Creatie markt voor Nederlandse hypotheekobligaties verlicht de economie

Creatie markt voor Nederlandse hypotheekobligaties verlicht de economie image
22 mei 2012 | | 1912 keer bekeken
De nationale hypotheekschuld zet de financiering van starters op de woningmarkt onder druk. Slechts door geforceerd afknijpen van hun leencapaciteit krijgen starters toegang tot een hypotheek. Daarom suggereren Bovenberg en Polman dat Nederland een nationale hypotheekbank moet oprichten die gestandaardiseerde en liquide hypotheekobligaties uitgeeft om hypotheekverstrekkers van middelen te voorzien. Door deze financieringsstructuur krijgen de Nederlandse banken weer lucht.

Duurzame financiering

De financierbaarheid van de nationale hypotheekschuld en de potentiële gevolgen voor de Nederlandse woningmarkt en economie baren steeds meer zorgen. Banken zijn voor een belangrijk deel aangewezen op de kapitaalmarkt om hun hypotheekleningen te financieren omdat tegenover de nationale hypotheekschuld van 640 miljard euro slechts 360 miljard euro aan deposito’s staan. Securitisaties en traditionele gedekte obligaties zijn daar moeilijker te plaatsen. Complexe structuren, beperkte transparantie over de onderliggende hypotheekleningen en de daaruit resulterende geringe liquiditeit zijn hier mede debet aan. Dit alles verhoogt het vereiste rendement en daarmee de kosten voor de consument. Daar komt nog bij dat de huidige gedekte obligaties een relatief grote claim leggen op het goede onderpand ten laste van de depositohouders en daarmee het depositogarantiestelsel. Daarom moeten alternatieve financieringsstructuren worden overwogen -- zeker nu het kabinet de financieringsproblemen van banken poogt te verkleinen door starters op de woningmarkt te dwingen hypotheken binnen dertig jaar volledig af te lossen. In plaats van het geforceerd afknijpen van de leencapaciteit van jonge gezinnen dient ons land de voorwaarden te creëren waaronder het bankwezen deze gezinnen duurzamer kan financieren.

Nationale hypotheekbank

Daarom zou er een nationale hypotheekbank opgericht moeten worden die veilige, gestandaardiseerde, en liquide Nederlandse hypotheekobligaties uitgeeft om hypotheekverstrekkers te voorzien van financiering. Deze structuur lijkt op de Amerikaanse Fannie Mae met twee essentiële aanpassingen.

In de eerste plaats zijn de hypotheekobligaties een exacte spiegel van de hypotheek: dezelfde looptijd, rentestructuur en aflossingsprofiel. Het grote voordeel van dit zogenaamde balansprincipe is dat de balans van de hypotheekbank geen herfinancieringsrisico en renterisico kent. Omdat verder de hypotheekverstrekker geen depositogelden meer aanwendt om hypotheken te verstrekken, is het risico op een bankrun veel kleiner, evenals de claim op het depositogarantiestelsel.

Een tweede verschil met Fannie Mae is dat elke hypotheekvertrekker het kredietrisico afdekt van de leningen die hijzelf verstrekt. Het kredietrisico wordt voor iedere individuele hypotheek vooraf en doorlopend vastgesteld en op basis daarvan wordt de noodzakelijke hoeveelheid buffervermogen bepaald. Dit buffervermogen wordt niet impliciet verstrekt met deposito’s maar gekapitaliseerd door de uitgifte van aandelen en achtergestelde obligaties. De hypotheekverstrekker moet de aandelen kopen, de achtergestelde obligaties mogen ook aan derden verkocht worden. Zolang de hypotheekverstrekker het belangrijkste deel – het zogenaamde “first loss” – van het kredietrisico draagt, weten beleggers dat er alleen kredietwaardige klanten geaccepteerd worden en dat het risico van de obligaties zeer laag is.

Geen tophypotheken meer

Om in aanmerking te komen voor een gunstigere behandeling onder Basel III en Solvency II dienen de obligaties te voldoen aan de Europese richtlijnen voor gedekte obligaties. Belangrijk onderdeel van deze richtlijnen is de maximale loan-to-value van de onderliggende hypotheekleningen van 80% . Dit betekent dat er additionele liquide middelen aangehouden moeten worden in het geval er hypotheekleningen worden verstrekt met een loan-to-value boven de 80%, of in het geval van een daling van de huizenprijzen.

Dit kan worden vormgegeven door de uitgifte van ‘junior obligaties’ die zijn achtergesteld aan de hypotheekobligaties, maar preferent ten opzichte van de achtergestelde obligaties en aandelen. Met de middelen die voortkomen uit de uitgifte van de junior obligaties wordt de loan-to-value boven de 80% gecompenseerd. Bij een initieel hogere loan-to-value zal de kapitaalmarkt deze junior obligaties op kunnen nemen. In uitzonderlijke omstandigheden van grote financiële stress waarin banken geen onderpand bij kunnen storten en waarin huizenprijzen sterk dalen zou de overheid eventueel kunnen beslissen op te treden als “buyer of last resort.” Dit om te voorkomen dat de hypotheekobligaties niet meer voldoen aan de Europese richtlijnen voor gedekte obligaties en hun AAA-rating verliezen.

Markt voor hypotheekobligaties

Een grote, uniforme en liquide markt voor hypotheekobligaties gebaseeerd op het balansprincipe draagt bij aan een stabieler en dieper financieel systeem dat meer beleggers zal interesseren in ons land te investeren. Banken speculeren bij het financieren van hypotheken niet langer met marktrisico en zijn minder kwetsbaar voor herfinancieringsrisico’s, pensioenfondsen profiteren van een ruim aanbod van gestandaardiseerde, veilige en liquide obligaties, starters genieten lagere, transparantere hypotheektarieven en de overheid hoeft de hypotheekmarkt minder te ondersteunen via NHG, het depositogarantiestelsel en de fiscale hypotheekrenteaftrek.

Onze voorstellen geven de economie een broodnodige impuls. Een geforceerde afbouw van de kredietcapaciteit van starters die de woningmarkt weer op gang moeten helpen wordt voorkomen. Banken hebben weer meer financieringsruimte voor het MKB en jonge bedrijven omdat ze deposito’s niet direct meer hoeven te gebruiken voor hypotheekfinanciering. Verder zorgt een groter aanbod van hoogkwalitatief papier -nu institutionele beleggers daarvoor niet meer terecht kunnen in Zuid Europa - voor minder extreem lage rentes op zulk europapier. Dit doet de dekkingsgraad van pensioenfondsen stijgen. Door hypotheekobligaties te gebruiken voor het waarderen van hun verplichtingen worden pensioenfondsen bovendien optimaal geprikkeld om te beleggen in Nederlandse hypotheekobligaties omdat ze zo hun verplichtingen kunnen afdekken.

* Dit artikel verscheen eerder in het Financieele Dagblad van 18 mei 2012.

Bron foto: Flickr, Daniel Bowen.

Te citeren als

Lans Bovenberg, Remco Polman, “Creatie markt voor Nederlandse hypotheekobligaties verlicht de economie”, Me Judice, 22 mei 2012.

Copyright

De titel en eerste zinnen van dit artikel mogen zonder toestemming worden overgenomen met de bronvermelding Me Judice en, indien online, een link naar het artikel. Volledige overname is slechts beperkt toegestaan. Voor meer informatie, zie onze copyright richtlijnen.