Energiecrisis maakt energiezuinige woning nog aantrekkelijker

Voordeel energiezuinige woning is door gascrisis sterk opgelopen

Sinds het voorjaar is Nederland in de greep van de Europese gascrisis. De groothandelsprijzen van aardgas zijn sindsdien opgelopen tot een veelvoud van de gasprijzen uit de voorgaande jaren. Doordat gas een belangrijke rol speelt bij de opwekking van elektriciteit, zijn ook de prijzen daarvan sterk gestegen. Ook na invoering van het prijsplafond voor energietarieven vanaf 1 januari 2023 zijn huishoudens die een nieuw energiecontract afsluiten waarschijnlijk fors meer kwijt aan energie dan in 2021.

De groothandelsprijzen van gas zijn recent flink gedaald, tot rond de 60 euro per MWh. Of deze daling doorzet, hangt af van het vermogen van huishoudens en bedrijven om hun gasverbruik te verminderen en van de wintertemperaturen de komende jaren. Als de gasprijzen zo laag blijven als ze nu zijn, dan zakken de tarieven die huishoudens betalen als ze een nieuw contract afsluiten op termijn waarschijnlijk tot beneden de maximumprijs uit het prijsplafond. Ook de prikkel om woningen te verduurzamen daalt dan.

Toename maandlasten energie

Op basis van cijfers van het CBS over energietarieven bij nieuwe contracten hebben we berekend wat de gevolgen zijn van de opgelopen energieprijzen voor de maandlasten van huishoudens voor energie. Aangezien een flink deel van de huishoudens nog een vast contract heeft, betalen nog lang niet alle huishoudens zoveel voor energie als uit deze berekening volgt. Bovendien kunnen huishoudens er ook voor kiezen om in reactie op de gestegen prijzen van gas en elektriciteit minder energie te verbruiken. Bij het bepalen van het effect op de maandlasten is gebruik gemaakt van cijfers uit een binnenkort te verschijnen studie (Groot, 2023) over het feitelijke energieverbruik van huishoudens in 2020. Dit verbruik houden we constant, omdat we alleen het prijseffect willen laten zien. Het betreft hier het verwachte verbruik dat het doorsnee huishouden qua samenstelling, aantal leden en leeftijd zou hebben in een woning van hetzelfde type en met hetzelfde gebruiksoppervlak, maar met een ander energielabel.

Een belangrijk nadeel van het vanaf dit jaar ingevoerde prijsplafond voor energie is dat dit de baten van verduurzaming voor een flinke groep huishoudens weer heeft laten zakken tot onder de kosten.

Door de sterk opgelopen energieprijzen is het verschil in maandlasten voor energie tussen huishoudens met een energiezuinige woning en een minder energiezuinige woning sterk opgelopen (figuur 1). Tot de zomer van 2021 was het feitelijke verschil in energielasten tussen een woning met energielabel A en een woning met energielabel G gemiddeld minder dan 30 euro per maand. Ondanks dat huishoudens via de energierekening zijn gecompenseerd, zijn de energielasten sindsdien sterk opgelopen. Hoewel de energieprijzen de laatste maanden weer wat zijn gedaald, onder andere door de zachte winter, ligt het prijsniveau nog steeds veel hoger dan aan het begin van het jaar.

Figuur 1. Forse toename energielasten; vooral bij slecht energielabel.

Noot: cijfers hebben betrekking op huishoudens die zowel voor de verwarming van hun woning als voor hun warmwatervoorziening gebruik maken van gas. De lijnen van energielabels E en G overlappen. Bron: CBS, WoON 2021, RaboResearch

Doordat alleen het variabele deel van de energielasten flink duurder is geworden terwijl het vaste deel (doordat de heffingskorting is verhoogd) juist omlaag is gegaan, is de energierekening vooral bij huishoudens met een onzuinige woning sterk opgelopen. Het prijsplafond voor energie verandert hier weinig aan. De laatste drie maanden variëren de energielasten van het doorsnee huishouden van gemiddeld 278 euro per maand in een woning met label A tot gemiddeld 369 euro per maand in een woning met label G: een verschil van ruim 90 euro.

Door het prijsplafond voor energie daalt het verschil in energierekening tussen energiezuinige en niet-energiezuinige woningen flink. Het elektriciteitsverbruik van het standaardhuishouden in onze berekeningen valt volledig onder het prijsplafond, en ook het gasgebruik valt volledig of (bij woningen met energielabel F of G) vrijwel volledig onder het plafond. Het verschil in energierekening voor het standaardhuishouden tussen een woning met label A en een woning met label G daalt na invoering van het plafond naar ruim 50 euro per maand. Doordat er op huishoudensniveau grote verschillen in energieverbruik bestaan, zullen sommige huishoudens ook na invoering van het prijsplafond voor energie nog met hoge marginale (dat wil zeggen: de prijs die voor de laatst afgenomen eenheid wordt betaald) energielasten worden geconfronteerd. Ook het effect van het energielabel zal bij deze huishoudens groter uitvallen.

Verduurzamingsmaatregelen zijn bij de huidige energieprijzen vaker rendabel

Ook voordat de energieprijzen waren gestegen, was verduurzaming – in elk geval verbetering tot label C – volgens onderzoek van EIB (2018) op basis van theoretische uitgangspunten voor de gemiddelde woning al rendabel. Maar door het grote verschil tussen het theoretische energieverbruik en het feitelijke energieverbruik zal het bij de energieprijzen die tot enkele jaren geleden golden in de praktijk lang niet altijd mogelijk zijn geweest om investeringen terug te verdienen via de energierekening. Door de sterk gestegen energieprijzen was dat in het najaar van 2022 wel het geval (figuur 2). Dit sluit overigens niet uit dat sommige individuele maatregelen, zoals het installeren van zonnepanelen of de vervanging van enkel glas door dubbel glas in de woonkamer, ook voor de gascrisis vaak al rendabel zullen zijn geweest.

Figuur 2. Door de hoge energieprijzen is verduurzaming goed terug te verdienen via de energierekening.

Noot: toekomstige opbrengsten zijn verdisconteerd met een reële discontovoet van 3,7 procent, die correspondeert met de actuele risicovrije rente en de uitgangspunten van de Cie. Parameters (2019). Bron: CBS, WoON 2021, EIB, RaboResearch

De cijfers in de figuur die betrekking hebben op de kosten van verduurzaming zijn afkomstig uit EIB (2018), waarbij we de kosten van verduurzaming hebben geïndexeerd op basis van de CPI. Vooral bij het verder verduurzamen van een woning die al label D heeft, zijn de te verwachten baten bij de gemiddelde woning hoger dan de kosten. Ook kan het lonen om een woning met label E, F of G nu in één keer grondig aan te pakken.

Bij verduurzaming van een woning van label G naar label D was de daling van de energielasten ook in het najaar van 2022 gemiddeld nog niet groot genoeg om de investering via de energierekening terug te verdienen. Mogelijk komt dit doordat huishoudens bij deze labelstappen geneigd zijn om eerder te kiezen voor een verbetering in comfort dan voor een lagere energierekening.

Het prijsplafond voor energie heeft een groot effect op de mate waarin huishoudens investeringen in verduurzaming gemiddeld zullen terugverdienen in de vorm van lagere energielasten. Voor het gemiddelde huishouden – waarvan het energieverbruik nagenoeg geheel onder het plafond valt – liggen de kosten van de meeste labelstappen vanaf dit jaar weer hoger dan de baten, wanneer alleen naar het effect op energielasten wordt gekeken. Door de grote spreiding in energieverbruik (Groot, 2023, te verschijnen) zijn er echter ook veel huishoudens met een veel hoger energieverbruik dan dat van het doorsnee huishouden.

Als het gedeelte van de energieprijzen dat niet onder het prijsplafond valt de komende jaren hoog blijft, betekent dat voor huishoudens met een energieverbruik boven de grenswaarden van het prijsplafond dat het veelal lonend blijft om hun woning te verduurzamen – ook wanneer alleen naar financiële factoren wordt gekeken. Mede doordat de btw op energie vanaf 1 januari 2023 weer terug is gegaan naar het hoge tarief, en er ook een einde is gekomen aan de tijdelijke verlaging van de energiebelasting, blijft de prikkel om te verduurzamen voor huishoudens met een verbruik boven de grenswaarden uit het prijsplafond in dat geval hoog. Een flink deel van de huishoudens in een woning met de ongunstigste energielabels valt – voor wat betreft gasverbruik – in deze categorie, maar bij huishoudens in een woning met energielabel E of gunstiger valt het verbruik meestal geheel onder het prijsplafond (figuur 3). Als energieprijzen daarentegen dalen tot het niveau van het prijsplafond of daaronder, dan zal verduurzaming minder vaak via de energierekening kunnen worden terugverdiend. Huishoudens kunnen er echter ook om andere dan financiële redenen voor kiezen om hun woning te verduurzamen, zoals verbetering van hun wooncomfort of het leveren van een bijdrage aan milieu en klimaat.

Figuur 3. Bij meerderheid huishoudens met label F of G valt deel gasverbruik niet onder prijsplafond.

Noot: cijfers hebben betrekking op huishoudens die zowel voor de verwarming van hun woning als voor hun warmwatervoorziening gebruik maken van gas. Bron: WoON 2021, RaboResearch

Huizenkopers tasten sinds vorig jaar dieper in de buidel voor woning met gunstig energielabel

Doordat het profijt dat huizenkopers van een energiezuinige woning hebben het afgelopen jaar flink is toegenomen, zijn energiezuinige woningen meer gewild. Huizenkopers zijn bereid om fors meer te betalen voor deze woningen, waardoor het prijsverschil met koopwoningen met een minder gunstig label volgens onderzoek van het Kadaster is opgelopen. Dit blijkt ook uit onderzoek van NVM, dat bovendien laat zien dat de verkoopaantallen bij energiezuinige woningen minder sterk zijn teruggelopen dan bij minder energiezuinige woningen. Het NVM-onderzoek is gebaseerd op een door Brounen en Kok (2010) ontwikkelde methode.

Op basis van microdata van het Kadaster hebben we het effect van het energielabel van koopwoningen op de woningwaarde nader onderzocht. Hierbij zijn transacties van koopwoningen uit de periode januari 2015 tot en met oktober 2022 onderzocht, waarvoor een geregistreerd (definitief) energielabel beschikbaar is (zie box 1). Het effect van het energielabel op de woningwaarde is empirisch lastig te schatten, omdat energiezuinige woningen ook op andere vlakken dan duurzaamheid gemiddeld gunstigere eigenschappen hebben dan minder energiezuinige woningen. Bijvoorbeeld door een hogere bouwkwaliteit. Daarom proberen we het effect van het energielabel door het opnemen van controlevariabelen zo goed mogelijk te onderscheiden van andere woningkenmerken.

Inmiddels kost een koopwoning met energielabel A ruim 85.000 euro meer dan een – voor wat betreft de in onze analyse opgenomen controlevariabelen – vergelijkbare koopwoning met label G.

Figuur 4 toont de uitkomsten van de analyse. Het geschatte verband tussen energielabel en transactieprijzen van koopwoningen is omgerekend naar een bedrag in euro’s, dat betrekking heeft op de doorsnee verkochte koopwoning in de periode 2015–2022. De figuur laat zien dat de meerwaarde van een gunstig energielabel tussen 2016 en 2021 geleidelijk steeg, om daarna korte tijd te dalen en vervolgens in 2022 snel op te lopen. Inmiddels kost een koopwoning met energielabel A ruim 85.000 euro meer dan een – voor wat betreft de in onze analyse opgenomen controlevariabelen – vergelijkbare koopwoning met label G. Dit prijsverschil is qua orde van grootte vergelijkbaar met de uitkomsten van het aan het begin van deze paragraaf aangehaalde NVM-onderzoek.

Figuur 4. Meerprijs energiezuinige woning loopt vooral vanaf 2022 sterk op.

Noot: de figuur toont het 6-maandsgemiddelde van prijsverschillen, gecorrigeerd voor gebruiksoppervlakte, perceeloppervlakte grondgebonden woningen, gebouwtype, jaar x maand trend, jaar x bouwperiode trend, jaar x COROP trend en 4-cijferige postcode. Bron: Kadaster, RVO, RaboResearch

Box 1. Bepaling relatie tussen energielabel en transactieprijzen koopwoningen

Om het verband tussen energielabels van koopwoningen en transactieprijzen te bepalen, koppelen we verschillende datasets. Aan de basis staan microdata van het Kadaster, waarin alle transacties van bestaande koopwoningen zijn opgenomen. Deze dataset bevat naast de transactiedatum en koopsom ook het perceeloppervlakte van de woning. Omdat het energielabel pas vanaf 2015 verplicht is, gebruiken we alleen transacties vanaf 2015. We verwijderen transacties van woningen waarvoor op het moment van verkoop geen geldig energielabel beschikbaar was, transacties in het bouwjaar van woningen, en transacties van recreatiewoningen en niet-woningen (woonboten, woonwagens et cetera). De data van het Kadaster zijn gekoppeld aan openbare data over definitieve energielabels en aan de basisadministratie gebouwen (BAG). Uit het BAG halen we het bouwjaar van woningen en het gebruiksoppervlakte. De analyse is gebaseerd op 1,298 miljoen observaties. Het BAG bevat ook gedetailleerde ruimtelijke data, met daarin de coördinaten van het bovenaanzicht van gebouwen. We gebruiken deze coördinaten om te bepalen of woningen onderdeel uitmaken van hetzelfde huizenblok: 31,3 procent van de transacties in ons analysebestand betreft woningen waarvan binnen hetzelfde huizenblok ook een transactie van een andere woning is geobserveerd. Het verband tussen het energielabel en de koopsom van woningen is bepaald met behulp van vergelijking (1). In deze vergelijking vertegenwoordigt P de transactieprijs, Dtype dummy’s voor het type woning, Opp het gebruiksoppervlakte van de woning in m2 (per type woning is een afzonderlijke parameter geschat), Grond het perceeloppervlakte van grondgebonden woningen (ook hierbij is per type woning een parameter geschat), Djaar,corop zijn dummy’s voor de combinatie van COROP-regio en jaar, Djaar,bwper dummy’s voor de combinatie van bouwperiode (vanaf 1870 één dummy per vijfjaarsperiode) en jaar, Djaar,maand,label dummy’s per combinatie van jaar, maand en energielabel, Dpc4 een dummy per viercijferig postcodegebied en ε het residu. De uitkomsten van deze analyse staan in figuur 4. In de analyse met fixed effects per huizenblok (figuur 6 en 7) vervangen deze fixed effects de dummy’s per postcodegebied.

Meerprijs achteraf verduurzaamde woning lager dan meerprijs duurzaam gebouwde woning

Doordat verschillen in energielabel vaak al bij de bouw van woningen zijn ontstaan (zie box 2), hangt maar een betrekkelijk klein deel van de variatie in energielabels samen met verduurzaming die plaatsvindt na de bouw. Het beeld dat uit figuur 6 naar voren komt, geeft daarmee geen goede inschatting van het te verwachten effect van investeringen in verbetering van bestaande woningen op de woningwaarde. De verschillen tussen energielabels in die figuur zijn namelijk vooral gebaseerd op verschillen tussen woningen die al bij de bouw aanwezig waren.

Daarom schatten we het verband tussen energielabel en woningwaarde ook met behulp van een fixed-effects regressieanalyse, waarbij het effect van het energielabel is gebaseerd op transacties van woningen die onderdeel vormen van hetzelfde huizenblok, maar een verschillend energielabel hebben. Het gaat hierbij om rijtjeshuizen, twee-onder-een-kapwoningen, appartementen en geschakelde vrijstaande woningen. Omdat het voor kan komen dat een nieuwe woning aan een bestaande woning wordt vast gebouwd, leggen we als extra restrictie op dat woningen in hetzelfde huizenblok hetzelfde bouwjaar moeten hebben. Woningen binnen hetzelfde huizenblok zullen doorgaans sterk vergelijkbaar zijn qua bouwkwaliteit en fysieke kenmerken, en staan per definitie (vrijwel) op dezelfde plek in de regio

Met deze benadering lossen we ook een ander probleem op waarmee veel onderzoeksmethoden te kampen hebben. Door kenmerken die we in de gebruikte data niet kunnen observeren – zoals een slechte locatie binnen de regio – en die een effect kunnen hebben op zowel de waardeontwikkeling van koopwoningen als op de kans dat een woning wordt verduurzaamd, kan namelijk een overschatting van het effect van het energielabel ontstaan. Denk bijvoorbeeld aan woningen in een gewilde wijk: deze zullen tijdens de woningmarkthausse van de afgelopen jaren meer in waarde zijn gestegen. En doordat de kopers van deze woningen een hoger budget hebben, is waarschijnlijk ook meer in verduurzaming geïnvesteerd. Toch kent ook deze fixed effects-benadering beperkingen. Doordat huishoudens verduurzamingsmaatregelen soms combineren met andere woningverbeteringen, moet het beeld dat uit de figuren 6 en 7 naar voren komt als een bovengrens van het effect van verduurzaming worden gezien. Waarschijnlijk scoren woningen die zijn verduurzaamd namelijk ook op andere vlakken beter dan niet verduurzaamde woningen binnen hetzelfde huizenblok: denk aan een recenter vernieuwde badkamer of keuken.

Figuur 6 toont de uitkomsten van de fixed effects-analyse. Ook deze analyse laat vanaf 2022 een sterke stijging van het prijsverschil tussen woningen met een lager en die met een hoger energielabel zien, maar tot 2021 nam het waardeverschil juist af. Ook ligt de meerwaarde van een energiezuinige woning bij deze analyse een stuk lager. Het grote verschil in uitkomsten betekent dat een deel van het prijsverschil uit de voorgaande paragraaf waarschijnlijk het gevolg is van andere woningkenmerken dan het energielabel.

Waarschijnlijk is de vraag naar deze andere woningkenmerken in de periode 2015–2021 sterker toegenomen dan de vraag naar energiezuinige woningen. Energielasten (en dus de baten van een energiezuinige woning) lagen begin 2021 maar 4,4 procent hoger dan in 2015. Omdat huizenkopers er na de aankoop van een woning voor kunnen kiezen om het energielabel op te trekken, hebben de kosten hiervan grote invloed op het te verwachten prijsverschil tussen woningen met verschillende energielabels. De gemiddelde bouwkosten lagen begin 2021 14 procent hoger dan in 2015. Specifiek voor verduurzaming is geen prijsindex beschikbaar, maar er is (onder meer doordat op het gebied van verduurzaming nog relatief veel innovatie plaatsvindt) geen reden om aan te nemen dat de kosten in deze periode (veel) sterker stegen dan de gemiddelde bouwkosten. De stijging van de energielasten en de kosten van verduurzaming was in de periode van 2015 tot begin 2021 dus maar een fractie van de huizenprijsstijging, die in deze periode 50 procent bedroeg.

Dat de vraag naar energiezuinige woningen achterblijft bij de algemene vraag naar woonruimte verklaart waarschijnlijk ook waarom het prijsverschil als we dat in procenten uitdrukken een sterk dalend verloop laat zien (figuur 7): de kosten en baten van het alsnog verduurzamen van woningen groeiden veel minder sterk dan het algemene prijspeil van koopwoningen, waardoor het belang van energiezuinigheid uitgedrukt als percentage van de woningwaarde scherp daalde. Pas recent is hier verandering in gekomen. De baten van verduurzaming zijn sterk opgelopen. Door de enorme vraag naar duurzame woningen die daarvan het gevolg is, is het een stuk lastiger en kostbaarder geworden om een bestaande woning te laten verduurzamen.

Figuur 6. Meerprijs energiezuinige woning is kleiner wanneer we kijken naar prijsverschillen tussen woningen binnen hetzelfde huizenblok.

Noot: de figuur toont het 6-maandsgemiddelde van prijsverschillen, gecorrigeerd voor gebruiksoppervlakte, perceeloppervlakte grondgebonden woningen, gebouwtype, jaar x maand trend, jaar x bouwperiode trend, jaar x COROP trend en fixed-effect per huizenblok met onderling verbonden woningen. Bron: Kadaster, RVO, RaboResearch

Figuur 7. Procentueel nam de meerprijs van energiezuinige woningen lange tijd sterk af.

Implicaties

Dat de energiecrisis de baten van verduurzaming sterk heeft vergroot is geen nieuws. Door de sterke stijging van de energielasten liggen de baten van verduurzaming echter voor grote aantallen huishoudens voor het eerst duidelijk hoger dan de kosten. In het verleden was dat weliswaar ook al het geval wanneer werd gekeken naar theoretische aannames over de meerwaarde van een gunstig energielabel, maar in de praktijk zagen huishoudens investeringen in verduurzaming lang niet altijd terug in de vorm van een lagere energierekening. Bij energiezuinige woningen ligt het praktijkverbruik namelijk een stuk hoger dan het theoretische verbruik, terwijl dat bij woningen met een slecht energielabel juist omgekeerd is.

Onderzoek uit 2013 laat zien dat 44 procent van de Nederlanders destijds niet wist hoe hoog hun energierekening was, en in diezelfde tijd bleek dat maar 10 procent van de huizenkopers de energiezuinigheid van een woning betrok bij de aankoopbeslissing.

Hoewel verduurzaming van woningen ook niet-financiële voordelen heeft, zoals een verbetering van het comfort of de mogelijkheid om een bijdrage te leveren aan het milieu en het tegengaan van klimaatverandering, hebben verduurzamingskosten die hoger zijn dan een besparing in energiekosten waarschijnlijk veel invloed op de keuze van huishoudens om wel of niet te verduurzamen. Bij het prijsniveau van eind 2022 is het voor het gemiddelde huishouden in een woning met een ongunstig energielabel aantrekkelijk om te verduurzamen, zelfs wanneer uitsluitend naar financiële overwegingen wordt gekeken. Dit wil overigens niet zeggen dat al deze huishoudens op korte termijn zullen verduurzamen, want daarbij spelen ook praktische overwegingen een rol. Bovendien blijven er altijd uitzonderingen op de regel, bijvoorbeeld huishoudens die door persoonlijke omstandigheden weinig energie verbruiken of waarbij verduurzaming door kenmerken van hun woning zeer kostbaar is of waar bepaalde maatregelen niet zijn toegestaan (denk aan monumentale woningen). Aan de andere kant kan de sterke toename van financiële prikkels om te verduurzamen voor huishoudens die al plannen hadden om hun woning te verduurzamen, maar hier nog niet aan waren toegekomen, juist aanleiding zijn om op korte termijn stappen te zetten.

De energiecrisis grijpt niet alleen aan op het rendement van verduurzamingsmaatregelen, maar ook op de aandacht die huishoudens hebben voor dit aspect van wonen. Onderzoek uit 2013 laat zien dat 44 procent van de Nederlanders destijds niet wist hoe hoog hun energierekening was, en in diezelfde tijd bleek dat maar 10 procent van de huizenkopers de energiezuinigheid van een woning betrok bij de aankoopbeslissing. Door de energiecrisis hebben huishoudens de hoogte van hun energierekening nu scherper op het netvlies, en nog maar weinig huizenkopers zullen bij de aankoop van een woning in het geheel geen aandacht besteden aan de energiezuinigheid. De sterke toename in het rendement van verduurzamingsmaatregelen en de toegenomen aandacht van huizenkopers voor de duurzaamheid van woningen vormen ook een verklaring voor het feit dat het energielabel van woningen sterker dan in het verleden is terug te zien in de huizenprijzen.

Een belangrijk nadeel van het vanaf dit jaar ingevoerde prijsplafond voor energie is dat dit de baten van verduurzaming voor een flinke groep huishoudens weer heeft laten zakken tot onder de kosten. Daardoor werkt het prijsplafond verstorend. Hoewel een deel van de huishouden met een verbruik onder de bovengrens van het prijsplafond er – gezien het tijdelijke karakter ervan – misschien alsnog voor kiest om de woning alvast te verduurzamen, zullen andere huishoudens verduurzaming uitstellen. Het verlagen van het energieverbruik is echter juist een van de belangrijkste structurele oplossingen voor de energiecrisis, en kan helpen om onze afhankelijkheid van fossiele brandstoffen te verminderen en daarmee bijdragen aan onze klimaatdoelstellingen. De btw op energie weer verhogen en de tijdelijke verlaging van de energiebelasting beëindigen vergroten juist de prikkel om te verduurzamen, maar alleen bij huishoudens met een hoog energieverbruik. Voorkomen dat beleid dat is gericht op koopkrachtreparatie de prikkels om te verduurzamen verstoort, blijft dan ook een belangrijk aandachtspunt bij de vormgeving daarvan.