Woning in Box 3 geeft veel complicaties

Hypotheekrenteaftrek

Recent meldde Klaas Knot van DNB zich (weer) met een aantal voorstellen. Uiteraard moet volgens hem de hypotheekrenteaftrek (HRA) afgeschaft worden. Ooit ingevoerd om het kopen van een eigen huis betaalbaarder te maken, wordt de HRA nu gezien als één van de oorzaken van de torenhoge prijzen op de woningmarkt waardoor het kopen van een woning met name voor starters onmogelijk wordt. Door de HRA worden de netto maandlasten lager, waardoor je je een hogere lening kunt veroorloven dan zonder die aftrek - en daardoor kun je een hogere prijs bieden voor een woning die vervolgens zo duur wordt dat je die niet meer kunt betalen, zo is de gedachtegang. Welk aandeel de HRA heeft in de prijsstijgingen is een vraag maar een (beperkt) prijsopdrijvende werking is er, net als - en belangrijker, de lage huidige rentestanden zelf. Afschaffen van de HRA is sowieso logisch, aangezien huurders hun woonlasten ook niet kunnen aftrekken van het belastbaar inkomen. Vandaar dat een versobering van de HRA al eerder is ingezet en het maximale tarief waartegen kan worden afgetrokken stapsgewijs wordt verlaagd tot 37% in 2023. Volledige afschaffing is verder slechts een kwestie van tijd. De enige vraag is wanneer we gaan beginnen met afbouwen tot 0% en hoe snel dat gaat gebeuren.

Box 3

Maar Knot en anderen hebben meer pijlen op hun boog. Wie een woning bezit, heeft daarin vermogen in de vorm van overwaarde zitten, mits de waarde van de woning hoger is dan de hypotheek die er op rust. Dit vermogen wordt anders dan overige vermogensbestanddelen als spaargeld niet belast in Box 3. Wie €1.000 aflost op de lening bouwt overwaarde op en die is niet belast maar stort die €1.000 op een spaarrekening en je krijgt te maken met Box 3. Zo kan een woning bezitter fiscaal vrij sparen, maar een huurder niet. Een tweede fiscale ongelijkheid. Daarnaast stijgt de overwaarde ook als de woningwaarde toeneemt en dat is in sterke mate het geval de laatste jaren. Uiteraard is dit vermogen niet vrij opneembaar en zit vast in stenen.

Wie €1.000 aflost op de lening bouwt overwaarde op en die is niet belast maar stort die €1.000 op een spaarrekening en je krijgt te maken met Box 3. Zo kan een woning bezitter fiscaal vrij sparen, maar een huurder niet.

Om deze ongelijkheid te elimineren stelt Knot voor de overwaarde eveneens in Box 3 gaan belasten. De implementatie van dit soort voorstellen lijkt langzaamaan ook meer kans te maken. Het maakt een einde aan de verschillende fiscale behandeling van diverse manieren van vermogensopbouw en het zou een rem zetten op de genoemde prijsstijgingen waardoor starters weer meer kans maken om een woning te kunnen kopen. Het eerste is evident waar, het tweede minder. De overgang naar Box 3 zal namelijk heel geleidelijk gaan, over een periode van 20 jaar, vanwege de politieke haalbaarheid. En daarmee is het geen instrument meer om de woningmarkt snel vlot te trekken.

De overwaarde rechtstreeks en zonder verdere aanpassingen Box 3 infietsen gaat woningeigenaren veel geld kosten. Met een woningwaarde van €350.000 en een schuld van €200.000 komt er €150.000 aan overwaarde in Box 3. Voor wie al €50.000 aan belastbaar vermogen in Box 3 had betekent dit een extra belasting van €2.092[1] (situatie 2021). Een flinke lastenverzwaring. In 2021 stegen de prijzen gemiddeld met ongeveer met 16% t.o.v. een jaar eerder en dat betekent dat de waarde met €56.000 stijgt tot €406.000 op 1 januari 2022 en de overwaarde €206.000 wordt en de extra belasting stijgt naar €2.874 - terwijl het netto inkomen niet mee stijgt.  

Voorstellen om de overwaarde in Box 3 te gaan belasten ontmoeten veel meer weerstand dan het afschaffen van de renteaftrek. Niet vreemd als je dit soort cijfers ziet. Maar uiteraard kan de lastenverzwaring op diverse manieren worden gecompenseerd en dat is ook de bedoeling van Knot. Hij denkt aan een (substantiële) verlaging van de inkomstenbelasting (IB) zodat er per saldo geen lastenverzwaring is en de overheid geen cent meer belasting int. Maar aangezien huurders dan ook minder IB gaan betalen levert dit wel degelijk een lastenverzwaring op voor eigenwoningbezitters en dus een overdracht van kopers naar huurders. Eerlijk of nivellerend is dat niet per definitie. Er zijn huurders met hele hoge inkomens en woningbezitters met lagere. De eerste groep zou met deze uitvoering gesubsidieerd worden door de tweede. Deels kan dit weer ondervangen worden door gerichte compensatie van woningbezitters door het volledig afschaffen van het eigenwoningforfait.

Schrijnende gevallen

Maar er zijn meer complicaties. Overwaarde en prijsstijgingen van huizen leveren geen cash rendement op maar er moet wel cash worden afgerekend in Box 3. Dit kan een direct probleem zijn voor mensen met lagere inkomens - zoals oudere woningbezitters - met een afbetaald huis maar met slechts AOW en een bescheiden aanvullend pensioen. Met een vrij huis van €400.000 worden zij geconfronteerd met een jaarlijkse aanslag van €5.581 (situatie 2021) en dat is niet uit droge stenen te persen. Voor dit soort ‘schrijnende gevallen’ moeten er volgens Knot uitzonderingen komen en zou de Box 3 heffing bijvoorbeeld pas na verkoop van de woning betaald moeten worden. Klinkt mooi, maar dan gaan we dus een ingewikkeld systeem vol uitzonderingen krijgen waarmee we gaan bepalen wie en in welke mate een schrijnend geval is. Andere opties van DNB om het leed te verzachten zijn om in Box 3 een aparte vrijstellingsgrens voor de overwaarde in te voeren, een veel hogere algemene vrijstellingsgrens te hanteren of met lagere forfaitaire rendementen en/of belastingtarieven gaan werken dan nu het geval is.

Simultaan aan deze hele discussie speelt nog wat anders - en dat is de systematiek van Box 3 zelf. De daarin verschuldigde belasting heet formeel ‘vermogensrendementsheffing’. Maar in Box 3 wordt gewerkt met de eerder genoemde forfaitaire rendementen (zoals de 4.501% voor belastbare vermogens tussen €50.000 en €950.00) die voor iedereen gelden ongeacht vermogenssamenstelling en daadwerkelijk behaald rendement. Dat veronderstelde rendement wordt vervolgens belast met een tarief van 31%. Hierdoor is de heffing in Box 3 de facto een vermogensbelasting, geheven over op 1 januari aanwezig vermogen. Dit is momenteel vooral nadelig voor mensen die een groot deel van hun vermogen in spaargeld hebben gestoken en daarover geen of zelfs een negatief rendement maken, maar net zoveel belasting betalen als iemand die op 1 januari een identiek bedrag in goed renderende aandelen had zitten. Vanwege dit soort situaties gaan er ook steeds meer stemmen op om niet langer veronderstelde – maar daadwerkelijke rendementen te belasten. Dit betekent een hele andere systematiek. Voordat we de overwaarde van een woning in Box 3 onderbrengen is het verstandiger eerst te kijken wat we überhaupt met Box 3 in het algemeen willen.

Het belasten van ‘rendementen’ op de eigen woning gaat gepaard met talloze praktische complicaties die nog onderbelicht blijven terwijl de directe heilzame werking voor de woningmarkt twijfelachtig is.

Daadwerkelijke rendementen belasten is geen enkel probleem voor liquide vermogensvormen. Rente en dividendopbrengsten worden keurig geregistreerd, zijn cash inkomsten en belasting daarover kan dus zonder probleem cash betaald worden. Met waardestijgingen van aandelen en andere effecten moeten we eerst afspreken op welk moment ze belast worden. Gebeurt dat als de waardestijging optreedt maar nog niet is gerealiseerd omdat de aandelen niet zijn verkocht, of pas als de waardestijging daadwerkelijk wordt verzilverd? In het eerste geval is er geen cash inkomen, maar kan de belasting toch probleemloos voldaan worden door wat aandelen te verkopen. Bij de invoering van de tweede optie spelen wat andere complicaties, zeker bij invoering. Bij belasting van gerealiseerde koerswinst moeten we - naast de verkoopprijs - ook de inkoopprijs van de aandelen weten. Voor oudere, langer bestaande portefeuilles zal dat niet altijd te achterhalen zijn. Sowieso moet er gekozen worden tussen fifo en lifo systemen bij de bepaling van de (historische) kostprijs van het aandeel. Complicaties, maar overkoombaar.

Ongerealiseerde ‘daadwerkelijke’ rendementen op woningen belasten is ondoenlijk. De waardestijging van 16% in 2021 betekent voor een huis van €350.000 een ongerealiseerd rendement van €56.000 zagen we eerder. Met een belastingtarief van 31% betekent dit €17.360 aan belasting. Anders dan bij aandelen kun je niet een paar stenen verkopen om de belasting te betalen. Het rendement op een woning belasten kan eigenlijk alleen op realisatiebasis wanneer de woning wordt verkocht. Verder is het zo dat woningen onderhoud behoeven en dat eigenaren (anders dan huurders) hiervoor kosten maken die weer aftrekbaar zouden moeten zijn. En dan komt vanzelf de vraag om de hoek hoe hoog die kosten waren en of we met echte bonnetjes gaan werken of met op de woningwaarde gebaseerde normpercentages voor benodigd onderhoud. En daarnaast zou het wel zo eerlijk zijn dat verliezen op beleggingen of woningen ook aftrekbaar gaan worden. Of, indien we een forfaitair rendement systeem handhaven, dat onderwaarde een belastingteruggave oplevert.

Conclusie

Links of rechtsom, het belasten van ‘rendementen’ op de eigen woning gaat gepaard met talloze praktische complicaties die nog onderbelicht blijven terwijl de directe heilzame werking voor de woningmarkt twijfelachtig is. Eén ding is zeker. Leuker kunnen we het niet maken en makkelijker al helemaal niet.

Voetnoten