Verkopende beleggers laten een gat achter op de sociale huurmarkt dat woningcorporaties niet kunnen vullen

Inleiding

Volkshuisvesting vraagt om een goede balans tussen koop en huur - en om een passend woonaanbod in alle segmenten. Alleen op die manier kunnen zo veel mogelijk mensen zo fijn mogelijk wonen. Die balans is geen exacte wetenschap, en dus vaak onderwerp van politiek debat. Eén ding staat echter vast: wie de volkshuisvesting wil verbeteren, kan niet zonder voldoende investeringen. Het is essentieel te begrijpen wie die investeringen doet, en waarom.

Door een stapeling van maatregelen ging het in 2024 om een netto verkoop van ongeveer 40.000 huurwoningen. Over de gehele periode sinds 2009 betreft het bijna 250.000 huurwoningen die uit handen van beleggers of corporaties verdwenen.

Dit stuk heeft twee doelen: ten eerste brengt het de ontwikkeling van wooninvesteringen in de afgelopen jaren in kaart, met focus op investeringen in huurwoningen. Wie bouwde nieuwe huizen en wie kocht juist bestaande woningen op? Wie investeerde in dure woningen? En wie in goedkopere? Ten tweede koppelen we deze trends aan veranderingen in het overheidsbeleid. Hadden die beleidswijzigingen invloed op de richting van investeringen? En werd daardoor meer geïnvesteerd in segmenten waar juist de grootste schaarste was?

Van nieuwbouw naar verkoop: investeringen verschuiven naar koopmarkt

Figuur 1 laat zien hoe investeringen in woningen zich in de afgelopen jaren ontwikkelden, opgesplitst in twee delen: links het saldo van toevoegingen door nieuwbouw, transformatie en sloop, rechts het saldo van aankopen en verkopen van bestaande woningen. In de afgelopen vijf jaar vonden de meeste netto toevoegingen in de koopsector plaats (ca. 35.000 koopwoningen per jaar), gevolgd door jaarlijks 27.000 private huurwoningen en slechts 10.000 corporatiewoningen. In verhouding groeide de private huursector het hardst, primair door nieuwbouw, terwijl corporaties wel bouwden - maar ook relatief veel sloopten.

Investeringen in nieuwbouw vinden echter plaats jaren vóór oplevering en verschuiven dus weinig van jaar tot jaar. Het rechterdeel van de figuur toont dat investeringen via transacties wél snel inspelen op beleid of veranderende economische omstandigheden. In de eerste helft van de jaren 2010 stimuleerden de verhuurderheffing en verkoopbeleid grootschalige verkoop door woningcorporaties. Sinds 2021, toen de overdrachtsbelasting voor beleggers werd verhoogd, begonnen private beleggers steeds meer te verkopen — vooral aan eigenaar-bewoners. Door een stapeling van maatregelen ging het in 2024 om een netto verkoop van ongeveer 40.000 huurwoningen. Over de gehele periode sinds 2009 betreft het netto bijna 250.000 huurwoningen die uit handen van beleggers of corporaties verdwenen.

Figuur 1. Netto nieuwbouw afgelopen jaren stabiel; steeds meer verkoop van huurwoningen.

Bron: eigen berekeningen op basis van microdata van het Kadaster en CBS. *Data voor 2024 is voorlopig en met een schatting aangepast voor woningen van eigenaar-bewoners waar de koper nog niet naar toe verhuisd is.

Hoewel dit geen invloed heeft op het aantal woningen, verandert het wel het eigendom. Verkoop leidt tot een verschuiving naar huishoudens met hogere inkomens, minder woningbezetting en minder doorstroming (Francke et al. 2025). Tegelijkertijd verliezen woningzoekenden met lage inkomens, die vaak in de goedkoopste huurwoningen moeten wonen, steeds vaker toegang tot de woningmarkt. Juist in die segmenten is de doorstroom naar koop het kleinst (Damen et al. 2025), en is vervangende nieuwbouw vaak ontoereikend.

Daarbij komt dat de beleidsfactoren die deze verkoopgolf aanjagen — strengere huurregulering, hogere belastingen voor verhuurders en fiscale voordelen voor koopwoningen — niet alleen het bezit ondermijnen, maar vaak ook nieuwe investeringen in huurwoningen ontmoedigen. Kortom, zoals Figuur 1 laat zien: nieuwbouw alleen volstaat niet om een volwaardige huursector te ontwikkelen wanneer structureel huurwoningen verkocht worden.

Private beleggers werden meer actief in het lage segment – maar staan nu onder druk

Om te bepalen in welk segment woningen vallen, is met de methode van Damen, Korevaar & Van Nieuwerburgh (2025) voor alle woningen in Nederland de geschatte markthuurwaarde berekend. Op basis daarvan zijn woningen verdeeld in tien gelijke segmenten: van de laagste 10% qua huurwaarde (vaak klein, lage kwaliteit, minder gewilde locatie) tot de hoogste 10% met de meest hoogwaardige woningen.

Opvallender is dat private beleggers juist in het laagste segment de meeste woningen toevoegden, vaak via transformatie tot kleine appartementen. De gemiddelde woning van een belegger was de afgelopen jaren zelfs kleiner dan die van een corporatie. 

Figuur 2 laat zien dat meer dan 70% van de nieuwbouw zich in de hogere segmenten bevindt — logisch gezien de kwaliteit van nieuwbouw. Opvallender is dat private beleggers juist in het laagste segment de meeste woningen toevoegden, vaak via transformatie tot kleine appartementen. De gemiddelde woning van een belegger was de afgelopen jaren zelfs kleiner (63 m²) dan die van een corporatie (68 m²). Corporaties bouwden meer in het middensegment, wat doorgaans verlieslatend is bij sociale huurprijzen.

Figuur 2. Meeste nieuwbouw in hogere segmenten, private verhuurders vaker actief in laag segment.

Bron: eigen berekeningen op basis van microdata van het Kadaster en CBS. Corporaties en private verhuurders bezitten vooral woningen in lage segmenten, eigenaar-bewoners meer woningen in hoge segmenten.

Beleggers investeerden niet alleen door te bouwen, maar ook door koopwoningen in het lage segment op te kopen. Tussen 2015 en 2023 ging het netto om ruim 20.000 woningen. Dit compenseerde deels de verkoop van corporatiewoningen in datzelfde segment. In de hogere segmenten daarentegen verkochten zowel beleggers als corporaties, waardoor beleggers netto in deze periode geen woningen opkochten. Het proces van opkoop en verkoop leidde dus tot een goedkopere private huurvoorraad.

Een belangrijke reden voor beleggers om in het lage segment te investeren is het hogere rendement — dat zowel in huur als in waardeontwikkeling het hoogst ligt. Dit patroon zien we ook in het buitenland, en wijst op structurele schaarste in dit segment (zie Damen et al. 2025). De druk werd in Nederland nog vergroot doordat corporaties hier sloopten of verkochten, terwijl de vraag (bijvoorbeeld door migratie) bleef toenemen. Dat betekent ook dat de huurprijzen in het lage segment weliswaar het laagst zijn in absolute zin, maar ten opzichte van de koopwaarde van de woningen juist het hoogst.  

Betaalbaarheidsbeleid versterkt juist dat mindere woning relatief hoge huur heeft

Dat juist huurders in het lage segment relatief veel huur betalen geldt ook in de corporatiesector. Figuur 3 laat zien dat als verwacht de betaalde huurprijzen van beleggerswoningen en de WOZ-waarden van alle woningen in Nederland, sterk toenemen van lage naar hoge segmenten. Hierbij is gekeken naar de doorsnee woning in bezit van corporaties en beleggers, met huurprijzen afkomstig uit de huurenquête van juli 2024. Voor de doorsnee huurder van een corporatiewoning daarentegen stijgt de huur nauwelijks. Door passend toewijzen en inkomensafhankelijke huurverlagingen (2021, 2023) is het inkomen in plaats van de kwaliteit van de woning steeds meer leidend voor de huurprijs.

Ook het gebruik van het WWS-puntensysteem speelt een rol. Omdat het WWS niet goed aansluit bij hoe woningen in de praktijk gewaardeerd worden, hebben corporatiewoningen in het lage segment vaak een WWS-prijs die hoger ligt dan de marktprijs, en in het hogere segment juist een lagere.[1] De conclusie is dus dat betaalbaarheidsbeleid juist versterkt dat huurders met de minste woningen relatief de hoogste prijs betalen. Daar komt nog eens bovenop dat juist huurders in het lage segment steeds vaker afhankelijk zijn van private beleggers, en dus ook vaker de marktprijs moeten betalen.

Figuur 3. Huren bij corporaties en in het WWS bewegen minder mee met kwaliteit.

Bron: eigen berekeningen op basis van microdata van het CBS.

Vooral kleine en middelgrote beleggers investeerden in het lage segment.

Wie waren die beleggers die in deze nieuwe huurwoningen investeerden? Wie kochten op, en wie bouwden juist? Om dit te bepalen, zijn private verhuurders geclassificeerd naar de omvang van hun portefeuille. Op basis van een combinatie van indicatoren uit de Kadaster- en CBS-data zijn zes categorieën onderscheiden: vijf categorieën bevatten particuliere en bedrijfsmatige (BV/NV) beleggers naar grootteklasse: 1 woning, 2–9, 10–99, 100–999, 1000+ woningen, en een restcategorie bevat alle overige eigenaren, zoals stichtingen en bepaalde beleggingsfondsen. Institutionele beleggers (zoals IVBN-leden) zijn niet te onderscheiden in deze data, maar zullen waarschijnlijk grotendeels in de categorieën “1000+” of “overig” vallen.[2]

Figuur 4A en 4B tonen per type verhuurder en huurwaardesegment het saldo van nieuwbouw en transformatie minus sloop, en van aankopen minus verkopen over de periode 2015–2023. Daarbij staat tussen haakjes het aandeel van de totale huurwoningvoorraad in handen van elke groep op 1 januari 2024.

Figuur 4A. Saldo nieuwbouw/transformatie – sloop (2015-2023), naar type verhuurder.

Figuur 4B. Saldo aankopen – verkopen (2015-2023), naar type verhuurder.

Beleggers met minder dan 10 woningen breidden hun portefeuille voor meer dan de helft uit door het opkopen van bestaande woningen (“buy-to-let”), maar ook voor een substantieel deel via nieuwbouw en transformatie. Hun activiteit concentreerde zich in het lagere segment, waar de vraag naar betaalbare huur groot was, maar het aanbod kromp door verkoop door corporaties. Hoewel buy-to-let investeringen enerzijds het evenwicht tussen huur- en koop kunnen helpen herstellen, geldt ook dat lage rentes tot destabiliserende vormen van opkoop kunnen leiden.

Kijken we naar middelgrote tot grote beleggers (10-99 en 100-999 woningen), dan is deze groep verreweg het actiefst in het lage segment. Zij breidden hun portefeuilles uit door veel kleine woningen toe te voegen via nieuwbouw en transformatie, vaak kleiner dan 50 m². Dit type investeringen is bovendien minder gevoelig voor huurregulering: door de vele punten voor energielabels tellen deze woningen als betaalbaar maar kunnen zij alsnog marktconform worden verhuurd in de sociale huur of het middensegment.

Omdat het aandeel van private huur juist in het lage segment het grootst is, verdwijnen daar nu ook relatief de meeste woningen. Daarmee komt precies die groep die niet kan kopen en afhankelijk is van huurwoningen in dit segment, verder in de knel.

Grote beleggers (>1000 woningen) waren vooral actief in het bouwen van woningen in hogere segmenten. In het lage segment verkochten zij juist veel woningen. Een mogelijke verklaring is dat veel van hun oudere bezit in deze segmenten in de sociale huur viel, en ook commerciële verhuurders met meer dan 50 sociale woningen moesten tussen 2013 en 2022 over deze woningen verhuurderheffing betalen. Daarnaast is het vaak hun strategie om nieuwe woningen op termijn te verkopen om de verkoopwinst te realiseren.

Verkoopdruk verschuift naar het lage segment

Tot voor kort concentreerden beleggersverkopen zich vooral in de duurdere segmenten. Figuur 4C laat echter zien dat in 2024 voor het eerst netto meer huurwoningen in lage segmenten zijn verkocht dan toegevoegd. Dit is het gevolg van een stapeling van fiscale maatregelen en aangescherpte huurregulering, waardoor investeren minder aantrekkelijk is geworden — ongeacht het segment. Omdat het aandeel van private huur juist in het lage segment het grootst is, verdwijnen daar nu ook relatief de meeste woningen. Daarmee komt precies die groep die niet kan kopen en afhankelijk is van huurwoningen in dit segment, verder in de knel.

Figuur 4C. Saldo aankopen – verkopen (2024), naar type verhuurder.

Conclusie en beleidsaanbevelingen

De centrale vraag van dit onderzoek is: wie investeert in welke woningen, en waarom? De uitkomsten laten een helder maar zorgwekkend beeld zien. De koopsector groeide, zowel via nieuwbouw als via aankoop van huurwoningen. In een systeem waarin koop fiscaal voordelig is en in de koopmarkt wel marktprijzen gevraagd mogen worden, blijft verkoop van huurwoningen nu eenmaal aantrekkelijk.

Tegelijkertijd groeide de private huursector sterk door nieuwbouw, en namen zij in toenemende mate marktaandeel van woningcorporaties over, met name in het lage segment. Maar sinds 2021 leiden fiscale druk en strengere regulering ertoe dat ook deze beleggers zich terugtrekken en woningen verkopen. Dat zal op termijn waarschijnlijk ook zijn weerslag hebben op de nieuwbouw.

Corporaties kunnen dit gat niet vullen. Een deel van hun investeringsruimte is gebruikt voor huurverlagingen en, hoewel zij meer moeten gaan bouwen, is hun resterende financiële slagkracht beperkt.[3] Het resultaat: steeds minder partijen kunnen nog investeren in huurwoningen, en in het lage segment wordt vooral verkocht. Dit terwijl veel huishoudens met lage of instabiele inkomens zijn aangewezen op dit segment — en inmiddels relatief de hoogste huur betalen ten opzichte van woningwaarde, zowel in de markt als bij corporaties.

Wie werk wil maken van volkshuisvesting, moet erkennen dat stabiele investeringen in huurwoningen onmisbaar zijn. Drie zaken zouden daaraan kunnen bijdragen: het beperken van de fiscale verschillen tussen koop en verschillende typen verhuurders, het stimuleren van investeringen met minder wispelturig beleid, en een systeem van huurbeprijzing dat beter aansluit bij de kwaliteit en het kostenniveau. Zonder ingrijpen blijft de paradox bestaan: wie het minst woont, betaalt het meest.

Voetnoten