De CPB doorrekeningen voor de woningbouw stellen teleur

Effecten voor de woningmarkt

Met grote interesse keken velen uit naar ‘Keuzes in Kaart’, de traditionele doorrekening van de verkiezingsprogramma’s door het Centraal Planbureau (CPB). Wat mogen we van de plannen van de politieke partijen verwachten? Wat betekenen al die mooie verhalen nu echt?

Het CPB heeft uitgebreid aandacht besteed aan de plannen van de politieke partijen voor de woningmarkt en de woningbouw. En daar is ook alle reden voor. De politieke partijen hebben in hun verkiezingsprogramma’s veel prioriteit gegeven aan het vergroten van de nieuwbouw om het woningtekort sneller te verlagen. De meeste partijen hebben daar ook de nodige middelen voor gereserveerd.

Het CPB heeft uitgebreid aandacht besteed aan de plannen van de politieke partijen voor de woningmarkt en de woningbouw. En daar is ook alle reden voor.

Daarnaast zijn er ook veel plannen om de woningmarkt beter te laten functioneren. Tabel 1 geeft een overzicht van de bevindingen van het CPB op het beleidsterrein ‘wonen’. Het planbureau maakt onderscheid tussen de effecten van de plannen op de stijging van de koopprijzen, de stijging van de huurprijzen en de omvang van de woningbouw.

Tabel 1. Koop- en huurprijzen in de kabinetsperiode en effecten op structureel woningaanbod (CPB).

Verschillen tussen partijplannen voor koop- en huurprijzen

Het CPB vergelijkt de uitkomsten van de doorrekeningen steeds met het basispad. Bij koophuizen is dat een prijsstijging van 2,7% per jaar. Een aantal partijen (VVD, NSC, BBB en SGP) laten de koopprijzen per saldo ongemoeid, zodat de prijsstijging onveranderd blijft. Andere partijen kiezen ervoor om de aftrek van de hypotheekrente geleidelijk (of snel) te verlagen. Hierdoor komt de stijging van de koopprijzen lager uit dan in het basispad. Alleen de plannen van Volt laten een daling van de koopprijzen zien. Dat is het gevolg van de voorgenomen verplaatsing van de eigen woning naar box 3 met een vermogenswinstbelasting bij verkoop van de woning.

In tegenstelling tot de andere doorrekeningen heeft het CPB bij de nieuwbouw geen basispad gespecificeerd. Het is dus onduidelijk hoeveel nieuwbouw het CPB verwacht bij ongewijzigd beleid.

De huren stijgen volgens het basispad jaarlijks met 3,0%. De afwijkingen in de plannen van de partijen zijn beperkt. GL-PvdA komt het laagst uit met 2,5% per jaar. Dit is het gevolg van een uitbreiding van de huurprijsregulering tot woningen met 250 woningwaarderingspunten. Aan de andere kant van het spectrum bevindt zich JA21 die tijdelijke huurcontracten wil invoeren waardoor de huren extra stijgen. Huurders worden vervolgens voor de hogere huurstijging gecompenseerd via een heffingskorting voor inkomstenbelasting.

Kanttekeningen bij kwalitatieve inschatting woningbouw

Het CPB onderzocht ook de effecten van de plannen voor het woningaanbod en of ze extra nieuwbouw opleveren. In tegenstelling tot de andere doorrekeningen heeft het CPB bij de nieuwbouw geen basispad gespecificeerd. Het is dus onduidelijk hoeveel nieuwbouw het CPB verwacht bij ongewijzigd beleid. Ook heeft het CPB niet berekend hoeveel woningen er extra gebouwd gaan worden op basis van de verkiezingsprogramma’s. Er is alleen een kwalitatieve inschatting gemaakt, gebaseerd op de ontwikkeling van woningprijzen, de investeringsruimte van woningcorporaties, directe subsidies voor woningbouw en andere maatregelen.

De pijltjes in tabel 1 geven de uitkomst van deze inschatting weer. Het is onduidelijk of de plannen leiden tot 100.000 nieuwe woningen, of tot meer. Ook is het onduidelijk wat de samenstelling van de nieuwbouw is. Partijen doen uitspraken over omvang en samenstelling van de nieuwbouw, maar het CPB heeft niet getoetst of die plannen realiseerbaar zijn met de voorgestelde maatregelen. Al met al is de opbrengst van de doorrekening van de woningbouwplannen teleurstellend. Hier wreekt zich dat het CPB niet beschikt over een bruikbaar woningmarktmodel.

Subsidies voor woningbouw per partij

Ook bij de beschikbare kwalitatieve inschatting zijn vraagtekens te plaatsen. Voor de rechtstreekse financiële bijdragen aan woningbouw zijn vooral de subsidies en de afschaffing of verlaging van de vennootschapsbelasting voor woningcorporaties van belang. Tabel 2 laat zien wat de verschillende partijen daarvoor extra willen uitgeven ten opzichte van het basispad. De verschillen zijn groot.

De ChristenUnie trekt daarvoor de meeste middelen uit (€ 2,9 mld.) gevolgd door Volt (€ 2,6 mld.). GL-PvdA en VVD ontlopen elkaar nauwelijks en bevinden zich samen in de middenmoot (€ 1,7 mld. resp. € 1,8 mld.). Het CDA heeft een relatief laag bedrag aan extra uitgaven ingerekend (€ 0,7 mld.). Opvallend is dat BBB, de partij van de demissionaire minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, geen euro extra wil besteden aan de woningbouw. Het basispad van de minister is voor BBB voldoende. Bij vier partijen (GL-PvdA, NSC, CU en Volt) bestaat de extra inzet vooral uit afschaffing of verlaging van de vennootschapsbelasting voor woningcorporaties.

Tabel 2. De subsidies voor woningbouw en vermindering vennootschapsbelasting voor woningcorporaties, mutatie ten opzichte van het basispad in 2030, mld. Euro.

Raadselachtige plannen van GL-PvdA

Voor GL-PvdA is de opstelling van tabel 2 onvolledig. Deze partij heeft grote bedragen uitgetrokken voor rijksleningen en garanties voor woningcorporaties. De betreffende bedragen staan in tabel 3 weergegeven.

Deze partij [GL-PvdA] heeft grote bedragen uitgetrokken voor rijksleningen en garanties voor woningcorporaties [...] Dit zijn curieuze bestemmingen voor zulke grote bedragen. Rijksleningen zijn lang geleden afgeschaft. [...] Er is geen noodzaak voor rijksleningen.

Dit zijn curieuze bestemmingen voor zulke grote bedragen. Rijksleningen zijn lang geleden afgeschaft. Woningcorporaties lenen al decennialang rechtstreeks op de kapitaalmarkt, waarbij de leningen worden geborgd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Dit stelsel functioneert prima. Er is geen noodzaak voor rijksleningen. Sterker nog, de rijksleningen zullen voor hetzelfde bedrag in mindering worden gebracht op de borgingsruimte die het WSW aan woningcorporaties verstrekt. De rijksleningen van GL-PvdA dekken 30% van de stichtingskosten van de corporatiewoningen met een gunstige rente van 1%. Het planbureau heeft daarvoor € 0,1 mld in 2030 ingerekend als voordeel voor woningcorporaties. Dat zet weinig zoden aan de dijk.

Tabel 3. De rijksleningen en de garantiebijdragen voor woningbouw van woningcorporaties, ten laste EMU-schuld, mld. Euro, GL-PvdA.

Bron: CPB: Keuzes in Kaart 2027 – 2030, eigen samenstelling

Voorts wil GL-PvdA jaarlijks bedragen  storten in het WSW oplopend tot € 4,0 mld. in 2030 en verder stijgend naar € 10,0 mld. in 2036 om daarmee de mogelijkheden voor woningcorporaties voor het afsluiten van leningen te verruimen. Dat is raadselachtig. Waarschijnlijk doelt dit op de verruiming van de staatssteun, zodat ook leningen voor middenhuur via het WSW geborgd kunnen worden. Het is niet duidelijk waarom het WSW voor deze aanvullende borging een bijdrage van het Rijk moet krijgen, en dan ook nog zulke grote bedragen.  

Na verwachting zullen na een besluit van de Europese Commissie de staatssteunregels in 2027 worden verruimd zodat het WSW ook leningen voor middenhuur woningen kan gaan borgen. Dan neemt het WSW waarschijnlijk alle bestaande middenhuur woningen in onderpand, waardoor een garantiebijdrage van het Rijk van € 4 mld. oplopend tot  € 10,0 mld. overbodig is.

Met de rijksleningen en de storting in het WSW heeft GL-PvdA veel geld gereserveerd zonder een zinvolle bestemming. Het is opmerkelijk dat het planbureau hiermee akkoord is gegaan en dat het mede op basis van deze ‘uitgaven’ heeft geconcludeerd dat de plannen van GL-PvdA er in belangrijke mate voor zullen gaan zorgen dat woningcorporaties (veel) meer woningen gaan realiseren. Over luchtkastelen gesproken.

Andere plannen met invloed op de woningbouw

Partijen hebben meer plannen in de verkiezingsprogramma’s opgenomen die mogelijk invloed hebben op de woningbouw. Zo heeft GL-PvdA de reeds beschreven verruiming van de huurprijsregulering in haar programma opgenomen. Dat heeft ongetwijfeld een negatief effect op de nieuwbouw van private verhuurders. De forse lastenverzwaring van Volt bij de eigenaar-bewoners en de verhoging van de overdrachtsbelasting heeft een negatieve invloed op de bouw van koopwoningen.

Langdurige planningsprocessen, juridische procedures, benodigde infrastructuur, stikstof en netaansluiting vormen in de praktijk grote obstakels. In de doorrekeningen van het CPB lijken deze obstakels geen rol te spelen.

Vier partijen (GL-PvdA, D66, CDA en Volt) hebben een planbatenheffing opgenomen in het verkiezingsprogramma’s. GL-PvdA en D66 romen deze inkomsten van de gemeenten vervolgens weer af via het Gemeentefonds zodat het financiële voordeel bij het Rijk terecht komt. Dat is dus geen stimulans voor de woningbouw. Bij CDA en Volt levert de planbatenheffing in 2023 nog geen inkomsten op.

Tot slot

De kwalitatieve beoordeling van het planbureau van de effecten van de plannen van de politieke partijen is onnavolgbaar. Als een vergelijking wordt gemaakt op basis van de directe subsidies voor woningbouw plus het voordeel van minder vermogensbelasting bij woningcorporaties ontstaat een ander beeld dat het planbureau schetst. VVD scoort dan nog iets beter dan GL-PvdA. Het eenmalige bedrag dat GL-PvdA wil uittrekken voor rijksleningen en garanties is ‘nutteloos’ geld. Het effect op de woningbouw van verschillende andere maatregelen is naar verwachting negatief.

Subsidies voor woningbouw zijn in voorkomende situaties noodzakelijk om de onrendabele toppen in de grondexploitatie of in de vastgoedexploitatie (deels) af te dekken. Hele hoge verwachtingen mogen we daarover niet hebben. De prijselasticiteit van het aanbod is in Nederland bijzonder laag met een risico dat subsidies naar verloop van tijd tot hogere grondprijzen leiden. Het is onduidelijk of, en zo ja in welke mate, het planbureau rekening heeft gehouden met deze factoren.

Aannemelijk is dat gerichte subsidies met de nodige waarborgen, een positief effect hebben op de (versnelling van de) nieuwbouw. Het is echter overduidelijk dat alleen subsidies het verschil niet gaan maken. Langdurige planningsprocessen, juridische procedures, benodigde infrastructuur, stikstof en netaansluiting vormen in de praktijk grote obstakels. In de doorrekeningen van het CPB lijken deze obstakels geen rol te spelen. Alsof geld in de automaat gooien voldoende is om het orgel te laten spelen.