Hervorming van woningmarkt is het ware H-woord

Crisis maakt hypotheekrenteaftrek bespreekbaar

Het lijkt al een eeuwigheid geleden, maar toen het IMF op de kop af twee jaar geleden waarschuwde voor een mogelijke daling van de Nederlandse huizenprijzen waren de beleidsmakers in rep en roer. Nu viel er op de analyse van het IMF wel het nodige aan te merken, maar de reactie was vooral typerend voor een klimaat waarin elk kritisch geluid over de huizenmarkt als een zondige gedachte de kop moest worden ingedrukt. Het kabinet deed hier driftig aan mee door bij aantreden te verklaren dat het hervormen van de woningmarkt, en in het bijzonder het sleutelen aan de hypotheekrenteaftrek, niet op de agenda stond.

Als gevolg van de economische crisis zijn de Nederlandse huizenprijzen inderdaad, zoals voorspeld, vanaf de zomer van 2008 enigszins gedaald. De crisis en de daaruit voortvloeiende verslechtering van de overheidsfinanciën hebben ook een eind gemaakt aan de radiostilte over de noodzakelijke hervormingen van de woningmarkt. En nu eenmaal het beleidstaboe over het woondossier is doorbroken, is er geen houden meer aan. Ook het ultieme symbool van de jarenlange patstelling, de hypotheekrenteaftrek, staat opeens volop ter discussie. Tot voor kort stond elk pleidooi voor een versobering van deze fiscale ondersteuning zo ongeveer gelijk stond aan politieke zelfmoord. Van de gevestigde politieke partijen zijn alleen het CDA en de VVD nog niet overstag, maar dat lijkt slechts een kwestie van tijd nu ook de vastgoedsector zelf om maatregelen vraagt en uit enquêtes blijkt dat de meeste burgers ook de noodzaak van aanpassingen zien.

Jaarlijks gemiddeld 4000 euro subsidie voor woningbezitters

Kortom, met betrekking tot het H-woord is de geest uit de fles. Dat is op zich goed nieuws, omdat de fiscale steun voor het eigenwoningbezit vrijwel nergens zo ruimhartig is als in Nederland. In zijn zojuist verschenen woningmarktstudie becijfert het CPB voor 2005 dat de jaarlijkse netto fiscale subsidie voor eigenwoningbezitters ruim 14 miljard euro bedraagt: dat is bijna 4.000 euro per huishouden.

Ondanks alle goede bedoelingen die ten grondslag liggen aan deze subsidie, zoals het bevorderen van eigenwoningbezit, vormt deze fiscale doping een perverse prikkel tot het aangaan van zo veel mogelijk hypotheekschuld. Bovendien leidt dit beleid vooral tot hogere prijzen, en niet tot een verbreding van eigenwoningbezit. Hier is overigens niet alleen de fiscale vraagstimulering maar ook de geringe aanbodelasticiteit debet aan. Onder andere door het restrictieve grondbeleid is de aanbodcurve van koopwoningen bijkans een verticale rechte. Op de koopmarkt is sprake van een vraagcurve die met hulp van de fiscus langs deze aanbodpaal omhoog wordt geschoten, waarbij vooral de hogere inkomens profiteren.

Een betere werking van de huizenmarkt vereist maatregelen ten aanzien van zowel vraag- als aanbodzijde, maar zonder een hervorming van de fiscale behandeling van de eigen woning zal dat niet lukken. De meeste Europese landen zijn hierin voorgegaan, en de daar opgedane ervaringen leren dat timing en geleidelijkheid belangrijk zijn.

Brede hervorming

De negatieve effecten op de huizenprijzen zijn beperkter naarmate de hervormingen ruimer van tevoren worden aangekondigd, de woningmarkt stabieler is in de uitgangsituatie, en de beleidsaanpassingen stapsgewijs over enkele decennia worden doorgevoerd. Veel van de recente voorstellen, zoals die van de ambtelijke werkgroep Wonen in het kader van de brede heroverwegingen, worden echter sterk gestuurd door de wens al in de volgende kabinetsperiode uit bezuinigingsoogpunt aan de hypotheekrenteaftrek te sleutelen. Het H-woord staat daar in de eerste plaats ter discussie om de schatkist liefst per omgaande te helpen – en niet om de woningmarkt geleidelijk te hervormen.

De verenging van het woningmarktdossier tot vooral een bezuinigingsdiscussie over de hypotheekrenteaftrek knelt ook om een andere reden. Een betere woningmarkt vraagt namelijk ook om maatregelen op de huurmarkt. Hier zijn eveneens forse problemen: de lange wachtlijsten in de corporatiesector, de praktijk van het scheefwonen in sommige grote steden, en de in ons land onderontwikkelde commerciële huursector. Meer algemeen staat er een schot tussen de huur- en koopmarkt en is er nauwelijks doorstroming van huur naar koop of omgekeerd.

Een betere werking van de Nederlandse woningmarkt vraagt om veel meer dan een (pro)centendiscussie over de hypotheekrenteaftrek. Ook zonder de actuele bezuinigingsdrift is er alle reden om de woningmarkt grondig te hervormen. Nu het H-woord eindelijk in de mond genomen mag worden, zou het nieuwe kabinet een begin moeten maken met het slechten van een veel fundamentelere H-barrière: namelijk die van een brede Hervorming van de Nederlandse woningmarkt.

Harry Garretsen is medeauteur van het op 16 april verschenen rapport “Naar een integrale hervorming van de woningmarkt” van de Commissie Sociaal-Economische Deskundigen (CSED) van de SER. Dit artikel is op 20 april 2010 verschenen in Schinkels Forum, een samenwerking tussen NRC Handelsblad en MeJudice.