarvoordeel van €10.000 extra aflossen is dus €300 – €151,50 – €100 + €120 = €168,50.

Wanneer de extra aflossing zou gebeuren als de woning reeds in box 3 zit hoeven we maar twee dingen te vergelijken: de hypotheekrente en de spaarrente. In box 1 verandert niets. Ook in box 3 verandert niets. De €10.000 verhuist van de spaarrekening naar de overwaarde op de woning. De hoogte van het fictieve rendement dat gehanteerd wordt is voor deze beslissing irrelevant. Van belang zijn de veranderingen in de kasstromen. In dit geval loopt de belastingbetaler €100 aan spaarrente mis maar bespaart €300 aan hypotheekrente. Een netto voordeel van €200. In de nieuwe situatie is voor deze belastingplichtige de besparing die behaald wordt met een extra aflossing dus groter dan die zou zijn geweest wanneer het huis nog in box 1 werd meegenomen.

Conclusie

De verplaatsing van de eigen woning naar box 3 betekent een forse lastenverzwaring voor doorsnee woningbezitters door het gecombineerde effect van verlies van renteaftrek in box 1 en een hogere aanslag in box 3. Het is niet zo dat deze maatregel vooral mensen treft die hun hypotheek al helemaal hadden afbetaald. Stellen we ons in bovenstaande situatie voor dat de hypotheek al helemaal was afbetaald dan verandert er bij overheveling naar box 3 helemaal niets in box 1. Er was daar geen rente die kon worden afgetrokken en daarom hoefde er ook geen eigenwoningforfait meer bij het inkomen te worden opgeteld. Maar de hele waarde van de woning gaat wel naar box 3 waar het voor een additionele lastendruk van €3.600 zorgt. Dat is wat hoger dan de €3.217.50 die we eerder zagen maar het verschil is niet extreem. De ‘intergenerationele herverdeling’ die het CPB beoogt, waarmee de lastendruk verschuift van jongeren (die doorgaans nog relatief hoge hypotheekschulden hebben) naar ouderen (met lagere of volledig afgeloste hypotheken), lijkt niet erg spectaculair te zijn. Of een woningbezitters al veel of weinig heeft afgelost, er zal altijd een flinke lastenverzwaring zijn.

Het CPB stelt echter ook voor om samen met de overhevelingen van de woning naar box 3, de tarieven in box 1 te verlagen. Of en in welke mate een individuele woningbezitter daardoor gecompenseerd wordt hangt natuurlijk af van welke IB tarieven in welke mate verlaagd worden. Per saldo zal er onvermijdelijk een lastenverzwaring voor woningbezitters optreden ten voordele van huurders. Als we deze kant uit zouden willen lijkt het me logisch ook huursubsidies aan te pakken. Ook als algemeen nivellerende maatregel (als dat een doel zou zijn) werkt dit nogal ongericht. Het is namelijk niet per se hetzelfde als een lastenverlichting voor mensen met lagere inkomens en/of lage vermogens en een lastenverhoging voor de hogere inkomens en/of vermogens. Mensen met hoge inkomens en vermogen maar zonder eigen woning gaan erop vooruit en mensen met een relatief laag inkomen en vermogen maar met een eigen woning met (enige) overwaarde gaan er op achteruit.

Anders dan gehoord, is het niet zo dat in het nieuwe regime, additioneel aflossen altijd minder aantrekkelijk wordt dan in het huidige. Thans is het zo dat het verlies aan renteaftrek een nadeel is van extra aflossen. Als die renteaftrek er niet meer is vervalt dat nadeel hetgeen bijdraagt aan het aantrekkelijker worden van aflossen.

Voetnoot:

[1] Met dank aan Maarten Koster. Anders dan ik aanvankelijk dacht worden rentekosten en eigenwoningforfait niet gesaldeerd en vervolgens als netto aftrekpost behandeld.

Te citeren als

Ewoud Jansen, “Woningbezitters flink duurder uit als eigen woning naar box 3 gaat”, Me Judice, 30 maart 2016.

Copyright

De titel en eerste zinnen van dit artikel mogen zonder toestemming worden overgenomen met de bronvermelding Me Judice en, indien online, een link naar het artikel. Volledige overname is slechts beperkt toegestaan. Voor meer informatie, zie onze copyright richtlijnen.