Ouder worden
Nederland vergrijst en de overheid trekt zich terug. Deze boodschap is
niet nieuw. Sterker nog, de afgelopen tien jaar zijn tal van hervormingen
ingezet in het kader van de vergrijzing en steeds was het resultaat dat
de overheid meer eigen regie (en eigen bijdrage) vraagt de oudere, van
de student, en van de woningbezitter. De overheid trekt zich stilaan
steeds verder terug uit onze ouderenzorg, ons onderwijs, en uit onze
woningmarkt en maakt steeds meer ruimte voor eigen keuzes. Maar hoe wij
deze nieuwe keuzes moeten maken en betalen blijft voor velen
onduidelijk. Vandaar dat wij in deze bijdrage stil staan bij de
omkeerhypotheek, een product waarmee huizenbezitters nu al een deel van
hun stille reserves in de eigen woning kunnen gaan inzetten om nieuwe
keuzes mogelijk te maken.
Het regeerakkoord
“De hervorming van het tweede-pijlerpensioenstelsel leidt in de opbouwfase
tot duidelijkere eigendomsrechten ten aanzien van het pensioenvermogen.
Bijkomend voordeel hiervan is dat het eenvoudiger wordt om in de opbouwfase
vermogensopbouw in de eigen woning in de vermogensopbouw in het pensioen in
te brengen.” Deze passage van het regeerakkoord Vertrouwen in de Toekomst (2017) komt niet als een
verrassing. Het eerdere SER-advies pleitte al duidelijk voor een meer
integrale kijk op de oude dag waarin individuele combinaties tussen
pensioen en eigen woningvermogen makkelijker mogelijk worden. Maar wie de
overwaarde van de eigen woning wil gebruiken als aanvulling op het pensioen
hoeft niet te wachten op witte rook uit Den Haag. De omkeerhypotheek maakt
ook vandaag al mogelijk om een deel van je overwaarde te verzilveren zonder
te hoeven verhuizen.
Hoe werkt een omkeerhypotheek?
Het principe van de omkeerhypotheek is zeer eenvoudig. De naam zegt het
eigenlijk al. Je neemt een hypotheek op je eigen woning, maar dit keer niet
om de woning aan te kopen, maar in feite om (een deel) van je woning alvast
te verkopen. Stel je bewoont een woning van drie ton, met een openstaande
hypotheekbalans van een ton. Een deel van de resterende twee ton hypotheekvrije
overwaarde kun je dan opnemen middels een omkeerhypotheek, waarbij de bank
jou voorziet van een afgesproken reeks aan uitbetalingen in ruil voor een
financieringsrente. De Verzilverhypotheek van Florius rekent hiervoor 3.9%.
Momenteel beperkt Florius dit product tot maximaal 18.5% van de overwaarde,
waardoor 37.000 euro kan worden opgenomen en uitgekeerd in een termijn van tien jaar. Florius is bovendien de enige actieve aanbieder van
omkeerhypotheken in Nederland. Maar dat zal gaan veranderen.
Het buitenland
In andere landen, waar de vergrijzing al eerder heeft gezorgd voor een
veranderende overheid zoals in de V.S., Japan, Australië, maar ook dichter
bij huis zoals in Groot-Brittannië en in Frankrijk. In Frankrijk kent de
omkeerhypotheek (de Viager) een lange geschiedenis, maar worden deze
producten opgesteld tussen twee private partijen en doorgaans met de gehele
woning als onderpand. In de Verenigde Staten worden reverse mortgages sinds
1990 aangeboden en stilaan steeds populairder. In deze producten wordt een
deel van de overwaarde middels een omgekeerde annuïtaire hypotheek
uitgekeerd aan de bewoner. Reverse mortgages zijn populair in de Verenigde
States en niet alleen onder huizenbezitters, ook in de wetenschap. Zo
loofde Nobelprijswinnaar Robert Merton onlangs de 'reverse mortgages' als een nieuwe technologie die nodig zal zijn om pensioenen over de hele wereld
betaalbaar te maken. Minder positief is Merton over de naam waaronder deze
nieuwe producten in de markt worden aangeboden. In Zuid-Korea waar deze
producten zeer gangbaar zijn, staan ze bekend onder de naam ‘home pension’.
Het positioneren en framen van de 'reverse mortgage' vergt nog enig werk,
maar in landen waarin de omkeerhypotheek is ingeburgerd, stijgt de vraag
exponentieel.
Vier voordelen
Waarom zou deze omkeerhypotheek ook in Nederland binnenkort populair kunnen
gaan worden?
- Het maakt stenen overwaarde - je eigen huis - vandaag beschikbaar zonder te verhuizen. De
gemiddelde 65-jarige Nederlander met eigen woning, beschikt over ruim twee ton
overwaarde. De enige manieren om die waarde contant en beschikbaar te maken
was door verkoop. Maar wij zijn gehecht aan ons huis en onze omgeving. Via
een omkeerhypotheek kun je zonder te verhuizen toch alvast de opgebouwde
overwaarde inzetten om je leven te veraangenamen. Ideaal om je pensioen mee
aan te vullen, of zelfs eerder in te laten gaan.
- De omkeerhypotheek kan de fiscale druk verlagen. Onlangs heeft het
kabinet besloten om volledig afgeloste koopwoningen te belasten middels het
huurwaardeforfait, het einde van de Wet Hillen. Indien via een
omkeerhypotheek deze overwaarde weer kan worden afgebouwd, wordt deze
fiscale aanslag stapsgewijs verlaagd. Dat past beter in een tijd, waarin de
overheid meer keuzeruimte wil gaan geven. De omkeerhypotheek kan zo ook een
fiscale beloning worden voor een actieve keuze om eigen middelen vrij te
maken en in te zetten voor bijvoorbeeld de oude dag.
- De omkeerhypotheek past perfect in een begroting van geluk. In een
begroting van geluk stemmen Nederlanders straks hun toekomstige wensen en
eisen af op hun bezit en mogelijkheden. Een sabbatical, een studie van de
kinderen zonder studieschuld, extra zorg voor je ouders wanneer mantelzorg
niet volstaat. Met een begroting van geluk maak je eigen keuzes voor wat
echt belangrijk is voor jou, althans wanneer je in staat bent om de eigen
bijdrage te leveren. Met een omkeerhypotheek wordt de grootste stille
reserve van huishoudens - het eigen woning – een belangrijke troefkaart in
deze begroting. Meer over het begroten van geluk, lees je in het boek
Nooit Meer Slapend Arm.
- Omkeerhypotheken vormen bovendien de opmaat tot de wens om langer thuis
te kunnen wonen. Over één ding is iedereen het eens, het liefst wordt je
mooi oud in je eigen thuis. Omwille van de stijgende kosten van ouderenzorg
is de overheid dan ook actief het langer thuis wonen gaan stimuleren door
het zogenaamd scheiden van zorg en wonen. Het bejaardentehuis is passé,
voortaan dienen wij langer zelfstandig thuis te wonen. Dat kan ook steeds
beter en langer, wij worden immers vitaler oud, en kunnen vaak rekenen op
mantelzorg uit de omgeving. Maar ook slimme technologie zoals Domotica kan
helpen om die oude dag in eigen thuis te veraangenamen. Met slimme
sensortechnologie wordt het langer thuis wonen dan makkelijker mogelijk.
Een omkeerhypotheek past perfect in deze trend. Deze technologie kost
immers geld. Geld dat kan worden vrijgemaakt om die eigen woning tot een
moderner thuis te maken, wanneer onze levensfase daarom vraagt.
Hoe nu verder?
Er zijn dus goede redenen waarom omkeerhypotheken in de toekomst populair
kunnen gaan worden in ons land. Zijn er ook nog weerstanden die deze
opkomst van de omkeerhypotheek in de weg staan? Jazeker, zo zijn de
omkeerhypotheken nu nog relatief duur en complex. Complex, omdat in dit nieuwe
product verschillende risico’s (zoals de kans op huisprijsdalingen en
rentestijgingen) verrekend worden in de prijs – de hypotheekrente. Duur, want
naast deze hypotheekrente, betaal je ook voor een verplicht advies,
woningtaxatie en hypotheekakte. Bovendien is de hypotheekrente nog niet
fiscaal aftrekbaar. Dit alles kan snel veranderen, wanneer de overheid haar
burgers echt actief gaat stimuleren om eigen middelen vrij te maken. Met
slimme fiscale voordelen, gaan dan heel wat Nederlanders geïnteresseerd
raken in een planning van hun langere termijn. Bovendien kunnen in een
toekomst van slimme datatechnologie en blockchain veel van de huidige
taxatie- en notariskosten straks snel omlaag.
Te citeren als
Dirk Brounen, Kees Koedijk, “Vier redenen om je hypotheek straks om te keren”,
Me Judice,
18 december 2017.
Copyright
De titel en eerste zinnen van dit artikel mogen zonder toestemming worden overgenomen met de bronvermelding Me Judice en, indien online, een link naar het artikel. Volledige overname is slechts beperkt toegestaan. Voor meer informatie, zie onze copyright richtlijnen.
Afbeelding
Afbeelding ‘www.weltstehtkopf.de’ van Pascal Willuhn (CC BY 2.0).