Hoe maken we de woningmarkt groen?

Een lange weg te gaan

In het klimaatakkoord van Parijs heeft Nederland zich vastgelegd om de uitstoot van broeikasgassen de komende jaren flink te beperken: een halvering van de CO2-uitstoot tot 2030. We hebben dus nog slechts 13 jaar om dit te bereiken, en Nederland ligt niet bepaald in de Europese, laat staan wereldwijde, voorhoede. Op de Environmental Performance Index van Yale University (Hsu, 2016) scoren we met een 36^e positie niet bijster goed. Volgens die index liggen we niet alleen ver achter op Canada en de Verenigde Staten maar ook op de meeste EU-landen en zelfs Rusland.

Ook de meest recente Global Green Economy Index van het Amerikaanse adviesbureau Dual Citizen laat een somber beeld zien (Tamanini, 2016). In deze jaarlijkse survey worden tachtig landen onderling met elkaar vergeleken en gerangschikt. Hierbij wordt niet alleen gekeken naar de werkelijke prestaties maar ook het “groene” imago van een land. En wat blijkt, de perceptie van Nederland als “groene economie” is veel mooier dan de werkelijke groene prestaties. Zo scoren we qua imago wereldwijd relatief hoog met een 8^e positie. Afgezet tegen de werkelijke prestaties voor een groenere en duurzamere economie staat Nederland echter op slechts een 17 ^e plek, ver onder landen zoals Brazilië (10) en Ethiopië (14) maar ook lager dan Italië en Portugal.

De perceptie van Nederland als “groene economie” is veel mooier dan de werkelijke groene prestaties

Volgens het rapport is er dan ook nog veel werk aan de winkel. Voor Nederland geldt in het bijzonder dat we vooral te maken hebben met een relatief hoge CO2-intensiteit. Onze pijlen moeten dus vooral worden gericht op het verbeteren van de efficiëntie binnen de sectoren die cruciaal zijn om tot een groene(re) economie te komen, zoals (woning)bouw, transport en energie. Omdat een versnelling van de investeringen op het gebied van energie efficiëntie en CO2-reductie wenselijk dan wel noodzakelijk is, is het daarom nuttig om (eerst) te kijken naar het laaghangende fruit.

Een voorzet voor het nieuwe kabinet

Wat ons betreft is dat laaghangende fruit onder andere te vinden in de woningmarkt. Helaas suggereren de kleuren van het nog te vormen kabinet op dit moment een zekere spanning tussen groene doelstellingen en conservatieve overheidsfinanciën. Om alle coalitiepartners tegemoet te komen en blij te maken, kosten onze voorstellen de schatkist niets.

We hebben daarvoor eerst gekeken naar een andere vervuilende sector, namelijk de autobranche. Daar maakt de overheid al sinds geruime tijd milieuprestaties bepalend bij de fiscale behandeling van auto’s. Ons voorstel is om datzelfde principe te gaan hanteren op de woningmarkt. Neem bestaande fiscale instrumenten en maak ze afhankelijk van het energielabel van de woning. Om de totale CO2-uitstoot van de woningmarkt zinvol te kunnen beperken kijken we naar de gehele Nederlandse woningvoorraad die voor ongeveer 60 procent uit koopwoningen bestaat en voor 40 procent uit huurwoningen.

Koopwoningmarkt

Laten we beginnen met de koopwoningenmarkt waar woningeigenaren onroerend zaakbelasting betalen en hypotheekrenteaftrek krijgen. Die wordt echter verminderd door het huurwaardeforfait. De onroerend zaakbelasting is een gemeentelijke heffing, die zich juist om die reden niet goed leent voor een regeling met landelijke dekking. Het meest effectieve uitgangspunt voor een regeling is daarom dan ook het huurwaardeforfait. Voor woningen vanaf €75.000 is dat momenteel 0,75 procent, plus 2,35 procent van de woningwaarde boven €1.060.000.

Ons voorstel is om de energieprestatie van de gemiddelde woning als uitgangspunt te nemen. Die woningen behouden het huurwaardeforfait van 0,75 procent. Voor woningen die het slechter doen gaat het forfait omhoog en voor woningen die het beter doen omlaag. Stel dus dat de gemiddelde woning een energielabel D heeft, dan zouden woningen met label A bijvoorbeeld een huurwaardeforfait van 0,0 procent krijgen en dan stapsgewijs omhoog naar 1,50 procent voor woningen met energielabel G. Een modaal gezin dat de woning verbetert van label G naar label A zou bijvoorbeeld circa €1300 per jaar minder belasting gaan betalen dan een gezin dat die woning niet aanpakt. Daarnaast profiteert dat gezin van een lagere energierekening.

Omdat het gewogen gemiddelde van het huurwaardeforfait niet verandert, kost deze premie de schatkist netto niets. Om ervoor te zorgen dat dit ook zo blijft, dient de gemiddelde energieprestatie van de totale koopwoningenvoorraad wel ieder jaar opnieuw te worden herijkt. Stelt de overheid deze immers niet elk jaar opnieuw vast, dan zou het huurwaardeforfait door gestaag verbeterende energieprestaties van de woningen alsnog geleidelijk aan lager worden met een navenante daling in inkomsten voor de schatkist.

Markt voor huurwoningen

Voor eigenaren van huurwoningen stellen we een vergelijkbare maatregel voor. Dit deel van de markt heeft twee onderdelen, namelijk de sociale en de vrije sector. In de sociale huursector betalen eigenaren nu al een verhuurdersheffing van 0,536 procent. Deze heffing is op een vergelijkbare wijze eenvoudig om te vormen in een stimulans voor duurzaamheid door ook deze afhankelijk te maken van de energieprestaties van de woning waarover de heffing wordt betaald. Als de verhuurdersheffing voor een woning met A-label bijvoorbeeld 0,2 procent wou worden en voor label G 0,85 procent, dan zou een verhuurder die een G-woning omzet naar een A-woning ongeveer €1300 per jaar minder heffing gaan betalen.

Ook hier is het voorstel om de gemiddeld presterende woning ieder jaar als basis te nemen en de heffing sterk te verlagen voor woningen met het beste energielabel en evenveel te verhogen voor de slecht presterende woningen. Dat levert voor de eigenaren van die woningen een sterke prikkel op om in duurzaamheid te gaan investeren.

Voor eigenaren in de vrije huursector stellen we een heffing voor die gemiddeld een niveau heeft van 0,0 procent en waarbij verhuurders voor energetisch goede woningen een premie ontvangen die betaald wordt door verhuurders van slechtere woningen, waarbij het gat tussen de best en slechtst presterende woningen ongeveer 0,65 procent zou moeten zijn, net als in de sociale verhuur.

Mobiliseren van woningeigenaren

De gedragseconomie leert ons dat het succes van dergelijke fiscale instrumenten sterk afhankelijk is van een aantal factoren (Brilman & Nijboer, 2010). Enerzijds de manier waarop het fiscale instrument wordt gepresenteerd en toegelicht. Ten tweede, de intrinsieke motivatie van de doelgroep, in ons geval de woningeigenaren. De insteek van ons voorstel is dan ook om woningeigenaren niet alleen vanuit een klimaatbewuste overweging te stimuleren maar juist ook vanuit een financiële stimulans te mobiliseren. De boodschap die daarbij centraal staat is dat het (financieel) loont om energiezuinige maatregelen te treffen.

Wetenschappelijk onderzoek naar de effecten van duurzaamheid op woningprijzen toont aan dat woningen met een goed energielabel een hogere verkoopwaarde hebben dan woningen met een slecht label. Zo hebben onderzoekers van het TIAS VastgoedLab de effecten van energielabels op de verkoopsnelheid als ook op de verkoopopbrengst van koopwoningen bestudeerd (zie TIAS, 2017). Het onderzoek toont aan dat gunstige A- en B-labels de opbrengst van koopwoningen met ruim €6.000 verhogen terwijl woningen met een ongunstig F- en G-label juist met een gemiddelde prijskorting van zo’n €12.000 worden verkocht. Bovendien laat het onderzoek zien dat woningen die voorzien zijn van een gunstig energielabel, ruim een maand sneller verkopen.

De substantiële prijsimpact die het energielabel teweeg brengt (de “groene premie”) toont dus aan dat een financiële impuls de woningeigenaren wel degelijk kan aansporen tot energie-beperkende investeringen. Het probleem is echter dat de meesten niet op de hoogte zijn van dit wetenschappelijke inzicht en dus ook niet uit zichzelf in actie komen. De ervaringen uit de autobranche laten zien dat gerichte fiscale maatregelen wél op grotere schaal gedragsverandering tot stand kunnen brengen. We zijn er daarom van overtuigd dat ons voorstel om het huurwaardeforfait aan het energielabel te koppelen ook daadwerkelijk kans van slagen heeft.

Deze stimuleringsmaatregelen helpen uiteindelijk een beter besef en begrip in de maatschappij te creëren over het efficiënt gebruik en hergebruik van energie. Hiermee kunnen niet alleen in de gehele woningmarkt vergelijkbare (fiscale) prikkels ontstaan die de duurzaamheidsmissie helpen te versnellen, ze gaan ook nog eens uit van het principe dat “de vervuiler betaalt”. Maar, in tegenstelling tot sancties die uitsluitend zijn gericht op de vervuiler en het ontmoedigen van energie-intensieve en milieubelastende gewoontes, pleiten wij juist ook voor fiscale prikkels die goed gedrag belonen.

Door de intrinsieke motivatie van de woningeigenaar op deze manier aan te wakkeren zorgen we mogelijk niet alleen voor gedragsverandering bij deze directe doelgroep maar ten slotte ook binnen het bredere ecosysteem van de woningmarkt. Immers zullen onder andere de vastgoedsector, de bouwindustrie en energieleveranciers zich uiteindelijk moeten schikken naar een veranderende vraag vanuit de eindgebruiker waar energiebesparing en duurzaamheid steeds meer centraal komen te staan. Die ontwikkeling zal innovatie verder in de hand werken en Nederland echt helpen om onze achterstand in de overgang naar een duurzamere economie in te lopen.

Referenties:

Brilman, J.D, & Nijboer, H. (2010). Het fiscale stelsel vanuitgedragseconomisch perspectief. Tijdschrift voor Openbare Financiën , 42 (1).

Hsu, A. (2016). 2016 Environmental Performance Index.Yale University: www.epi.yale.edu.

Tamanini, J. (2016). The Global Green Economy Index (GCEI). Measuring National Performance in the Green Economy 5th Edition. Dual Citizen: www.dualcitizeninc.com

TIAS (2017). 6.000 euro prijspremie voor groen gelabelde woning . 12 september 2017.