Inleiding
In het onderzoek hebben we gekeken naar de uitbraken van cholera in Parijs in 1832 en 1849, en tien uitbraken van de pest in Amsterdam in de 16e en 17e eeuw. In beide steden bestonden al liquide woningmarkten waarop veel investeerders actief waren, en maakten de steden een periode van groei en immigratie door. Net als vandaag leidden de uitbraken zowel tot gestegen mortaliteit als economische ontwrichting, vaak op (inter)nationaal niveau.
Het doel van dit onderzoek is niet zozeer om een cijfer te plakken op de impact van een epidemie op huidige woningprijzen of huren. De impact en context van elke epidemie is anders, en dat betekent dat de effecten op prijzen zullen variëren tussen epidemieën. Voor de minder ernstige SARS uitbraak in Hong Kong in 2003, vindt Wong (2008) bijvoorbeeld slechts een heel klein effect op woningprijzen.
Wel laten de historische pandemieën zien dat juist in dergelijke steden woningbeleid een belangrijke rol zou kunnen spelen in de ontwikkeling van een stad na een pandemie.
De relevantie van dit onderzoek is gelegen in het feit dat wij in staat zijn om de reactie van stedelijke woningmarkten tijdens meerdere grote pandemieën te analyseren. Wat doet een epidemie met de woningmarkt op korte termijn, en hoe herstelt een stad en haar woningmarkt zich? Is er een rol voor stedelijk beleid?
Epidemieën in het verleden
Zowel de Amsterdamse pestuitbraken als de Parijse cholera waren bijzonder dodelijk. Figuur 1 laat de jaarlijkse mortaliteit in Amsterdam zien tussen 1554 en 1700. Vrijwel alle grote mortaliteitspieken zijn te wijten aan de uitbraak van de pest. Frequent overleed meer dan 10% van de gehele Amsterdamse bevolking.
Figuur 1: Mortaliteit per 1000 inwoners, Amsterdam, 1557-1700
Hoewel het moeilijk is te achterhalen in hoeverre de epidemieën de stadseconomie troffen, geven anekdotische beschrijvingen aan dat het dagelijks leven fors geraakt werden door de pest (zie Noordegraaf & Valk, 1996). Mooij (2001) schrijft bijvoorbeeld dat “de koopstad een spookstad werd: handel en bedrijvigheid stokten, marktpleinen bleven uitgestorven, winkels en werkplaatsen sloten hun deuren.”
Ook in Parijs legden de uitbraak van cholera in 1832 en 1849 een groot deel van het dagelijks leven stil.[1] Deze uitbraken waren kort en hevig. Figuur 2 laat de mortaliteit per 1000 inwoners zien in de 48 wijken van Parijs in 1832. Met name de armere, dichtbevolkte delen van de stad werden hard getroffen, zoals in het centrum. In de meest getroffen wijken stierf tot zes procent van de bevolking, in de minste getroffen wijken slechts enkele tienden van procenten. In 1849 kende de uitbraak een vergelijkbaar patroon.
Figuur 2: Choleramortaliteit per 1000 inwoners, Parijs, 1832
Analyse
Om de impact van deze epidemieën op de woningmarkt te meten, maken we gebruik van een groot aantal diverse bronnen, die zowel informatie geven over individuele woon- en huurprijzen, als indexen over algehele woningmarktindicatoren (zie Francke & Korevaar, 2020).
De eerste component van onze analyse is een regressie die de impact schat van een uitbraak op de groei van stedelijke woning- en huurprijsindexen, waarbij we zo goed mogelijk controleren voor al bestaande prijstrends rondom epidemieën. Deze analyse laat zien dat een uitbraak gemiddeld gepaard ging met een significante daling van de woningprijzen van 5 tot 6 procent per jaar en een daling van huurprijzen van circa 3 procent per jaar. Deze daling hield aan tot ongeveer een jaar na het einde van een epidemie.
Gezien onze woningprijsdata slechts negen uitbraken overspant, kunnen deze toevalligerwijs samenvallen met andere gebeurtenissen die mogelijk onze resultaten beïnvloeden. In Parijs volgden de uitbraken bijvoorbeeld kort op de revoluties van 1830 en 1848. We doen daarom twee aanvullende analyses, waarin we gebruik maken van prijsinformatie van individuele woningen die herhaaldelijk verkocht worden (de repeat-sales methode).
Omdat we voor Amsterdam heel precieze informatie hebben over de maandelijkse totale mortaliteit, onderzoeken we of woningen die binnen zes maanden na de start van een uitbraak verkocht worden lagere prijzen realiseren, controlerend voor jaarlijkse stads-brede prijstrends. Gezien binnen een jaar een uitbraak vermoedelijk alle onderliggende trends domineerde, komen wij hiermee dichtbij het schatten van het daadwerkelijke prijseffect op de korte termijn. Wij vinden dat woningen circa 13% lagere prijzen realiseren in de eerste zes maanden na een uitbraak. Dit lijkt een tijdelijk marktprijseffect te zijn: wij vinden niet dat het type woningen dat verkocht wordt tijdens een uitbraak significant verandert, of dat woningen uit financiële nood sneller verkocht worden.
Voor Parijs onderzoeken we of hard getroffen wijken sterkere prijsdalingen hebben, opnieuw controlerend voor jaarlijkse stads-brede prijstrends. Voor de uitbraak in 1832 vinden we dat de prijzen in wijken met een twee keer zo hoge choleramortaliteit ruim 7% extra dalen tussen 1832 en 1836. Dit herstelt zich in beperkte mate eind jaren 1830. Voor de uitbraak in 1849 is dit effect nog groter, met een prijsdaling tussen 1848 en 1852 van 12%. Deze prijsdalingen zijn echter tijdelijk, en zijn rond 1860 geheel hersteld. Deze trends lijken niet gedreven te worden door de al bestaande verschillen tussen de wijken: voor de uitbraken zijn er geen significante verschillen in de prijsevolutie. Op de huurprijzen vinden we nauwelijks effecten, maar dit kan deels verklaard worden door het feit dat veel Parijse huurprijzen op basis van langjarige contracten waren.
Mechanismen
Onze analyse toont aan dat de bestudeerde uitbraken leidden tot dalende prijzen, waarbij de woningprijzen sterker daalden dan de huurprijzen. De woningprijsdaling was met name groot op korte termijn en in sterk getroffen gebieden. Op langere termijn groeiden de prijzen weer, en herstelden de prijzen in sterk getroffen gebieden. Hoewel het vrijwel onmogelijk is om de daadwerkelijke oorzaken precies te identificeren, denken wij dat hierbij een aantal mechanismen een rol spelen.
Allereerst is een significant deel van de korte termijn effecten te wijten aan vraaguitval: door de mortaliteit en de stilliggende economie neemt de vraag naar woningen af. Doordat de migratie naar Amsterdam en Parijs – beide steden groeiden hard door migratie – snel weer toenam na een epidemie, herstelden de huurprijzen echter snel. Of deze trends ook generaliseren naar kleinere steden of het platteland weten wij niet.
Het feit dat de woningprijzen van huurwoningen veel harder daalden dan de huurprijzen geeft aan dat de vraag naar vastgoedinvesteringen (koopprijzen) harder daalde dan de vraag naar woonruimte (huurprijzen). De meest waarschijnlijke verklaring hiervoor is dat de enorme onzekerheid en ontreddering die een epidemie teweegbrengt, leidt tot een tijdelijke verhoging van de risicopremies op woningen. Bestaande financieel-economische literatuur heeft al laten zien dat natuurrampen tot dergelijke effecten kunnen leiden (zie bijvoorbeeld Goetzmann et al., 2016).
De rol van beleid
De hierboven genoemde mechanismen kijken enkel naar de vraagkant van de woningmarkt. Juist aan de aanbodkant is er ook ruimte voor beleidsinterventies. Zowel in Parijs als Amsterdam was er, door de enorme bevolkingsgroei, sprake van krapte op de woningmarkt rondom uitbraken.
Ten tijde van de epidemieën van 1617-1618 en 1663-1664 was de stad Amsterdam reeds bezig met een grote uitbreiding van de stad. Hoewel de bouw tijdens epidemieën tijdelijk stokte, bleef de stad grond uitgegeven rondom deze epidemieën (Abrahamse, 2015). Om kopers te financieren, gaf de stad hypotheken uit. Hypotheekregisters geven aan dat fors van deze mogelijkheid gebruikt werd, zeker in epidemiejaren. Of de stad dit specifiek deed vanwege de epidemieën is niet bekend; wel geeft het aan dat de stad sterk gecommitteerd was om de stijgende woonvraag op te vangen, ook na de uitbraak.
In Parijs maakten de epidemieën pijnlijk duidelijk dat het middeleeuwse centrum van de stad, bijdroeg aan een snelle en dodelijke verspreiding van epidemieën. Stadsprefect de Rambuteau begon daarom na de uitbraak van 1832 met het verbeteren van de hygiëne in de stad en het (beperkt) slopen van krotwoningen. De uitbraak van 1849 bevestigde het nut van die aanpak, want in de vernieuwde delen van de stad was de mortaliteit fors lager dan in 1832. De uitbraken werden daarmee een katalysator voor grootschalige stadsvernieuwing. Vanaf de jaren 1850 begon Haussmann aan een complete renovatie, die de nauwe straten grotendeels verving met de ruimere boulevards en appartementencomplexen die vandaag het straatbeeld sieren.
Conclusie
Ons onderzoek geeft aan dat historische pandemieën ook de woningmarkt fors raakten, maar dat de effecten daarvan tijdelijk waren, in ieder geval in de grote steden die wij bestudeerden. Vanuit historisch perspectief bezien geeft de huidige pandemie dus weinig reden om te verwachten dat de pandemieën structurele effecten zullen hebben op de grote woontekorten in de grote steden in het westen van Nederland. Wel laten de historische pandemieën zien dat juist in dergelijke steden woningbeleid een belangrijke rol zou kunnen spelen in de ontwikkeling van een stad na een pandemie. Niet alleen door bouwgrond uit te blijven geven, maar ook door de te kijken wat nodig is om de stad toekomstbestendig te maken.
Voetnoten
Referenties
Abrahamse, J. E., Deneweth, H., Kosian, M., & Schmitz, E. (2015). Gouden kansen? Vastgoedstrategieën van bouwondernemers in de stadsuitleg van Amsterdam in de Gouden Eeuw. Bulletin KNOB, 229-257.
Francke, M., & Korevaar, M. (2020). Housing Markets in a Pandemic: Evidence from Historical Outbreaks. Available at SSRN 3566909.
Goetzmann, W. N., Kim, D., & Shiller, R. J. (2016). Crash beliefs from investor surveys (No. w22143). National Bureau of Economic Research.
Mooij, A. (2001). Van pest tot aids. Vijf eeuwen besmettelijke ziekten in Amsterdam. Thoth, Bussum.
Noordegraaf, L., & Valk, G. (1996). De gave gods. De Pest in Holland van af de Late Middeleeuwen. Uitgeverij Bert Bakker, Amsterdam.
Wong, G. (2008). Has SARS infected the property market? Evidence from Hong Kong. Journal of Urban Economics, 63(1), 74-95.