Beperk aftrekbaarheid hypotheekrente met verstand

Fiscus lokt overmatige schuldfinanciering uit

Huizenbezitters kunnen de feitelijke hypotheekrente tegen hogere tarieven aftrekken (in Box 1 met een top tarief van 52 %) dan het tarief waartegen hun vermogensinkomsten worden belast (in Box 3 waar het forfaitaire rendement van 4 % wordt belast tegen een 30 % tarief). Zo worden huizenkopers verlokt om hun huis tot de nok vol te zuigen met hypotheekschuld en hun eigen geld elders te beleggen. Om de fiscus een poot uit te draaien worden huishoudens verleid met allerlei ondoorzichtige en risicovolle fiscale constructies. Geen enkel ander Europees land heeft een totale hypotheekschuld van de omvang van het nationale inkomen. Daardoor wordt de financiële sector kunstmatig groter en kwetsbaarder. Het DSB debakel zou zich zonder de riante hypotheekrenteaftrek waarschijnlijk niet hebben voorgedaan.

Weeffout herstellen

Het herstellen van de dure weeffout vereist dat het eigen huis wordt verplaatst van Box 1 naar Box 3 van het fiscale stelsel. Het aftrektarief voor hypotheekrente (30 %) valt dan namelijk samen met het tarief dat vermogensinkomsten treft. Er ontstaat fiscaal evenwicht tussen lenen en beleggen.

..zal woningmarkt treffen

Het grootste bezwaar tegen deze hervorming is dat ze de woningmarkt en de bouwmarkt zwaar zou treffen op een moment dat deze markten toch al op slot zitten. Het nakende economische herstel dreigt daardoor in de knop te worden gebroken. Juist omdat eigenwoningbezitters veel lenen, zijn ze kwetsbaar voor lagere huizenprijzen. Ook de breekbare financiële sector zou de waarde van haar onderpand zien verdampen. Terwijl vanuit economische optiek een dergelijke ingrijpende hervorming beter kan worden doorgevoerd als de zon schijnt en de huizenmarkt robuust is, vindt de politiek er alleen draagvlak voor als het regent en de nadelige gevolgen van overkreditering helder zijn. De politiek doet er daarom verstandig aan het ijzer te smeden als het heet is en nu snel een besluit te nemen maar de implementatie er van uit te stellen tot 2016 waarna gedurende een lange overgangstermijn van zo’n 25 jaar het eigen huis geleidelijk van box 1 naar box 3 verhuist. Om het ineenstorten van huizenprijzen te voorkomen dienen ook nieuwe hypotheken te profiteren van dit lange overgangsregime en moet de overdrachtsbelasting worden afgeschaft.

Woningforfait verhogen met verstand

Daarnaast zijn andere maatregelen van belang. Het eigenwoningforfait (een belasting op het forfaitaire rendement van het eigen huis) zou volgens de systematiek van Box 3 eigenlijk dienen te worden verhoogd. Maar de eerste paar ton van de WOZ waarde kunnen beschouwd als een maatschappelijke belegging waarvoor een nultarief geldt. Daarnaast kan een vrijstelling worden geïntroduceerd voor het vrijgespaarde vermogen in het eigen huis (de WOZ-waarde minus de op het huis rustende hypotheek), met name voor degenen met onvoldoende pensioenopbouw. Het fiscale evenwicht tussen het financieren van de eigenwoning met schuld en eigen geld wordt zo niet alleen hersteld door schuld minder te bevoordelen maar ook door het financieren van de eigen woning met eigen geld aantrekkelijker te maken.

Eigen huis als oudedagsvoorziening

Op die manier kan de eigen woning meer gaan functioneren als oudedagsvoorziening. Met een vrijgespaard huis hebben oudere woningbezitters lagere woonlasten en volstaat een aanzienlijk lagere pensioenambitie. Daarnaast kan het in het eigen huis opgebouwde eigen vermogen op hogere leeftijd worden omgezet in extra pensioeninkomen via allerlei verzilveringsconstructies. Bewoners van corporatiewoningen kunnen tijdens het werkende leven geleidelijk een deel van het eigendomsrecht van hun woning kopen en deze later in hun leven voor een gegarandeerde prijs weer terugverkopen aan de corporatie ten behoeve van woonzorgarrangementen. Verder kunnen oudere eigenwoningbezitters het in hun huis opgebouwde eigen vermogen vrij maken door te gaan huren.

Voorwaarde: huurmarkt van het slot

Maar dan moet de huurmarkt wel beter gaan functioneren zodat de huidige kloof tussen huur- en de koopsector wordt gedicht en de doorstroming verbetert. Op die manier krijgen mensen meer keuzevrijheid om hun woningbehoefte en eigendomsvorm beter af te stemmen op hun levensloop. Daarom moet tegelijk met het overgangsregime voor de hypotheekrente de huren voor scheefwoners geleidelijk worden verhoogd. Dit komt ook de bouwmarkt ten goede en stimuleert een commerciële huursector. In plaats dat links en rechts elkaar in de politiek in een houdgreep houden, dienen ze het beperken van hypotheekrente uit te ruilen tegen een vrijere huurmarkt met gerichte ondersteuning voor lagere inkomensgroepen.

Hervorming kost tijd

De weeffout in ons fiscale stelsel dat mensen tegen hoge tarieven kunnen lenen om hun eigen geld elders weg te sluizen tegen lagere tarieven moet worden weggenomen maar vereist een lange overgangsperiode waarin de woningen van eigenhuizen bezitters en de woningbouwcorporaties meer kunnen gaan functioneren als pensioenvoorziening. Zo wordt het vermogen in woningen gemobiliseerd om de kosten van de collectief gefinancierde welzijns- en zorgvoorzieningen en de fiscaal gefaciliteerde aanvullende pensioenen te drukken. De vruchten van deze maatregelen voor de overheidsfinanciën zullen echter pas worden geplukt na 2020 als de vergrijzing zijn hoogtepunt bereikt.