Een eenvoudig compensatieschema woningwaardeverlies door aardbevingen

Eisen

Op grond van uitgebreid onderzoek heeft OTB/TU Delft en CMO STAMM (2016) zes eisen geformuleerd waaraan een compensatieregeling dient te voldoen: (1) De methode moet op grote schaal toe te passen zijn, (2) de (statistische) betrouwbaarheid van de methode moet bekend zijn, (3) de methode moet rechtvaardig worden gevonden door alle betrokkenen, (4) de compensatie mag niet van invloed zijn op de transactieprijs, (5) de uitvoeringskosten van de regeling dienen in een redelijke verhouding te staan tot de uitgekeerde bedragen en (6) de methode moet inzichtelijk zijn voor de betrokkenen. Onderstaande regeling voldoet aan vijf van deze eisen.

Postcode

Het eerste van twee gegevens die deze tool vereist is de postcode van elke woning. De provincie Groningen telt 17.624 postcodes, lopende van 9351AA tot 9999XL. Per postcode kan op elk gewenste peildatum met behulp van seismologische modellen de (natuurlijke logaritme van de) cumulatieve som van alle grondtrillingen veroorzaakt door aardbevingen als gevolg van gaswinning worden bepaald.

In plaats van de postcode kunnen ook coördinaten van de woning worden gebruikt. Postcodegebieden zijn in het algemeen echter zo klein dat de mate waarin woningen binnen deze gebieden door aardbevingen zijn getroffen niet of nauwelijks van elkaar van verschillen. Bovendien is de doorsnee burger goed op de hoogte van de postcode, maar niet van de coördinaten van zijn woning.

In 2014 varieerde genoemde seismologische maatstaf in de provincies Groningen, Friesland en Drenthe van -4,0 tot 3,7. Middels een hedonische prijsvergelijking hebben Durán en Elhorst (2018) per segment van 0,1 van deze maatstaf vervolgens een niet-lineair verband vastgesteld voor woningen getroffen door aardbevingen, oplopend van 1,18% in het segment 1,4-1,5 tot aan 27,26% in het segment >3,2. De standaardfout varieert per segment en kent een maximale waarde van 0,92%. Beneden de drempelwaarde van 1,4 is geen significant prijseffect gevonden. Dit betreft de provincies Friesland en Drenthe (met uitzondering van het noordelijkste puntje), en de west- en oostkant van de provincie Groningen. De procentuele waardedaling per postcode in het gebied dat in 2014 wel is getroffen is opgeslagen in een Excel bestand.

Peildatum

Als peildatum voor de bepaling van het welvaartsverlies wordt uitgegaan van 29 april 2014. Tot die datum werd de Groninger woningmarkt getroffen door een golf van onzekerheid. Deze begon op 16 augustus 2012, de dag waarop de stevigste aardbeving tot nu toe van 3,6 op de schaal van Richter plaatsvond bij Huizinge. Deze golf werd voorts versterkt door de landelijke media aandacht en een waarschuwing van het Staatstoezicht op de Mijnen dat aardbevingen met een kracht tussen 4 en 5 op de schaal van Richter niet langer kunnen worden uitgesloten. Henk Kamp, de toenmalige minister van Economische Zaken, erkende op 25 januari 2013 dat de aardbevingen in Groningen daadwerkelijk worden veroorzaakt door gaswinning en besloot, één jaar later, op 17 januari 2014, de gaswinning geleidelijk te verminderen. Aansluitend toonde de NAM zich op 29 april 2014 bereid de waardedaling veroorzaakt door aardbevingen te willen compenseren middels een regeling.

Deze laatst genoemde datum is belangrijk omdat huizenbezitters er nadien op mochten vertrouwen dat de waardedaling bij verkoop van de woning gecompenseerd zou worden. Voordien waren ze onvolledig geïnformeerd over de ernst van de aardbevingsproblematiek en de beleidsmaatregelen van de overheid en de NAM om deze problematiek te beteugelen. Vanaf deze datum observeren onderzoeksbureaus als Atlas voor gemeenten (2017) en Invisor (2018) ook een keerpunt; het waardeverlies veroorzaakt door aardbevingen loopt na een hoogtepunt te hebben bereikt in 2014 licht terug. Dit betekent echter niet dat woningbezitters die hun huis niet te koop hebben aangeboden vandaag de dag een kleiner welvaartsverlies lijden. De Rechtbank Noord-Nederland (2015) heeft in haar vonnis namelijk uitgesproken dat als uitgangspunt bij de berekening van de schadevergoeding dient dat de benadeelde zoveel mogelijk in de toestand wordt gebracht waarin hij zou hebben verkeerd indien de schadeveroorzakende gebeurtenis zou zijn uitgebleven.

Uitbetalingsdatum

Stel de waarde van een woning bedraagt 90.000 euro (x) en de prijsdaling in procentpunten van het bijbehorende seismologische segment van het postcodegebied waar de woning is gelegen 10% (y). Dan bedraagt het woningwaardeverlies veroorzaakt door aardbevingen op de peildatum 90.000/(1-0.1)=100.000-90.000=10.000 euro. De wettelijke rente kan aansluitend worden gebruikt om het geldbedrag te bepalen dat dient te worden overgemaakt aan de gedupeerden op de dag van uitkering. Volgens de Nederlandsche Bank bedroeg de wettelijke rente over 2014 3,0% en bedraagt deze sindsdien 2,0%. Nog uit te betalen compensatiebedragen kunnen met deze percentages worden verdisconteerd. Zo loopt 10.000 euro waardeverlies vastgesteld op 29 april 2014, maar uitgekeerd op 31 december 2018 op tot 11.043,18 euro, berekend volgens de disconteringsformule (1+0,03*246/365)*(1,02)^4. Eenzelfde berekening kan voor elke individuele woning worden herhaald en worden berekend naar elke andere gewenste uitbetalingsdatum middels de formule [x/(1-y/100)-x]*verdiscontering naar uitbetalingsdatum.

Implementatiekosten

Een ander issue zijn de implementatiekosten. Een waardedalingsregeling gebaseerd op een hedonisch prijsmodel is mogelijk maar kostbaar en tijdrovend. Er zijn namelijk aanwijzingen uit de makelaarswereld dat de taxatiekosten voor het registreren van woningkenmerken, hiertoe ook gerekend de kosten van hertaxaties na een beroep, niet substantieel onder doen voor de vastgestelde compensatie en deze in sommige gevallen zelfs overtreffen. Een goedkopere optie is om de WOZ-waarde van woningen op 1 januari 2014 te gebruiken. De overwegingen daarbij zijn dat die datum zowel vooraf als het dichtste bij de peildatum ligt en de WOZ-waarden op 1 januari 2014 behalve door aardbevingen ook zijn beïnvloed door krimp en de financiële crisis, en voorkomen moet worden dat de waardedaling tot aan 2014 veroorzaakt door de laatste twee factoren ten onrechte wordt toegeschreven aan aardbevingen. Voorts heeft een ieder die het niet eens was met de waardebepaling van 1 januari 2014 de mogelijkheid gehad daartegen in beroep te gaan, terwijl beroepszaken die zijn ingediend inmiddels zijn afgerond.

Conclusie

Omdat niet alleen de burger maar ook de belastingdienst beschikt over de postcode en de WOZ waarde van een woning kan, wanneer deze regeling wordt gekozen, een eenmalige vergoeding voor alle woningeigenaren in het getroffen gebied worden gerealiseerd. Deze regeling is eenvoudig te communiceren, gaat niet gepaard met noemenswaardige implementatiekosten en kan op afzienbare termijn worden afgerond. Of deze regeling ook voldoet aan de eis van rechtvaardigheid ―de laatste eis (3) van OTB/TU Delft en CMO STAMM (2016)― laat de auteur van dit artikel graag over aan de rechtbank. Hij stelt het Excel bestand daartoe gaarne beschikbaar.

Dit artikel is een verkorte versie van het origineel dat is verschenen in TPE-digitaal.

Referenties