Pas op met overheveling eigen huis naar box 3

Inleiding

Volgens de Nederlandsche Bank (DNB) moeten de subsidies voor het eigenwoningbezit aanzienlijk worden beperkt. De meest in het oog springende maatregel in een vorige week gepubliceerde studie is de overheveling van het eigen huis van box 1 naar box 3 van de loon- en inkomstenbelasting (LB/IB). Hierdoor worden de vermogens die huiseigenaren opbouwen in de eigen woning voortaan belast en dit heft volgens de DNB de ongelijkheid op met huurders van wie het volledige vermogen in box 3 wordt belast.

Net als in 2017 kan het tijdpad van afbouw Hillen versneld worden en zo wordt een omvangrijke en complexe belastinghervorming vermeden. En juist op dit punt schiet de notitie van de DNB tekort.

De DNB lijkt er echter aan voorbij te gaan dat de IB/LB sinds jaar en dag een eigenwoningforfait kent, gebaseerd op het genot dat een woningbezitter geniet. Al sinds de introductie van de IB/LB door Minister Pierson eind negentiende eeuw was dit gebaseerd op de gedachte dat iemand met een eigen woning deze zou kunnen verhuren. Nu werden aanvankelijk de huurinkomsten precies berekend, later werd dit bedrag forfaitair berekend middels een vast percentage van de OZB-waarde.

Eigenwoningforfait

Het eigenwoningforfait kent tegenwoordig een sterk progressieve staffel. Sinds 2016 moeten huiseigenaren met een woning met een waarde van meer dan 1 miljoen euro 2,35 procent van deze waarde bijtellen bij de belasting. Voor deze huiseigenaren is de arbitrage met box 3 beperkt. Ervan uitgaande dat zij in de hoogste schijf van IB/LB zitten en amper hypotheekschuld kennen moet jaarlijks nagenoeg 1,2 procent van de woningwaarde aan belasting worden betaald. Dit is vergelijkbaar met de effectieve vermogensrendementsheffing in box 3.[1] Vanaf een waarde van € 75.000 tot circa 1 miljoen is het eigenwoningforfait 0,5 procent en daarvoor loopt dit tarief snel op. Veel huiseigenaren worden dus geconfronteerd met een bijtelling van net iets minder dan 0,5 procent van de WOZ-waarde. Overheveling naar box 3 zou betekenen dat zij een vier keer hogere woningbelasting moeten gaan betalen. 

Matigen hypotheekschuld

In 2013 werden de eerste maatregelen genomen tegen de hoge Nederlandse hypotheekschuld. Houders van nieuwe hypotheken werden verplicht om annuïtair af te lossen. Ook werd het marginale tarief waartegen de hypotheekrente maximaal mag worden afgetrokken sinds 2014 jaarlijks verlaagd met 0,5 procentpunt. Omdat het 30 jaar zou duren voordat men op het tarief van de eerste schijf is, heeft het kabinet Rutte III dit tijdpad versneld. Nu wordt dit marginale tarief jaarlijks verlaagd met 3,0 procentpunt en zal in 2023 dit tarief bereikt worden. Door deze genoemde sociale vlaktaks zullen huiseigenaren met een hypotheek steeds minder mogelijkheden tot aftrek hebben (zie ook Bovenberg en Gradus, 2011; Beetsma et al., 2012).

Wet Hillen

Door de (geleidelijke) afschaffing van de wet Hillen gaan ook huiseigenaren met een (bijna) afgelost huis meer belasting betalen. Ter compensatie is door Rutte III  het eigenwoningforfait (de villa’s uitgezonderd) verlaagd met 0,25 procent.

Eerdere afschaffingen van de hypotheekrenteaftrek in het VK en in Zweden laten zien dat huizenprijzen en consumptie daardoor aanzienlijk daalden en wetenschappelijk onderzoek geeft aan dat recessies in die landen daardoor aanmerkelijk verdiept werden.

Vooral de langzame afschaffing van de wet Hillen in 30 jaar is de DNB een doorn in het oog. In een voetnoot geeft zij aan dat pas in 2048 het saldo tussen eigenwoningforfait en hypotheekrenteaftrek volledig belast wordt, maar dat is geen argument voor overheveling naar box 3.[2] Net als in 2017 kan het tijdpad van afbouw Hillen versneld worden en zo wordt een omvangrijke en complexe belastinghervorming vermeden. En juist op dit punt schiet de notitie van de DNB tekort. Er worden varianten doorgerekend van overheveling naar box 3 met een terugsluis via een verlaging van de eerste schijf. Volgens de statistische koopkrachtcijfers zou de meerderheid van de huishoudens erop vooruit kunnen gaan. In de eerste variant worden lagere inkomens ontzien door de schijven in box 3 te verlengen, maar dit heeft als nadeel dat huurders amper vermogensbelasting gaan betalen. In de tweede variant gaan de effectieve tarieven in box 3 naar beneden, maar hierdoor wordt de opbrengst van de vermogensbelasting zonder het huis fors lager en dit zal tot meer arbitrage leiden.

Voorzichtigheid geboden

Gedeeltelijke defiscalisering is gunstig voor eigenaren die reeds fiscale aftrek hebben genoten en niet voor toekomstige huiseigenaren. Hoe je het draait of keert: er zijn forse herverdeeleffecten en er zal extra compensatie moeten komen. Inmiddels heeft Knot aangegeven dat voor schrijnende gevallen – zoals een ZZP’er of iemand met alleen AOW maar wel een huis met veel overwaarde – specifiek gecompenseerd moet worden. Daarbij wil Knot pas belasting gaan heffen ‘als het huis verkocht wordt’ (Dijkman, 18 oktober). Nog afgezien van de uitvoeringstechnische complicaties zal dit ook doorstroming op de woningmarkt fors belemmeren.

Voor dit soort dynamische aspecten lijkt de studie weinig aandacht te hebben. Meest opvallend is echter de passage waarin het DNB voorspelt dat huizenprijsgroei gematigder zal zijn en ‘waarschijnlijk gelijk tred had met de hervorming’.[3] Het is echter sterk de vraag of deze prijzen de DNB modellen zullen volgen. Eerdere afschaffingen van de hypotheekrenteaftrek in het VK en in Zweden laten zien dat huizenprijzen en consumptie daardoor aanzienlijk daalden en wetenschappelijk onderzoek geeft aan dat recessies in die landen daardoor aanmerkelijk verdiept werden. Dit soort dynamische effecten vraagt vooral het afmaken van in gang gezette hervormingen op de woningmarkt, in het bijzonder van de sociale vlaktaks, in plaats van een complexe overheveling waarvan de gevolgen niet te overzien zijn.

Voetnoten

Referenties

Beetsma, R., L. Bovenberg, K. Caminada, E. Dijkgraaf, S. Eijffinger, R. Gradus (2012), “Elke Nederlander gebaat bij sociale vlaktaks”, Me Judice, 24 januari.

Bovenberg, A.L. en R.H.J.M. Gradus (2011), “Sociale vlaktaks als sluitstuk Boxensystematiek", ESB 96:4608 230-233

Dijkman, A. (2021). Knot over belasten eigen woning: 'Ouderen springen er juist goed uit', FD, 18 oktober.

DNB (2021). Vier ingrediënten voor een evenwichtigere woningmarkt. DNB Analyse: Amsterdam.

Gradus, R. (2017), “Bezie maatregelen Rutte III voor woningmarkt in samenhang”, Me Judice, 12 oktober.