Verruiming hypotheekregels buitengewoon onverstandig

Versoepeling hypotheekregels

De Tweede Kamer heeft onlangs via een motie [1] gevraagd om de voorwaarden voor het verstrekken van een hypotheek te versoepelen. De Kamer wil dat het kabinet rekening houdt met de lagere energielasten en met de kansen van aanvragers op een hoger salaris. Het lijkt een sympathieke gedachte maar iedereen die de woningmarkt analyseert kan dit pleidooi niet anders dan als onverstandig bestempelen.

Vooral de Randstedelijke woningmarkt draait als een tierelier. We zien prijsstijgingen van 20 procent in een jaar tijd, hetgeen duidt op overspannenheid. De lage rente is daarbij behulpzaam, maar dit is niet zonder risico’s. Schuldenaren met hoge hypotheken komen in de problemen als de rente stijgt. Voordat we er erg in hebben is een nieuwe bubbel gecreëerd. Belangrijk is ook dat volgens gegevens van de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) in het eerste halfjaar van 2016 het aantal afgegeven vergunningen voor nieuwe woningen sterk daalde. Zo zijn er in het eerste halfjaar van 2016 21.127 vergunningen afgegeven, tegen 30.822 in het eerste halfjaar van 2015.

Aanwakkeren spanning woningmarkt

De Tweede Kamer wakkert de spanningen op de woningmarkt verder aan door slechts maatregelen te bepleiten die de vraagzijde versterken. Omdat het aanbod stagneert, betekent een verruiming van de regels dat dit alleen maar tot een hogere prijs zal leiden. De bubbel wordt daarmee versterkt en anders dan de Tweede Kamer beweert zullen starters hiervan geen profijt ondervinden. Bovendien wordt wel erg gespeculeerd op onzekere inkomensstijgingen. Ook is het onverstandig om de huidige energielasten om te zetten in een hogere hypotheek. Zeker omdat het de verwachting is dat deze de komende jaren zullen gaan stijgen. Of heeft men al een nieuwe compensatieregeling in gedachten?

Vergeten lessen van eigen makelij

De Tweede Kamer zou er goed aan doen om haar eigen wongmarktrapport uit 2013 - samengesteld door de tijdelijke Commissie Huizenprijzen - nog eens te lezen, waarin droogjes werd opgemerkt dat de stijging van de huizenprijzen tussen 1995 en 2008 in belangrijke mate was terug te voeren op een verruiming van de leencapaciteit en dat dit de crisis in Nederland verdiepte. Vooral na 2002 constateert zij dat de bouwproductie stagneerde terwijl het ruimhartig lenen gewoon doorging. Banken kwamen met nieuwe producten en de woonconsument werd aangemoedigd om een zo duur mogelijk huis te kopen. Hierdoor gingen zowel de ‘loan to value’- als ‘de loan to income’-ratio omhoog.

De Tweede Kamer zou er goed aan doen om haar eigen woningmarktrapport uit 2013 nog eens te lezen.

Ook constateert de commissie dat partijen in de bouw zoals de gemeenten, corporaties en marktpartijen onvoldoende prikkels hadden om de bouwproductie op te voeren en eigenlijk een stijging van de huizenprijzen wel best vonden.

Afbouw schulden nog steeds nodig

Natuurlijk er zijn sindsdien een aantal maatregelen genomen, zoals de verplichte afbouw van schulden voor nieuwe hypotheekverstrekkingen en een langzame afbouw van de hypotheekrenteaftrek. Maar de Wetenschappelijke Raad voor het Regeringsbeleid (WRR) wees er onlangs op dat dit nog niet voldoende is (WRR, 2016). Banken kennen nog steeds een eenzijdige balansstructuur. Zij lenen relatief veel geld uit aan hypotheken en hebben dus ook een grote financieringsbehoefte. Ook de balans van de overheid ziet er minder fraai uit dan op het eerste gezicht lijkt. De hoeveelheid garanties en waarborgstellingen, zoals het Waarborgfonds Eigen Woning, is van € 240 miljard in 2008 tot € 475 miljard in 2016 toegenomen. Grote schuldige is volgens de WRR het belastingstelsel dat vreemd vermogen bevoordeelt boven eigen vermogen. Er zijn inmiddels talloze voorstellen gedaan voor een beter belastingstelsel en het zou inderdaad goed zijn als het nieuwe kabinet dit zou oppakken. Zo liggen er aanbevelingswaardige voorstellen van de Commissie Van Dijkhuizen voor een twee tarievensysteem in de inkomstenbelasting met de hypotheekrenteaftrek tegen het laagste tarief (‘een sociale vlaktaks’). [2]

Prioriteiten voor dit moment

Belangrijk voor dit moment is een andere aanbeveling van de commissie Huizenprijzen: de (rijks)overheid dient maatregelen te nemen als de bouwproductie achterblijft bij de vraag. In plaats van maatregelen om de leenruimte uit te breiden moet juist het aanbod uitgebreid worden. Hierbij zijn veel maatregelen denkbaar. Zo kunnen sneller woninglocaties beschikbaar komen door weinig aantrekkelijke kantoor- en winkellocaties een woonbestemming te geven. Ook verdient het aanbeveling om het restrictieve erfpachtsysteem, vooral praktijk in de hoofdstad, af te schaffen.

^{* Dit artikel is in verkorte vorm verschenen in Het Financieele Dagblad van 8 november 2016.}

Eindnoten:

Referenties:

Bovenberg, A.L., en R.H.J.M. Gradus (2011), “Sociale vlaktaks als sluitstuk Boxensystematiek", ESB96:4608 230-233

Commissie inkomstenbelasting en toeslagen (2012). Naar een activerender belastingstelsel: interimrapportage, Den Haag.

Tweede Kamer (2013). Eindrapport Kosten Koper - Een reconstructie van 20 jaar stijgende huizenprijzen, Tweede Kamer: Tijdelijke commissie huizenprijzen.

WRR (2016). WRR rapport nr. 96: Samenleving en financiële sector in evenwicht. Den Haag: WRR.