Vrijkomende koopwoningen van ouderen: voor ieder wat wils

Introductie

De Nederlandse bevolking vergrijst in rap tempo. Vooral het aantal oude ouderen (75 jaar en ouder) neemt snel toe. Met het ouder worden van de Nederlandse bevolking zien we ook dat koophuizen steeds vaker worden bewoond door een 65-plusser.

De huizen van oudere huiseigenaren komen maar beperkt beschikbaar voor andere woningzoekenden. Dit komt doordat ouderen in de regel honkvast zijn en relatief weinig verhuizen. Maar er zijn wél steeds meer ouderen die (willen) verhuizen. Bovendien komen gaandeweg steeds meer koophuizen vrij doordat de naoorlogse generatie op een gegeven moment komt te overlijden of doordat deze in de laatste fase van het leven naar een zorginstelling verhuist (zie bijvoorbeeld Eskinasi & Ritsema van Eck, 2018).

In de koopsector bewonen 65-plushuishoudens 26% van alle tussenwoningen, die traditioneel gelden als ideale gezinshuizen. Bij vrijstaande koopwoningen treffen we zelfs in 40% een ouderenhuishouden aan.

Meer vrijkomende huizen klinkt hoopvol voor woningzoekenden. Maar wat voor koophuizen komen vrij als ouderen verhuizen of als zij komen te overlijden? In welke prijssegmenten komen deze woningen vrij? En zijn hier opvallende regionale verschillen te bespeuren? Deze vragen staan centraal in dit gezamenlijke onderzoek van het Kadaster en RaboResearch.

1. Hoe wonen ouderen?

Ruim de helft van alle ouderenhuishoudens is huiseigenaar

Tegenwoordig woont ruim de helft van de 65-plushuishoudens in een koophuis, tegenover 59% van de jongere ouderen 48% van de huishoudens van 75 jaar of ouder. 25 jaar geleden huurden twee op de drie ouderenhuishoudens (zie figuur 1). De naoorlogse generatie heeft dus vaker dan de vooroorlogse generatie tijdens haar leven de stap naar een koopwoning gezet. Dit heeft alles te maken met het gevoerde woningmarktbeleid (De Groot, 2013). Vanaf medio jaren zeventig stimuleerde de overheid het eigenwoningbezit stevig.

Figuur 1. Een op de twee ouderenhuishoudens is huiseigenaar.

Bron: WBO (1998, 2002) en WoON (vanaf 2006)

Het gros van de oudere huiseigenaren woont – net als jongere huiseigenaren – in een grondgebonden woning (zie figuur 2). Vooral rijtjeswoningen zijn populair: ongeveer een op de drie oudere huiseigenaren woont in een hoek- of tussenwoning, op de voet gevolgd door vrijstaande huizen. Oudere huiseigenaren – met name die van 75 jaar of ouder – wonen vaker in een vrijstaande woning dan 65-minners. Op hogere leeftijd neemt ook het aandeel in een appartement wat toe.

Figuur 2. Gros van de oudere huiseigenaren woont in een grondgebonden woning.

Bron: Kadaster

In de Randstedelijke regio’s wonen oudere huiseigenaren vaker in een appartement (zie figuur 3). In koploper Agglomeratie Den Haag woont zelfs de helft van de 65-plushuiseigenaren in een appartement. In grote delen van Friesland en Groningen woont meer dan de helft juist in een vrijstaand koophuis. Er zijn dus grote regionale verschillen te verwachten in het type huizen dat oudere huiseigenaren achterlaten bij een verhuizing (zie hoofdstuk 3).

Figuur 3. In de Randstad wonen oudere huiseigenaren beduidend vaker in een appartement.

  Noot: de regio’s betreffen de door het CBS gedefinieerde macro-regio’s. Bron: Kadaster.

Een op de drie koophuizen bewoond door een ouderenhuishouden

Inmiddels wordt zo’n 32% van alle koophuizen bewoond door een ouderenhuishouden. In de koopsector bewonen 65-plushuishoudens 26% van alle tussenwoningen, die traditioneel gelden als ideale gezinshuizen. Bij vrijstaande koopwoningen treffen we zelfs in 40% een ouderenhuishouden aan.

Het aandeel koophuizen dat wordt bewoond door een 65-plusser is in de afgelopen decennia sterk toegenomen en verschilt bovendien tussen regio’s. Vooral het verschil tussen de Randstad en de rand van Nederland (de periferie) springt in het oog. Waar in Groot-Amsterdam 24% van alle koophuizen wordt bewoond door een ouderenhuishouden, gaat het in regio’s als Delfzijl en omgeving, de Achterhoek en Zuid-Limburg om 38% van alle koophuizen (zie figuur 4). Dit hogere aandeel laat zich waarschijnlijk verklaren doordat de regio’s aan de rand van Nederland veel sterker zijn vergrijsd.  

Figuur 4. Vooral aan de rand van Nederland worden veel koophuizen bewoond door een ouderenhuishouden.

2. Hoe honkvast zijn ouderen?

Sterke hechting aan de buurt remt verhuismobiliteit

Ouderen zijn honkvast. Dit blijkt uit hun verhuisgedrag, maar ook uit hun verhuiswensen: 65-plussers willen beduidend minder vaak binnen twee jaar verhuizen dan jongere leeftijdsgroepen (zie figuur 5). In 2021 wilde een op de vijf oudere huiseigenaren binnen twee jaar verhuizen. Onder huiseigenaren tot 35 jaar is dat aandeel twee keer zo hoog. Zelfs van de ouderen die in een huis wonen waar problematische woonsituaties kunnen ontstaan op het moment dat (trap)lopen lastig wordt wil het merendeel niet verhuizen (RaboResearch, 2020).

Figuur 5. Ouderen veel honkvaster dan jongvolwassenen.

Noot: De analyses hebben betrekking op huishoudens in een zelfstandige koopwoning. De groep ouderen die in de afgelopen twee jaar is verhuisd, bestaat voor een belangrijk deel uit ouderen die eerder nog niet van plan waren te verhuizen. Dit past bij het beeld dat veel ouderen pas verhuizen als de nood aan de man is. Bron: WoON 2021.

Dat veel ouderen niet willen verhuizen, hangt onder meer samen met de veelal lange woonduur. Ongeveer de helft van de 75-plushuishoudens woont al 30 jaar of zelfs langer in hun koophuis. En hoe langer mensen ergens wonen, hoe groter de gehechtheid aan de buurt. Ouderen die gehecht zijn aan hun buurt hebben doorgaans geen verhuisplannen (zie figuur 6). En als ze wel verhuisplannen hebben, dan zoeken ze vaak naar een woning in hun huidige buurt.

Figuur 6. Lage verhuisgeneigdheid bij oudere huiseigenaren die gehecht zijn aan hun buurt.

Bron: WoON 2021

Dat jongeren vaker binnen twee jaar willen verhuizen dan ouderen, hangt ook samen met hun levensfase. Op jongere leeftijd vinden vaker grote levensloopgebeurtenissen plaats, zoals gezinsuitbreiding. Bij ouderen is de wens om te verhuizen vooral ingegeven door hun gezondheid of de behoefte aan zorg (zie figuur 7).

Figuur 7. Gros van de oudere huiseigenaren wil verhuizen vanwege zorg of gezondheid.

Noot: De analyse heeft betrekking op verhuisgeneigde huishoudens in een zelfstandige koopwoning. Bron: WoON 2021.

Oudere huiseigenaren die wél willen verhuizen, slagen daar bovendien lang niet altijd in (De Groot et al., 2011). Een mogelijke verklaring is dat veel zogenoemde ‘’verhuisgeneigde ouderen’’ geen heel sterke verhuiswens hebben en daardoor ook niet heel actief op zoek zijn naar een andere woning. Ook een gebrek aan geschikte huizen op de juiste plek speelt een rol (RaboResearch, 2020). Omdat veel ouderen gehecht zijn aan hun buurt willen ze het liefst binnen die buurt verhuizen, wat het zoekgebied verkleint. Er zijn dus meer ouderen die willen verhuizen, dan ouderen die daadwerkelijk verhuizen (zie ook figuur 6).

Zelfs van de ouderen die in een huis wonen waar problematische woonsituaties kunnen ontstaan op het moment dat (trap)lopen lastig wordt wil het merendeel niet verhuizen.

Toch blijkt met het verstrijken van de jaren een behoorlijke groep ouderen te zijn verhuisd. In 2015 gaf zo’n 25% van de ouderenhuishoudens te kennen dat ze na hun 65^ste nog waren verhuisd naar hun huidige zelfstandige woning (De Groot et al., 2019). Dit komt waarschijnlijk doordat veel ouderen verhuizen in reactie op acute gezondheidsproblemen of bijvoorbeeld vanwege het onverwacht overlijden van de partner. Onderzoek laat zien dat onder 75-plussers zo’n twee op de drie verhuizingen zijn toe te schrijven aan ouderen die vrij recent nog aangaven geen verhuiswens te hebben (De Groot et al., 2008).

3. Naar wat voor soort woningen verhuizen ouderen en wat laten zij achter?

Merendeel van de oudere huiseigenaren verhuist binnen de koopsector

Van de oudere huiseigenaren die in de afgelopen twee jaar zijn verhuisd, verkiest het merendeel opnieuw een koopwoning (figuur 8). Eén op de drie gaat huren. In de jaren tachtig van de vorige eeuw verruilde het merendeel van de oudere huiseigenaren bij een verhuizing hun koophuis juist voor een huurhuis (Van Dam et al., 2013).

Oudere huiseigenaren die al in een appartement woonden, verhuizen vaak opnieuw naar een appartement. Toch verkiest bijna vier op de tien alsnog een eengezinswoning. In absolute aantallen is de groep die vanuit een appartement naar een eengezinswoning verhuist evenwel betrekkelijk klein. Nieuwe, oudere bewoners van eengezinswoningen hadden vóór hun verhuizing vaker ook al een eengezins(koop)woning. Maar ook onder deze groep betrekt het merendeel van de verhuizende ouderen een appartement in de huur- of (net iets vaker) koopsector.

Figuur 8. Nieuw huis is vaak wederom een koophuis.

Noot: de analyse is beperkt tot ouderenhuishoudens van 65 jaar of ouder die op het moment van de enquête in de afgelopen twee jaar vanuit een zelfstandige koopwoning naar een andere zelfstandige woning zijn verhuisd. Bron: WoON 2021 Ouderen gaan vaak wel kleiner en goedkoper wonen.

Cijfers over woningverkopen en woningaankopen van het Kadaster laten zien dat veel oudere huiseigenaren die binnen de koopsector verhuizen kleiner (figuur 9) en goedkoper gaan wonen. (figuur 10). De woningen die zij achterlieten, waren in 2023 gemiddeld 128 vierkante meter. Daarnaast koopt iets meer dan de helft van de oudere huiseigenaren een woning die minimaal 10% goedkoper is. Het nieuwe koophuis van jongere ouderen was in 2023 gemiddeld zo’n 46.000 euro goedkoper dan de koopwoning die ze verkochten. Voor 75-plussers is het verschil zelfs 92.000 euro.

Het huis dat ouderen achterlaten is dus vaak groter en duurder dan het huis dat zij zelf kopen. Deze verhuisbeweging levert een win-winsituatie op. Want meer dan de helft van de verhuisgeneigde huiseigenaren jonger dan 45 jaar geeft aan naar een grotere woning te willen verhuizen. Precies omgekeerd aan de voorkeuren die we bij verhuisgeneigde of verhuizende oudere huiseigenaren zien.

Figuur 9. Veel oudere huiseigenaren kopen een kleinere of ongeveer even grote woning.

Figuur 10. Oudere huiseigenaren kopen gemiddeld een goedkopere koopwoning.

Bron: Kadaster

Door overlijden en verhuizingen komen jaarlijks ruim 50.000 koophuizen van 65-plussers vrij

Sinds 2017 komen gemiddeld zo’n 50.000 woningen per jaar vrij doordat oudere huiseigenaren overlijden of verhuizen. Geografisch gezien zijn de vrijgekomen woningen van ouderen betrekkelijk gelijkmatig verdeeld over het land (figuur 11). Ruim 76% van deze woningen heeft een tuin. In de Randstad ligt dit aandeel logischerwijze een stuk lager omdat Randstedelijk wonende ouderenhuishoudens nu eenmaal vaker in een appartement wonen.

Figuur 11. Meeste koopwoningen komen vrij buiten de Randstad.

Bron: Kadaster.

Gemiddeld gingen de huizen van oudere huiseigenaren in 2023 voor 446.000 euro van de hand. In lijn met de regionale verschillen in huizenprijzen, waren de vrijgekomen koopwoningen in het midden van het land over de lijn Haarlem tot en met de Veluwe het duurst (figuur 12). De verkoopprijzen liggen daar gemiddeld boven de 500.000 euro. Agglomeratie Haarlem is met een gemiddelde koopsom van ruim 660.000 euro de koploper. In het noordoosten van Nederland liggen de prijzen van vrijgekomen koopwoningen van ouderen daarentegen ruim onder de 300.000 euro.

Figuur 12. Vrijgekomen koophuizen zijn het duurst in het noorden van de Randstad en op de Veluwe.

Bron: Microdata Kadaster.

Ouderen verhuizen veelal naar een goedkopere woning. Een toenemend aantal verhuizingen als gevolg van de vergrijzing kan daarmee leiden tot een verschuiving van de woonvraag naar lagere prijssegmenten. Tegelijkertijd neemt het aanbod in het hogere prijssegment toe, waardoor de prijzen in dat segment minder onder druk komen te staan. Deze verschuiving van vraag en aanbod betekent echter niet noodzakelijkerwijs dat de huizenprijzen in het lagere segment omhoog gaan. Verhuizende ouderen laten doorgaans precies één woning achter en nemen er ook precies weer één in gebruik. Maar bij jongere huishoudens (deels de kopers van de vrijgekomen huizen, zie volgende hoofdstuk) is dit een ander verhaal. Een deel van hen verhuist vanwege life-events, waaronder samenwonen. Mensen die gaan samenwonen, laten vaak twee woningen achter terwijl ze er één in gebruik nemen. Hierdoor kan de betaalbaarheid van woningen in het lagere prijssegment verbeteren.

4. Wie zijn de kopers van de huizen die ouderen achterlaten?

Jong én oud kopen de vrijgekomen koopwoningen

Oudere huishoudens bezitten een steeds groter aandeel van de koopwoningvoorraad. Dit is ook goed terug te zien onder verkopers van bestaande koopwoningen: het aandeel ouderen onder hen nam toe van 25 procent in 2016 tot ruim 30 procent in 2024.

De kopers van de woningen van ouderen zijn divers qua leeftijd. De helft van alle woningen die in de periode 2019-2023 beschikbaar kwamen, zijn gekocht door huishoudens in de leeftijd tussen 25 en 44 jaar. Nog eens een derde van de woningen kwam in handen van huishoudens tussen de 45 en 64 jaar (figuur 13).

Opvallend is dat een deel van de vrijgekomen koopwoningen door andere ouderen worden gekocht. Van de woningen die jongere ouderen tot 75 jaar kochten, werd een op de drie verkocht door een 75-plusser. Huishoudens boven de 75 jaar kochten in bijna de helft van de gevallen een woning van andere oudere ouderen. De vrijgekomen koopwoningen van 75-plussers zijn dus ook een belangrijke bron van aanbod voor andere ouderen die willen verhuizen. Mogelijk gaat het hier om huizen die geschikt zijn om oud in te worden. De vrijgekomen huizen van ouderen bedienen een diverse groep van woningzoekenden – van oud tot jong (figuur 14).

Figuur 13. Meeste koopwoningen van ouderen gaan naar jongere huishoudens.

Noot: cijfers hebben betrekking op de periode 2019-2023. Bron: Kadaster.

De vrijgekomen huizen van ouderen bedienen dus een zeer diverse groep van woningzoekenden – van oud tot jong. Huishoudens van 65 jaar of ouder kopen met name appartementen die ouderen achterlaten (figuur 14). Tussenwoningen zijn vooral favoriet bij de leeftijdsklassen tot 34 jaar, terwijl vrijstaande woningen favoriet zijn bij de huishoudens tussen 45 en 64 jaar. Dit beeld past goed bij de standaard wooncarrière.

Figuur 14. Voor ieder wat wils.