Exponentiële prijsstijging
De huizenprijs is tussen 1985 en 2008 verviervoudigd en deze is, na een
daling sinds 2015, opnieuw aan het stijgen. De woningmarkt in Nederland was
tot 2008 voortdurend krap. Dit is veroorzaakt door het bewust restrictief ruimtelijke
ordeningsbeleid van de Nederlandse overheid (zie ook MBZenK, 2016 en
Tijdelijke_Commissie_Huizenprijzen, 2013). Indien 4,4 miljoen huishoudens
tegen elkaar opbieden om 4,3 miljoen koopwoningen te kunnen bewonen, stijgt
de huizenprijs. De prijs blijft semi-exponentieel stijgen totdat het
prijsplafond in zicht komt, waarna de stijging geleidelijk stopt. De
ontstane curve heeft een vorm die lijkt op een S. Indien het prijsplafond
vervolgens omhooggaat, wordt ook de prijsstijging hervat. Het
huizenprijsplafond stellen we gelijk aan het maximale krediet van een
(gemiddeld) huishouden dat een huis wil kopen[1], plus haar eigen vermogen (inclusief schenkingen), minus de kosten die met
de aankoop samenhangen.[2] In het model wordt de geschetste S-curve verkregen door te
vermenigvuldigen met een fractionele factor (FF) die gelijk is aan het
prijsplafond minus de prijs, gedeeld door het prijsplafond.
Het modelleren van de huizenprijs
De gemiddelde huizenprijs in Nederland is gelijk aan de beginwaarde plus de
huizenprijsstijgingen.[3] De prijsstijging stellen we gelijk aan een groeifactor GF vermenigvuldigd
met de prijs, de kredietsnelheid.[4] en de fractionele factor (FF). We hebben met de kleinste kwadraten methode
uitgezocht welke waardes voor de kredietfactor en de groeifactor de beste
fit geven. Indien we de gevonden waarden invullen in de formule, krijgen we de blauwe model prijscurve in figuur 2, die ook visueel redelijk goed met de gerapporteerde prijscurve (rood) overeenkomt en die de maximale prijs (groen) volgt. De prijs is semi-exponentieel gestegen door het aanhoudende
woningtekort, terwijl het huizenprijsplafond voortdurend hoger werd door
een combinatie van BBP-groei, het voor een groter deel meetellen van het
tweede inkomen en de verruiming van de LTI. De kredietsnelheid werd
vergroot door de verlaging van de kosten van makelaar en notaris, en door
de verruiming van de LTV.
Vanuit economisch perspectief zijn dalende woningprijzen ongewenst omdat daardoor de bouwproductie afneemt, de doorstroming wordt geremd en de economische groei afneemt.
Dalende huizenprijzen
In 2008 sloeg de woningmarkt om van een tekort naar een licht overschot (Peels & Dankers, 2017) aan woningen en als
gevolg daarvan begonnen de huizenprijzen te dalen. Net zoals een stijgende
huizenprijs zijn plafond kent, heeft een dalende huizenprijs een bodem. Die
is echter niet goed bekend omdat deze periode van prijsdaling de eerste was
in 25 jaar. Daarom is de prijsdaling in het model gemodelleerd als
proportioneel met het huizenoverschot.
Herstellende huizenmarkt
In 2013 ontstond er weer langzaam een woningtekort. Thuisblijvende starters
kwamen alsnog op de markt en veroorzaakten eerst een klein, en vervolgens
een groot tekort aan woningen. De prijsformule is opnieuw geldig.[5]
Figuur 2. De huizenprijs volgens het CBS (rood), het prijsplafond (groen)
en de model prijs (blauw). Het piekje in het prijsplafond in 2014 wordt
veroorzaakt door de tijdelijk verruiming van de schenkingsvrijstelling; de
groei in het prijsplafond vanaf 2017 door de stijging van het BBP per
huishouden.

Figuur 3 Zelfde condities als figuur 2, met extra kapitaalinstroom. De
sterke gerapporteerde prijsgroei in 2015 – 2018 (rood) kan in het model
(blauw) bereikt worden door vanaf 2015 een kapitaalinstroom van 5 miljard
Euro per jaar toe te voegen, waardoor het prijsplafond (groen) hoger komt
te liggen. Dit komt overeen met de aanschaf van zo’n 25.000 woningen door
beleggers als buy-to-let per jaar.
Prognose: Nieuwe woningmarktcrisis
In een eerder artikel (Peels & Dankers, 2017) hebben de auteurs
laten zien dat in de komende jaren meer huizen zullen worden opgeleverd dan
er aan extra huishoudens bijkomen en dat daardoor het woningtekort tussen
2022 en 2025 opnieuw zal omslaan in een overschot. Dit zal een significante
daling van de huizenprijs veroorzaken, zoals te zien is in figuur 2. NB:
hoe meer woningen de komende jaren worden gebouwd, hoe eerder de
woningprijs instort.
Beleidsimplicaties
De meeste huizenbezitters zijn gebaat bij een stijgende huizenprijs omdat
hun vermogen daardoor toeneemt en zij bij toekomstige verkoop na een
prijsdaling niet met een restschuld blijven zitten. Veel woningbezitters
waarderen bovendien de mogelijkheid om een deel van de overwaarde van hun
woning consumptief te verzilveren. Zelfs voor aspirant-kopers is een
(lichte) stijging gewenst, omdat zij vanaf de koop ook profiteren van de
stijging en omdat ze bij een dalende prijs veelal afwachten en dus pas
kopen als de prijs weer stijgt. Vanuit economisch perspectief zijn dalende
woningprijzen ongewenst omdat daardoor de bouwproductie afneemt, de
doorstroming wordt geremd en de economische groei afneemt. De stijging van
de huizenprijs is bij voorkeur langzaam, omdat er dan geen zeepbellen
ontstaan en omdat de woningen dan beter betaalbaar blijven.
Dit heeft de volgende implicaties voor beleid: Ten eerste is het gunstig om
een klein woningtekort te handhaven, omdat daardoor de prijzen licht zullen
blijven stijgen. Het overheidsbeleid op dit gebied in de decennia voor de
crisis was in dat opzicht dus effectief. Het huidige beleid (“Bouwen,
bouwen, bouwen”) is kortzichtig en op termijn desastreus, omdat het een
overschot gaat creëren. De metafoor van lemmingen die naar een afgrond
rennen komt hierbij op. Ten tweede kan door de LTV te verlagen, de
prijsstijgingssnelheid worden afgeremd.[6] Een lage LTV verplicht huishoudens om eerst te sparen en voorkomt dat
kopers in een krappe markt meer kunnen bieden dan de op de taxatiewaarde
gebaseerde vraagprijs. Ten derde kan de maximale huizenprijs laag gehouden
worden door de LTI laag te houden en daarmee het maximaal krediet. Kopers
kunnen zich dan slechts een goedkoper huis veroorloven. Het volledig
meetellen van het tweede inkomen in de LTI vraagt ook, vanuit
prijsbeheersingsperspectief, om een lagere LTI. De LTI moet ook weer niet
te laag worden, want dan komt het huizenprijsplafond onder de huidige prijs
te liggen en zal de prijs gaan dalen, zelfs in een krappe markt.[7] Ten vierde wordt de maximale prijs lager indien de hypotheekrente stijgt.
De Nederlandse overheid heeft echter maar beperkt invloed op de rente, en
zou zich ook erg impopulair maken indien ze de rente zou verhogen (door een
toeslag of iets dergelijks) om de woningprijzen laag te houden.Ten vijfde
kan geconcludeerd worden dat de schenkingsvrijstelling beter weer
afgeschaft kan worden omdat deze in de huidige krappe markt sterk
prijsopdrijvend werkt. Deze kan dan na de voorspelde prijsdaling in 2025
weer tijdelijk geactiveerd worden om starters in een aarzelende markt over
de drempel te trekken, net als in 2013. Ten zesde zou buy-to-let ontmoedigd
kunnen worden. Buy-to-let brengt extra kapitaal op de kopersmarkt waardoor
het maximaal krediet verhoogd wordt en de prijzen stijgen. Ten zevende
zouden woningbouwcorporaties anti-cyclisch moeten investeren: nu weinig en
over enkele jaren veel woningen nieuwbouwen. Sloop moet uitgesteld worden
tot midden jaren ’20. Ten achtste zou commerciële woningverhuur aan
toeristen (zoals Airbnb), waardoor huishoudens minder woningen beschikbaar
hebben, de eerstkomende jaren kunnen worden geremd en vanaf midden jaren
’20 gestimuleerd.
Conclusie
De auteurs geven een mogelijke verklaring voor de exponentiële groei en
-daling van de huizenprijs zoals deze in Nederland hebben plaatsgevonden
sinds 1985 en een voorspelling voor de huizenprijsontwikkeling tot 2030. De
drijvende kracht is volgens de auteurs het woningtekort respectievelijk
-overschot dat veroorzaakt wordt door de varkenscyclus in de bouw. De
dreigende overproductie in de woningbouw zal ervoor zorgen dat de
woningmarkt over enkele jaren instort. Omdat de woningmarkt
verantwoordelijk is voor een kwart van de groei van het BBP (Feiertag, 2017), zal dit ook een serieus effect hebben op de Nederlandse economie. De
voorspelde prijsdaling kan voorkomen worden door geen woningoverschot te
laten ontstaan. Hiervoor zou de groei van het woningbouwvolume moeten
worden beperkt en op termijn geleidelijk moeten worden afgebouwd. De
auteurs geven ook andere beleidsaanbevelingen om de huizenprijsstijgingen
beperkt te houden.
Voetnoten
[1] Gebaseerd op LTI (Loan to Income), inkomen en tweede inkomen, vermenigvuldigd met een kredietfactor: KF
[3] Voor dit model hebben de auteurs technieken gebruiken die zijn ontwikkeld in samenwerking met de Technische Universiteit Eindhoven. Zie ook het artikel van Peels & Dankers (2017)
[4] Gebaseerd op Loan to Value LTV en kosten bij aanschaf.
[5] Er zijn wel enkele nieuwe ontwikkelingen te noemen: De opkomst van de verhuur via online dienstverleners als Airbnb creëert extra vraag in populaire bestemmingen, waarbij Airbnb het woningtekort groter maakt indien de verhurende huishoudens niet zelf ook in de woning blijven wonen. Het is onbekend om hoeveel woningen dit gaat, maar het aantal is nog klein en daarom hebben we het Airbnb-effect niet meegenomen in het model.
[6] Hogere overdrachtsbelasting en hogere vergoedingen voor makelaars en notarissen zouden eveneens remmend werken op de snelheid.
[7] Wij verwachten dat dan met name de duurste huizen onverkoopbaar worden.
Referenties
Feiertag, B. (2017), Economie groeit in hoog tempo, DNB.
MBZenK (2016), Wonen in beweging; De resultaten van het Woononderzoek Nederland 0125, Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties.
Peels, R., & Dankers, R. (2017, 09 19). Op volle kracht bouwen brengt ineenstorting huizenmarkt dichterbij
. Opgehaald van www.mejudice.nl: www.mejudice.nl/artikelen/detail
Tijdelijke_Commissie_Huizenprijzen (2013), Kosten Koper. Eindrapport - Een reconstructie van 20 jaar stijgendehuizenprijzen, Tweede Kamer der Staten-Generaal.
Te citeren als
Robert Peels, Rolf Dankers, “Een nieuw prognosemodel voor de huizenprijs in Nederland”,
Me Judice,
14 juni 2018.
Copyright
De titel en eerste zinnen van dit artikel mogen zonder toestemming worden overgenomen met de bronvermelding Me Judice en, indien online, een link naar het artikel. Volledige overname is slechts beperkt toegestaan. Voor meer informatie, zie onze copyright richtlijnen.
Afbeelding
Afbeelding ‘
The Guild House at night’ van Andy Castro (CC BY-NC 2.0).