Bezie maatregelen Rutte III voor woningmarkt in samenhang

Bezie maatregelen Rutte III voor woningmarkt in samenhang image

Afbeelding ‘Regeerakkoord gelijk gelezen’ van Minister-president Rutte (CC BY 2.0).

Het nieuwe kabinet Rutte III heeft zijn plannen bekendgemaakt. Eyecatcher is de afschaffing van de wet-Hillen en sommige commentatoren noemen dit een straf op aflossing. Volgens Raymond Gradus moeten de maatregelen voor de woningmarkt in samenhang worden gezien. Zowel de vraag- als de aanbodkant van de woningmarkt wordt met dit nieuwe regeerakkoord versterkt. En het effect van de afschaffing van de wet-Hillen wordt schromelijk overdreven.

Regeerakkoord

Blikvanger bij de maatregelen van Rutte III voor de woningmarkt is het voorstel om de zogenoemde wet-Hillen af te schaffen. VVD-mastodonten spreken zelfs over een aflosboete. Het is echter essentieel om de maatregelen van het nieuwe kabinet voor de woningmarkt in samenhang te bezien. Van groter belang zijn de voorgestelde sociale vlaktaks en de verlaging van het eigenwoningforfait. Ook is het belangrijk dat maatregelen worden genomen om de aanbodkant van de woningmarkt te verbeteren.

In 2013 werden de eerste maatregelen genomen tegen de hoge Nederlandse hypotheekschuld en het gegeven dat veel huishoudens een aflossingsvrije hypotheek hebben. Houders van nieuwe hypotheken werden verplicht om annuïtair af te lossen. [1] Ook werd het marginale tarief waartegen de hypotheekrente maximaal mag worden afgetrokken in box I sinds 2014 jaarlijks verlaagd met 0,5 procentpunt. Het duurt echter bijna 30 jaar voordat men op het tarief van de eerste schijf is. Dat is erg lang, ook in het licht van het gegeven dat de woningmarkt aan de vraagzijde tekenen van overspannenheid vertoont.

Vooral de Randstedelijke woningmarkt draait nu als een tierelier. [2] We zien prijsstijgingen van 20% in een jaar tijd. De lage rente is daarbij behulpzaam, maar dit is niet zonder risico’s. Schuldenaren met hoge hypotheken komen in de problemen als de rente stijgt. Voordat we er erg in hebben is een nieuwe bubbel gecreëerd.

Bevorder aflossen hypotheek

Daarom is het belangrijk dat het nieuwe kabinet maatregelen neemt om het aflossen verder te bevorderen. De prikkel om af te lossen wordt echter niet of nauwelijks door het eigenwoningforfait beïnvloed. Dit geldt eveneens voor de wet-Hillen, die bepaalt dat huiseigenaren met een (bijna) afgelost huis hun eigenwoningforfait niet (of slechts gedeeltelijk) hoeven mee te rekenen bij de belastingen. Bijna 0,6 miljoen belastingplichtigen maken gebruik van deze regeling. Invoering destijds in 2005 werd beargumenteerd vanuit rechtvaardigheid. Men vond het onwenselijk dat huiseigenaren een eigenwoningforfait moesten betalen zonder dat daar een renteaftrek tegenover stond.

De budgettaire derving van de wet-Hillen is op dit moment € 650 miljoen, maar dit bedrag zal in de toekomst fors gaan oplopen. Dit komt ook doordat steeds meer leningen annuïtair afgelost worden. Voor de woningmarkt is de wet-Hillen dus van ondergeschikt belang en het effect op aflossen zal steeds kleiner worden. Het is dan ook verstandig om niet met afschaffing te wachten tot steeds meer mensen hiervan gebruik maken.

Overigens moet de reikwijdte van deze afschaffing voor ouderen met een klein aanvullend pensioen niet worden overdreven. Omdat het nieuwe kabinet ook het eigenwoningforfait wil verlagen betekent dit voor een huis van 2 ton slechts € 15 euro per maand. [3] Gezien de overgangstermijn van 30 jaar betekent dit nog geen een halve euro per maand. Hierbij is nog niet meegerekend de forse lastenverlichting, die men voor ogen heeft. Het lijkt dan ook onnodig om de overgangstermijn tot 30 jaar te verlengen en voor die lange duur de belastingdienst met extra lasten op te zadelen.

Versterking vraag- en aanbodzijde woningmarkt

Voor de woningmarkt is de invoering van een sociale vlaktaks in de inkomstenbelasting van veel groter belang. Uit de plannen blijkt dat het aantredende kabinet een vlaktakstarief van circa 37% wil bewerkstelligen, dat voor het merendeel van de belastingplichtigen opgaat. Voor hogere inkomens komt er een extra heffing van 12,5 procentpunt op het inkomen in box I, die geldt vanaf een inkomen van circa € 70.000. Voor deze groep geldt dan geen vlaktaks in de letterlijke zin van het woord, maar daar staat tegenover dat het om minder dan 5% gaat. Essentieel is dat de hypotheekrenteaftrek tegen het vlaktakstarief plaatsvindt en niet zoals nu tegen maximaal 50%. [4] In principe is dit uiteindelijk het doel van de maatregel die door Rutte II is genomen maar het gebeurt nu in vier jaar en er staat lastenverlichting tegenover voor deze groep. Deze lagere aftrek voor hypotheken mitigeert de fiscale overbelening voor het eigen huis. Dit zal de werking van de woningmarkt aanzienlijk verbeteren.

Ook ligt het voor de hand om maatregelen te nemen aan de aanbodzijde, waardoor sneller woninglocaties beschikbaar komen door bijvoorbeeld weinig aantrekkelijke winkellocaties een woonbestemming te geven en het restrictieve erfpachtsysteem in de hoofdstad af te schaffen. [5] Met een dergelijk pakket wordt de woningmarkt veel toekomstbestendiger.

* Dit artikel is in verkorte vorm verschenen in Het Financieele Dagblad van 12 oktober 2017.

Voetnoten:


[1] Voor het oude regime met aflossingsvrije hypotheken is een overgangstermijn van 30 jaar afgesproken. Dit lijkt onwenselijk. Het leidt tot een langdurige ongelijkheid tussen insiders en starters en zal administratief steeds moeilijker uitvoerbaar (bij scheidingen, etc.) zijn. Het is bovendien weinig geloofwaardig dat het oude systeem voor 30 jaar kan worden vastgelegd bij wet (er is ook geen wettelijke precedent) (zie ook Gradus, 2012).

[2] Volgens recente gegevens gaat in Amsterdam op dit moment al meer dan 65 procent boven de vraagprijs weg.

[3] In de doorrekening van het CPB (2017) is aangegeven dat het EWF tarief met 0,15% wordt verlaagd. Dit impliceert dat voor de waarde tussen € 12.500 en € 25.000 0,15 procent wordt bijgeteld, voor de waarde tussen € 25.000 en€ 50.000 0,30 procent bijtelling, voor de waarde tussen € 50.000 en € 75.000 0,45 procent bijtelling en boven € 75.000 0,60 procent bijtelling. Dit betekent voor een huis van twee ton een jaarlijks EWF van € 937,50. Rekening houdend met het marginale tarieven voor ouderen in de eerste schijf van 18,65% betekent dit maandelijks een extra belastingheffing van 15 euro, dat in dertig jaar wordt opgebouwd. Het tarief in de tweede schijf (tot een belastbaar inkomen tot € 35.000) is overigens slechts marginaal hoger. Voor een huis van vier ton gaat het om 33 euro per maand, zodat er gegeven de opbouw in 30 jaar maandelijks iets meer dan één euro extra aan belasting betaald moet worden.

[4] In de systematiek van de sociale vlaktaks worden alle aftrekposten tegen de vlaktakstarief afgerekend (zie Bovenberg en Gradus, 2011). Voordeel is dat deze aftrekposten het karakter krijgen van een heffingskorting. Ook in het Regeerakkoord staat dit voornemen (m.u.v. de omkeerregel).

[5] In het Regeerakkoord van Rutte III wordt dit punt van aanjagen van woningproductie wel genoemd. Er wordt echter vooral verwezen naar overleg en concrete maatregelen ontbreken vooralsnog.

Referenties:

Bovenberg, A.L. en R.H.J.M. Gradus (2011), “Sociale vlaktaks als sluitstuk Boxensystematiek", ESB 96:4608 230-233

CPB (2017). Analyse economische en budgettaire effecten van financiële bijlage van het RegeerakkoordCBP notitie, d.d. 4 oktober 2017.

Gradus, R., (2012). “KEW als smeerolie voor woningmarkt”, Weekblad Fiscaal recht, 141:6971 1284-8.

VVD-CDA-D66-CU (2017). Vertrouwen in de toekomst – Regeerakkoord 2017-2021, Den Haag.

Te citeren als

Raymond Gradus, “Bezie maatregelen Rutte III voor woningmarkt in samenhang”, Me Judice, 12 oktober 2017.

Copyright

De titel en eerste zinnen van dit artikel mogen zonder toestemming worden overgenomen met de bronvermelding Me Judice en, indien online, een link naar het artikel. Volledige overname is slechts beperkt toegestaan. Voor meer informatie, zie onze copyright richtlijnen.

Afbeelding

Afbeelding ‘Regeerakkoord gelijk gelezen’ van Minister-president Rutte (CC BY 2.0).

Links

Ontvang updates via e-mail