Fiscale behandeling eigen woningbezit is onlogisch en betuttelend.

Hypotheekrenteaftrek

De hypotheekrenteaftrek stamt uit 1893, nadat minister van Financiën Nicolaas Pierson erin geslaagd was om de eerste Wet op de Vermogensbelasting door de Tweede Kamer te loodsen. In feite ging het bij die wet om inkomen uit vermogen te belasten, waaronder inkomen uit de eigen woning. Van dit huurwaardeforfait (tegenwoordig: eigenwoningforfait) konden wel de kosten worden afgetrokken die het bezit van een woning met zich meebracht: onderhoudskosten, waardevermindering, en de rente die maandelijks moest worden betaald over een eventuele hypotheeklening. Het resultaat van deze rekensom was meestal negatief (Kromhout en Oving, 2008). Later ontstond de gedachte dat de hypotheekrenteaftrek bedoeld is om het eigen woningbezit te stimuleren. Deze renteaftrek is bij een progressieve inkomstenbelasting een punt van discussie omdat het vooral voordeel biedt voor de rijken in een hoge belastingschijf. Bovendien kost het de overheid veel geld. Mede daarom is door het kabinet Rutte III voorgesteld om de maximale hypotheekrenteaftrek te gaan beperken van (maximaal) 50 procent nu tot 37 procent in de toekomst.

Aflossingsvrije versus annuïtaire hypotheek 

Terwijl voorheen alle hypotheekrente aftrekbaar was, geldt dat sinds 2013 alleen voor annuïtaire en lineaire hypotheken waarbij de hypotheek via een vast schema in 30 jaar wordt afgelost. Aflossingsvrije hypotheken vallen nu buiten de aftrekregeling. De reden is dat de overheid de (bruto) hypotheekschuld wil verkleinen waarbij bovendien een aflossingsvrije hypotheek op den duur meer renteaftrek oplevert dan een hypotheek met ingebouwde aflossing, en dus ook kostbaarder voor de overheid is. In feite bevordert de overheid met deze maatregel de opbouw van eigen woningvermogen, zodat schokken in woningprijzen beter kunnen worden opgevangen.

Hillen regeling

Om mensen met een kleine hypotheekschuld en met veel eigen woningwaarde tegemoet te komen is in 2005 de 'aftrek geen of geringe eigenwoningschuld' in het leven geroepen, ook wel bekend als de Wet Hillen. De regeling zorgt ervoor dat er nooit een werkelijke bijtelling plaatsvindt via het eigenwoningforfait. Wanneer de aftrekbare hypotheekrente lager is dan het eigenwoningforfait, wordt het verschil niet bij het belastbare inkomen opgeteld. In 2017 heeft de regering besloten om het voordeel van de Wet Hillen af te bouwen. Hierbij vindt een uitfasering van de kwijtschelding van inkomen plaats waarbij dit voordeel in een periode van 30 jaar wordt afgebouwd en dus uiteindelijk zal verdwijnen. Als reden voor afbouw geldt dat als gevolg van de per 2013 ingevoerde aflossingseis voor eigenwoningschulden een extra stimulering voor een versnelde aflossing door de Hillen-regeling niet meer nodig is. Bovendien wordt de regeling in combinatie met het vervallen van de aftrek van rente op aflossingsvrije hypotheken onhoudbaar.

Onlogisch en betuttelend

Al deze fiscale maatregelen en herzieningen ten aanzien van de eigen woning maken het geheel onoverzichtelijk. Het palet maatregelen is bovendien onlogisch en betuttelend. Zo sluit de hypotheekrenteaftrek niet aan op het idee om inkomen uit de eigen woning te belasten. Het te belasten deel van het inkomen uit eigen woningbezit zou alleen betrekking dienen te hebben op de waarde van de woning, afgemeten aan de WOZ-waarde, boven het deel dat hypothecair wordt gefinancierd. De rente op de hypotheek is op te vatten als huur voor de woning. Aftrek is dan onlogisch. Wel ligt het voor de hand rekening te houden met onderhoudskosten en andere kosten van het wonen. Dat kan door het tarief van het eigenwoningforfait aanzienlijk beneden de hypotheekrente vast te stellen, hetgeen bij de huidige regeling het geval is. Daarbij kan het tarief van het eigenwoningforfait ook dienst doen als instrument om het eigen woning bezit te bevorderen, bijvoorbeeld vanwege eventuele positieve externe effecten die eigen woningbezit met zich meebrengt. Hoe groter het verschil tussen eigenwoningforfait en hypotheekrente, des te groter wordt de prikkel om door het aflossen van de hypotheek in de eigen woning te investeren.

Dat is bovendien de goede manier om een prikkel in te bouwen om voor een annuïtaire of lineaire hypotheek te kiezen in plaats van voor een aflossingsvrije hypotheek. Of, meer in het algemeen, om wanneer daarvoor middelen beschikbaar zijn de hypotheek af te lossen, waarbij men niet gebonden is aan een strak aflossingsstramien. De huidige regeling dat renteaftrek wel kan bij zo’n lineaire of annuïtaire hypotheek, maar niet bij een aflossingsvrije hypotheek, is onnodig betuttelend. Het is aan de hypotheekverstrekker om op basis van de voorkeur van de hypotheeknemer te bepalen welke hypotheekvorm kan worden verleend en wat daarbij de prijs en voorwaarden zijn. Momenteel is de rente op een aflossingsvrije hypotheek al hoger dan op een lineaire of annuïtaire hypotheek. Daarbij valt te verwachten dat het verschil in de komende periode nog zal toenemen vanwege het negatieve effect van aflossingsvrije hypotheken op de bankbalans (zie dit artikel). Zo is in de Basel IV norm vastgelegd dat banken per 2022 hogere buffers moeten aanhouden tegenover openstaande schulden. De regulering via de financiële markten is dan ook de logische weg om de hypotheekschuld niet te hoog te laten oplopen. Verplicht eigen vermogen via de eigen woning opbouwen lijkt onnodig wanneer al een flink deel van het eigen vermogen in de eigen woning vastligt. In die zin is de Hillen-regeling overbodig, en zeker in combinatie met de verschillende behandeling van annuïtaire en aflossingsvrije hypotheek (zie ook Jacobs, 2017). Die combinatie bevat zelfs een sterke prikkel om niet af te lossen: het voordeel van kwijtschelding van het huurwaardeforfait is groter bij een aflossingsvrije hypotheek zonder renteaftrek dan bij een annuïtaire hypotheek met renteaftrek (zie ook Kersten et al. 2017). Afschaffing van de Hillen-regeling is dan ook terecht, zij het dat deze extra prikkel om niet af te lossen bij het tempo van uitfasering over 30 jaar nog een aantal jaren blijft bestaan.

Inkomen uit vermogen

Bij de fiscale behandeling van eigenwoningbezit en hypothecaire financiering gaat het om inkomen uit vermogen. Het is onlogisch om dit inkomen uit vermogen anders te behandelen dan inkomen uit spaargelden, beleggingen of deelnemingen. Hier geldt in box 3 een forfaitair rendement dat oploopt naarmate het vermogen groter is. Een voorbeeld van de ongelijke behandeling is dat een aflossingsvrije hypotheek wel van het vermogen mag worden afgetrokken maar een annuïtaire of lineaire hypotheek niet, omdat daar al renteaftrek voor wordt gegeven. Overigens is dat voor degenen die in de Hillen-regeling vallen en naast hun eigenwoningwaarde nog veel ander vermogen hebben een extra reden om niet af te lossen. Het is een bijkomend argument om deze verschillende hypotheekvormen fiscaal gelijk te behandelen. Gelijke behandeling biedt tevens de mogelijkheid om het heffingsvrije vermogen (momenteel € 60.000 voor fiscale partners) ook te laten gelden voor eigen woningbezit. Een negatieve eigenwoningwaarde (hypotheekschuld plus €60.000 is hoger dan de WOZ-waarde) kan dan via een aftrek van het inkomen, bijvoorbeeld op basis van het tarief van het eigenwoningforfait, worden gecompenseerd. Dat betekent ook een stimulans voor starters op de woningmarkt zonder (veel) eigen vermogen. Daarbij kan het als vergoeding dienen voor het niet langer aftrekbaar zijn van de hypotheekrente. Bij dit alles is het de vraag waarom überhaupt inkomen uit vermogen (in box 3) anders wordt behandeld dan inkomen uit arbeid en uitkeringen. Bij de politieke keuze voor inkomensherverdeling via progressieve belastingen zou die progressie toch zowel voor inkomen uit arbeid als voor inkomen uit vermogen moeten gelden.

Besluit

De fiscale behandeling van de eigen woning is gecompliceerd en ondoorzichtig. Het kan veel eenvoudiger, namelijk wanneer de netto huurwaarde van de eigen woning – WOZ waarde minus hypotheekschuld minus vrijstelling eigen vermogen – volgens een forfaitair tarief belast wordt en bij het inkomen wordt opgeteld. Het verschil tussen dit tarief en de hypotheekrente kan gelden als een instrument om het eigen woningbezit te bevorderen. Aftrek van in feite betaalde hypotheekrente kan dan vervallen. Daarmee verdwijnt deze bron van verstoring van de woningmarkt. Onderscheid in fiscale behandeling van verschillende hypotheekvormen is ongewenst. Via regulering door de financiële autoriteiten en verplicht hypotheekadvies dient zoveel mogelijk te worden voorkomen dat woningbezitters vanwege een niet meer te dragen hypotheekschuld in moeilijkheden komen en dat dit tot een financiële crisis leidt. Echter, de mate waarin men in de eigen woning investeert, moet niet al te zeer door fiscale regels worden bepaald.

Referenties