Benut pensioengelden voor robuustere woningmarkt en financieel stelsel

Verlaging hypotheekrenteaftrek

Wij bepleiten een samenhangende oplossing voor de geschetste problemen zonder grote negatieve overgangseffecten. Het eerst deel van de oplossing is een geleidelijke verlaging van de hypotheekrenteaftrek tot 20% in combinatie met een volledige afschaffing van de overdrachtsbelasting. De overgangsperiode bedraagt 25 jaar, waarbij het tarief in de eerste vijf jaar wordt verlaagd van 52% naar 42%, om daarna in 20 jaar tot de beoogde 20% te komen.

Hopotheken volledig aflossen

Daarnaast stellen wij voor hypotheken volledig af te lossen gedurende het arbeidzame leven. Zo kan de eigen woning beter gaan functioneren als pensioenvoorziening. Om de betaalbaarheid van hypotheken te waarborgen zou dit samen moeten gaan met een verlenging van de aflossingstermijn van hypotheken naar veertig jaar. Dit sluit aan bij de verlenging van het arbeidzame leven als gevolg van de koppeling van de pensioenleeftijd aan de stijgende levensverwachting zoals vastgelegd in het nieuwe pensioenakkoord.

Doe als de Denen

Een derde maatregel is een overstap op het efficiënte Deense hypotheekmodel. Hypotheken worden daar gefinancierd door de doorlopende uitgifte van liquide obligaties die dezelfde looptijd, rentestructuur en aflossingsprofiel hebben als de hypotheek. Het marktrisico wordt hiermee direct en volledig overgedragen aan langetermijn beleggers (zoals pensioenfondsen). Het kredietrisico blijft wel voor rekening van de uitgevende bank zodat de bank een prikkel heeft om wanbetaling te voorkomen. Lagere herfinancieringrisico’s vertalen zich in rentetarieven die in normalere marktsituaties 50 tot 100 basispunten lager liggen dan in het huidige inefficiënte financieringsmodel waarbij lange-termijn verplichtingen worden gefinancierd met kort geld. Een annuïtaire hypotheekvorm gebaseerd op de Nederlandse inflatie zou pensioenfondsen kunnen ondersteunen bij het afdekken van inflatierisico´s.

Figuur 1: Kosten overheid hypotheekrenteaftrek minus woningwaardeforfait en overdrachtsbelasting

Tot slot

De afschaffing van de overdrachtsbelasting, verlenging van de looptijd en een efficiëntere financieringstructuur compenseren grotendeels het effect op de maandlasten van de geleidelijke verlaging van de hypotheekrenteaftrek en volledige aflossing van de hypotheekschuld. De langetermijn (stationaire) besparingen voor de overheid van de voorgestelde maatregelen bedragen ongeveer € 9 miljard per jaar (zie figuur 1). Zo voorkomen we dat het streven naar robuustere banken en overheidsfinanciën de huidige malaise op de woningmarkt vergroot.

Referenties

Bovenberg, A.L. en R. Polman, 2011, Hervorming hypotheekmarkt zonder schokeffecten, ESB, 9 december 2011, blz. 730-733.