Een private huurwoning voor jan en alleman

Een private huurwoning voor jan en alleman image
Afbeelding ‘Te Huur Te Duur’ van eazy (CC BY-NC 2.0)
Terugkeer naar de woningmarkt van voor 2008 is niet alleen onwaarschijnlijk, maar ook onwenselijk, stellen Danijela Piljic en Hans Stegeman. De doorstroming zal steeds meer gaan haperen, mede doordat de groeiende groep ouderen langer in een koopwoning blijft wonen. Voor een soepel lopende woningmarkt in de toekomst is het noodzakelijk dat een particuliere huurwoning een doorsnee optie wordt, vooral voor starters. Daarvoor is wel een ander woningmarktbeleid nodig.

Een conjuncturele dip…

Dat het niet goed gaat om de Nederlandse koopwoningmarkt is geen nieuws. Dalende huizenprijzen en aanzienlijk lagere transactieaantallen dan voor 2008 zorgen voor problemen bij alle partijen die betrokken zijn bij de woningmarkt. In het spoor van de economische crisis zette op de koopwoningmarkt ook een neergang in, zich uitend in dalende prijzen en nagenoeg een halvering van het aantal transacties en een scherpe terugval van de nieuwbouwactiviteiten.

Inmiddels zijn de koopwoningen gemiddeld genomen 20% goedkoper dan vóór de huidige crisis. Terwijl starters kunnen kiezen uit een ruim aanbod en de koopwoningen beter betaalbaar zijn dan vóór de crisis, stellen zij de aankoop uit vanwege de onzekere economische en arbeidsmarktsituatie, de verscherpte financieringsvoorwaarden en de voortdurende beleidsdiscussie over de woningmarkthervormingen. En zolang bij velen de gedachte blijft dat woningen volgend jaar goedkoper zijn dan dit jaar, komt het ‘woningmarkttreintje’ niet op gang. De vraag aan de onderkant van de woningmarkt blijft daarom uit. Voor de doorstromer is het niet alleen wachten op een koper, zij hebben als gevolg van de dalende huizenprijzen een deel van de overwaarde zien verdampen en wachten daarom met het investeren in een grotere en duurdere koopwoning tot de woningprijzen weer aantrekken.

Figuur 1. Dalende prijzen en transactieaantallen

woningprijzen 

Bron: CBS.

… en ook een woningmarktstructuur die knelt

De huidige Nederlandse koopwoningmarkt is gebaseerd op een proces van langzaam opschuiven op de woningmarktladder. Dit is kenmerkend voor een dynamische koopwoningmarkt, waarbij woningverkopen een onderdeel vormen van een keten van transacties (figuur 2, zie ook voetnoot 1). Starters worden in deze markt steeds jonger verleid tot woningaankoop omdat het investeren in een eigen woning naast woongenot ook een hoog rendement oplevert. De continue instroom van starters is noodzakelijk om de doorstroming op gang te houden.

In Nederland vergemakkelijkten de gunstige fiscale behandeling van het eigenwoningbezit en de relatief ruime hypotheekvoorwaarden de instroom van starters op de koopwoningmarkt. Tegelijkertijd leidt de hypotheekrenteaftrek tot een verstoorde risicoafweging en daarmee ook tot een hoge schuldfinanciering, omdat woonconsumenten vooral focussen op de netto maandelijkse woonlasten in plaats van op de totale bruto schuld- en vermogensposities. Omdat het woningaanbod op de Nederlandse koopwoningmarkt vrij inelastisch is, vertaalt de subsidiëring van de koopwoningen zich in hogere prijzen van deze woningen (voetnoot 2). De toegankelijkheid van de koopwoningmarkt komt voor veel starters hierdoor in het geding, omdat zij niet kunnen delen in de vermogenswinsten. Hoge loan-to-value en loan-to-income ratio’s concentreren zich dan ook vooral bij jonge huishoudens en kunnen in economisch slechte tijden waarin huizenprijzen dalen voor betalingsproblemen en een lagere mobiliteit zorgen. Met andere woorden, dit systeem van koopwooncarrières zorgt voor een relatief conjunctuurgevoelige woningmarkt.

Daarnaast bestaat op de Nederlandse woningmarkt nauwelijks een alternatief voor een koopwoning. De huurwoningmarkt is vrij statisch en kenmerkt zich door lage mobiliteit (figuur 3). Als gevolg van de fiscale subsidiëring van de eigen woning en de huurregulering en -toeslag is de ontwikkeling van de vrije huurmarkt nauwelijks van de grond gekomen (6% van de woningvoorraad). Circa 80% van alle huurwoningen is in handen van woningcorporaties. Tegelijkertijd drukt de huurregulering in Nederland het aanbod van nieuwe huurwoningen omdat de nieuwbouw van huurwoningen minder rendabel ( Van Leuvensteijn en Shestalova, 2006 ). Lange wachtlijsten in de sociale huursector zijn hiervan het gevolg. De fiscale subsidiëring van het wonen in Nederland vergroot bovendien de onevenwichtigheden tussen de koop- en de huursector en kan leiden tot arbitrerend gedrag van de verhuurder ( Conijn, 2008).

Figuur 2. Een vrij dynamische koopwoningmarkt…

internationale vergelijking woningmarkt 

Figuur 3. …en een statische huurwoningmarkt in Nederland

internationale vergelijking woningmarkt

Bron: Rabobank.

Woonbehoeften en -voorkeuren veranderen

De woningmarktstructuur is een uitkomst van een samenspel van economische, sociaal-culturele, institutionele ontwikkelingen, overheidsingrijpen en historische padafhankelijkheid. De Nederlandse koopwoningmarkt heeft zich in de jaren zeventig en tachtig ontwikkeld tot een dynamische markt ( Dol et al., 2010 ). De financiële armslag van potentiële kopers nam toe als gevolg van de gedaalde hypotheekrente, financiële innovaties en een grotere leencapaciteit. Het valt daarom ook te verwachten dat de veranderende, economische, sociaal-maatschappelijke en institutionele omgeving op termijn voor veranderingen in woonbehoeften, en –voorkeuren en woningaanbod zorgen.

Zo is de verwachting dat de nieuwe generaties ouderen steeds vaker en langer in een koopwoning zullen blijven wonen (Neuteboom en Brounen, 2007), wat zeker in het komende decennium een dempend effect kan hebben op de doorstroming ( PBL, 2013). Bovendien kunnen wijzigingen in het pensioen- en zorgstelsel ertoe leiden dat de eigen woning steeds meer als een oudedagsvoorziening wordt gezien. De vergrijzing en het stijgende aantal eenpersoonshuishoudens spelen ook een belangrijke rol als het gaat om de woonlocatiekeuze. Dit biedt de kans om de nieuwe woningvoorraad in regio’s waar de groei het grootst is sneller aan te passen aan verschuivingen in de woonbehoeften. Daarnaast betekent een toename van de baanonzekerheid en het vaker van baan wisselen waarschijnlijk een grotere beroep op de (vrije) huursector, waarbij lage toetredings- en transactiekosten van groot belang zijn.

Tot slot wordt een economische crisis, zoals dat vaker het geval is, aangegrepen om grote hervormingen door te voeren. Dat is nu ook niet anders en heeft de overheid de eerste stappen daartoe gezet. Dit is nodig omdat de woningmarkt uiteindelijk voor voldoende woningaanbod moet zorgen dat inspeelt op veranderende woonvoorkeuren.

De woningmarkt van de toekomst

De veranderingen in woonvoorkeuren en –behoeften zorgen ervoor dat de Nederlandse koopwoningmarkt statischer wordt en de huurwoningmarkt dynamischer ( Piljic en Stegeman, 2013). Dit beantwoordt beter aan hoe mensen willen wonen. In een statische koopwoningmarkt is de koopwoning een ‘levensloophuis’ en is er nauwelijks sprake van doorstromen naar een steeds grotere en veelal duurdere koopwoning, zoals dat nu wel het geval is in Nederland.

Een dynamische huurwoningmarkt met een groter aandeel van de vrije huursector en beperktere overheidsinmenging biedt een goed alternatief voor een koopwoning. Op een statische koopwoningmarkt wachten woonconsumenten langer met de aankoop van de eigen woning, omdat ze minder hypothecair willen financieren en meer eigen geld willen inbrengen. Bovendien beschikken consumenten in de nieuwe woningmarktsituatie over een kwalitatief goed alternatief met lagere transactiekosten: een particuliere huurwoning. Hierdoor kiest ook een steeds groter deel van de huishoudens om juist helemaal geen eigen woning aan te schaffen. Deze nieuwe woningmarktstructuur is deels het gevolg van het eigendomsneutrale woonbeleid van de overheid. Hierdoor kunnen woonconsumenten een betere afweging tussen huren en kopen, waarbij de keuze in belangrijke mate wordt gemaakt tussen vermogensopbouw en de risico’s die erbij horen, transactiekosten en mobiliteit. Tegelijkertijd heeft het eigendomsneutrale woonbeleid ook invloed op de financiering van de koopwoning, die een belangrijke rol speelt in de koop­beslissing. Zo is in de nieuwe woningmarktsituatie een minder hoge hypotheek ten opzichte van de waarde van het onderpand gebruikelijk.

Een bewuste keuze voor de koopwoning en een langetermijnhorizon van de koper zorgen ervoor dat de woning ook directer op de eigen woonbehoeften wordt gebouwd of aangepast. In tegenstelling tot de huidige situatie, waarin grote projectontwikkelaars vooral bouwen zullen in de nieuwe woningmarktsituatie koopwoningen steeds vaker door particulier opdrachtgeverschap worden gerealiseerd.

Een uitdagende transitie

Ons toekomstbeeld voor de woningmarkt is in belangrijke mate een tekentafelconcept en staat in schril contrast tot de huidige woningmarktsituatie. De overgang van een min of meer dynamische koopwoningmarkt naar een statische markt betekent dat veel starters een stap willen overslaan: een starterswoning zal in veel gevallen een (private) huurwoning worden en minder vaak een koopwoning. Gevolg daarvan is dat de doorstroming op de woningmarkt stagneert. Doorstromers waren gewend de stap naar een grotere woning deels met overwaarde te financieren. Het niet meer gemakkelijk kunnen verkopen van de starterswoning zorgt ervoor dat de transactieketen stokt. Daar komt bij dat het overheidsbeleid, via het beperken van de hypotheekrenteaftrek en het verplicht volledig aflossen voor starters, schuldfinancieren minder aantrekkelijk maakt dan voorheen. Het doorbreken van de transactieketen zorgt er ook voor dat de transactievolumes op de koopwoningmarkt structureel lager komen te liggen. Voor alle partijen die vooral afhankelijk zijn van de volumes op de woningmarkt, zoals makelaars en financiers, betekent dit een fors kleinere markt.

Figuur 4. Woningvoorraad zeer traag vernieuwd

woningvoorraad Nederland 

Bron: CBS

Om het bovenstaande toekomstbeeld te realiseren, zijn institutionele hervormingen noodzakelijk die niet van de ene op de andere dag kunnen worden doorgevoerd. Een transitie van de woningmarkt is per definitie een geleidelijk proces, dat wordt vertraagd door partijen die hun verlies moeten nemen. Want hoe langer het duurt voordat begonnen wordt met de transitie, hoe langer het duurt voordat de woningvoorraad wordt aangepast aan de behoeften van morgen (figuur 4). De winnaars hebben een minder luide stem en zijn daardoor minder zichtbaar in het publieke debat. Aanpassingen in de woningmarkt raken immers de belangen van verschillende partijen omdat deze invloed hebben op onder meer de ontwikkeling van huizen- en grondprijzen, huren en de hypotheekfinanciering.

Een wijziging in de fiscale behandeling van het eigenwoningbezit impliceert gemiddeld lagere huizenprijzen. Afhankelijk van de gehanteerde veronderstellingen kunnen de huizenprijzen naar schatting met 20% dalen ten opzichte van de evenwichtsprijs uit de periode voor 2008 (Conijn, 2008). De huidige eigenwoningbezitters worden geconfronteerd met een vermogensverlies. De prijseffecten kunnen nog groter uitvallen indien deze wijziging niet wordt teruggesluisd via lagere belastingtarieven. Bovendien zorgt de huidige variant, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen bestaande en nieuwe gevallen op de woningmarkt, voor een stagnerende doorstroming en een nog trager aanpassingsproces. Voor huurders op populaire locaties betekent de liberalisering van de huurmarkt hoogstwaarschijnlijk een veel grotere stijging van de huurprijzen dan op minder populaire locaties, waardoor zij aan koopkracht moeten inleveren. Ook voor andere partijen, zoals woningcorporaties, betekent dit dat zij in de nieuwe woningmarktsituatie veelal een kleinere rol moeten spelen die gepaard gaat met een lager rendement.

De economische crises kunnen de noodzaak tot hervormen verhogen omdat men er eerder van overtuigd raakt dat aanpassingen en onconventionele maatregelen onvermijdelijk zijn (OESO, 2009). Tegelijkertijd kan het doorvoeren van hervormingen in een crisis riskant zijn, omdat het tot grotere verliezen leidt. Hervormingen gaan dan vaak gepaard met bezuinigingen, waardoor het maatschappelijke draagvlak ontbreekt en de transitie minder soepel verloopt. Dit geldt niet alleen voor de aanpassingen van het woningmarktbeleid. Zo dient ook de Nederlandse woningvoorraad in de nieuwe woningmarktsituatie te veranderen van een relatief uniform ‘confectie’-aanbod naar een diverser ‘couture’-aanbod. Een lange periode van economische stagnatie betekent een langzame transformatie van de woningvoorraad. Dit is niet alleen het gevolg van een ontbrekende vraag, maar ook van relatief ongunstige financieringscondities. Om de onzekerheid over de te nemen verliezen goed te kanaliseren, is een lange transitieperiode van groot belang (CSED, 2010).

Conclusie

De Nederlandse woningmarkt moet niet terugkeren naar het ‘normaal’ van vóór 2008. Ons toekomstbeeld staat ver af van de huidige situatie op de woningmarkt. Het streven moet zijn de nu ingezette hervormingen op een goede wijze te vervolmaken. Problemen die daarbij opdoemen, moeten niet worden bestreden met oplossingen die leiden tot het in stand houden van oude structuur. Wijzigingen in het woningmarktbeleid raken immers de directe belangen van vele partijen. Dit wordt versterkt door de huidige economische situatie, waardoor het verlies dat veel partijen moeten nemen, groter wordt. Langer wachten met de benodigde aanpassingen, of maatregelen nemen die de aanpassing vertragen of tegengaan, leidt alleen maar tot een verder oplopend verlies. Bovendien is de woningmarkt een voorraadmarkt, waardoor aanpassingen per definitie traag zullen verlopen. De partijen op de woningmarkt zijn daarom gebaat bij een lange transitieperiode en een helder tijdspad.

Voetnoten

(1) In de woningmarktliteratuur wordt vooral de koopwoningmarkt opgesplitst in twee archetypen: een dynamische markt en een statische markt (Martens, 1990). Voor de huurmarkt, maar ook de totale woningmarkt bestaat zo’n indeling niet. In onze vergelijking passen we de typologie van de koopwoningmarkt toe op de huurwoningmarkt.

(2) Het CPB hanteert een aanbodelasticiteit van 0,65%. De aanbodelasticiteit kan echter verschillen tussen regio’s, tussen de huur- en de koopsector en tussen opgaande en neergaande woningmarkten ( VROM-raad, 2007).

Referenties

Conijn, J. (2008), Subsidiëring van de woonconsumptie: een zinloos schip van bijleg, in: Don, F.J.H. (red.), Agenda voor de woningmarkt, Preadviezen van de Koninklijke Vereniging voor de Staathuishoudkunde, Amsterdam : Vereniging voor de Staathuishoudkunde, pp. 145-177.

Commissie Sociaal-Economisch Deskundigen (2010), Rapport naar een integrale hervorming van de woningmarkt, Den Haag: SER.

Dol, K., H. van der Heijden en M. Oxley (2010), Economische crisis, woningmarkt en beleidsinterventies; een internationale vergelijking, OTB, Delft: OTB.

Leuvensteijn, M. van en V. Shestalova (2006), Investeringsprikkels voor woningcorporaties, CPB Document 112, Den Haag: CPB.

Martens, M. (1990), Ways of owning. A study of homeownership in Europe and the USA (Thesis), Department of Sociology, University of Essex.

Neuteboom, P. en D. Brounen (2007), Housing demand in ageing markets. Dutch cohort evidence, Erasmus University Working Paper, Rotterdam: EUR.

OESO (2009), The political economy of reform. Lessons from pensions, product markets and labour markets in ten OECD coutries, Parijs: OESO.

PBL (2013), Vergrijzing en woningmarkt, Den Haag: Uitgeverij PBL.

Piljic, D. en H.W. Stegeman (2013), Anders wonen. Naar een werkende woningmarkt, Special 13/07, Utrecht: Rabobank Nederland.

VROM-raad (2007), Tijd voor keuzes. Perspectief op een woningmarkt in balans, Den Haag: VROM-raad.

Te citeren als

Danijela Piljic, Hans Stegeman, “Een private huurwoning voor jan en alleman”, Me Judice, 4 juli 2013.

Copyright

De titel en eerste zinnen van dit artikel mogen zonder toestemming worden overgenomen met de bronvermelding Me Judice en, indien online, een link naar het artikel. Volledige overname is slechts beperkt toegestaan. Voor meer informatie, zie onze copyright richtlijnen.