Private verhuurders realiseerden een groot deel van de woningbouw, maar blijven buiten beeld in de analyse van DNB

De aanleiding

Onlangs heeft De Nederlandsche Bank (DNB) een rapport gepubliceerd over de private huursector (DNB, 2026). In dat rapport staan de institutionele beleggers en hun bijdrage aan de woningbouw de komende jaren centraal. Gebruik makend van informatie van Stivad stelt DNB (p. 20) dat de woningbouw in de private huursector nagenoeg volledig door binnenlandse en buitenlandse institutionele beleggers wordt gerealiseerd.

Van deze institutionele beleggers wordt in de analyse van DNB verwacht dat zij, in aansluiting op het woningbouwbeleid van het Rijk, per jaar 16.000 huurwoningen in de private huursector zouden moeten realiseren, waarvan de helft in het gereguleerde middensegment en de andere helft in de vrije huursector. Daarvoor is per jaar € 6,4 miljard aan kapitaal nodig. De inschatting van DNB is dat de Nederlandse institutionele beleggers onvoldoende kapitaal hebben om dat bedrag te beleggen in nieuwe huurwoningen. Zij zouden circa de helft van het benodigde kapitaal beschikbaar hebben. De suggestie is vervolgens dat ook buitenlands institutioneel kapitaal nodig zou zijn om jaarlijks 16.000 huurwoningen te kunnen realiseren.

Een analyse hoe in de toekomst voldoende nieuwe huurwoningen in de private huursector gebouwd kunnen worden, kan niet zonder een goed inzicht in wat er de afgelopen jaren feitelijk is gebeurd.

Het probleem met de analyse van DNB is dat de informatie van Stivad niet representatief is. De afgelopen jaren is circa twee derde van de woningbouw tot stand gekomen door andere partijen dan institutionele beleggers. Een analyse hoe in de toekomst voldoende nieuwe huurwoningen in de private huursector gebouwd kunnen worden, kan niet zonder een goed inzicht in wat er de afgelopen jaren feitelijk is gebeurd. Dit artikel geeft de feiten over de realisatie van nieuwe woningen de afgelopen jaren zoals het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) die heeft gepubliceerd.

De gerealiseerde woningbouw 2018 - 2024

De doelstelling van het woningbouwbeleid van het Rijk is dat er per jaar 100.000 nieuwe woningen worden gerealiseerd. Bij de definiëring van het ministerie gaat het om de woningbouw en die is gelijk aan de nieuwbouw plus overige toevoegingen minus overige onttrekkingen. Terzijde: het is wonderlijk dat bij de doelstelling van 100.000 woningen per jaar de omvang van de sloop van woningen buiten beschouwing blijft. Het gaat ten slotte om het woningtekort te verminderen met de netto groei van de woningvoorraad.

De huidige statistiek van het CBS waarmee de woningbouw naar eigendom kan worden uitgesplitst is mede gebaseerd op de BAG (Basisregistratie Adressen en Gebouwen) en vangt aan in 2012. De eerste jaren waren de opgaven van de gemeenten waar de BAG op is gebaseerd, niet stabiel. Vanaf 2018 is er een bruikbare reeks over de omvang van de woningbouw naar eigendom. Het CBS onderscheidt in deze statistiek drie eigendomscategorieën: koopwoningen, huurwoningen in bezit van woningcorporaties (de sociale huursector) en huurwoningen in bezit van overige verhuurders (de private huursector). Tabel 1 geeft een overzicht van de som van gerealiseerde aantallen in de periode 2018 – 2024.

Tabel 1. De totale woningbouw naar eigendom in de periode 2018 – 2024.

Bron: CBS (2025), met afrondingsverschillen.

Het merendeel van de woningbouw komt via nieuwbouw tot stand. Het aandeel van de overige toevoegingen onder meer door verbouw of functiewijziging van bestaande gebouwen, is met 27% van de woningbouw echter substantieel. Vooral bij de overige verhuurders is het aandeel van overige toevoegingen hoog. Het gaat bij deze categorie om 50% van de woningbouw. De bijdrage van de overige toevoegingen werd deels weer teniet gedaan door overige onttrekkingen, bijvoorbeeld doordat de woning een niet-woonfunctie krijgt. Ongeveer een derde van de overige toevoegingen gaat bij de overige verhuurders zo weer verloren.

Het merendeel van de woningbouw komt via nieuwbouw tot stand. Het aandeel van de overige toevoegingen onder meer door verbouw of functiewijziging van bestaande gebouwen, is met 27% van de woningbouw echter substantieel.

Figuur 1 laat de procentuele verdeling van de woningbouw over de drie eigendomscategorieën zien. De verdeling is kenmerkend voor de betreffende periode. Het relatief lage aandeel van woningcorporaties van 18% is mede het gevolg van de verhuurderheffing in de periode 2013 – 2022. Hierdoor hebben woningcorporaties minder gebouwd dan de jaren voorafgaande aan de verhuurderheffing. Na de afschaffing van de verhuurderheffing is het aandeel van de corporatie-bouw weer toegenomen.

Daar staat tegenover dat de omstandigheden voor de overige verhuurders in deze periode zeer gunstig waren. Het aandeel van de overige verhuurders is 38%. Het woningtekort, de relatief lage kapitaalmarktrente en het herstel van de koopwoningmarkt vanaf 2013 met perspectief op waardestijgingen waren factoren die de woningbouw aantrekkelijk maakten voor de overige verhuurders. Voor deze categorie zijn de omstandigheden nu wel verslechterd. Dit is onder meer het gevolg van een hogere kapitaalmarktrente, de verwachting dat de toekomstige waardestijgingen minder of mogelijk negatief zullen zijn en de huurprijsregulering van het middensegment van de huursector.

Figuur 1. Het aandeel van de drie eigendomscategorieën in de totale woningbouw in de periode 2018 – 2024. 

De woningbouw van de overige verhuurders per jaar is in tabel 2 weergegeven. Na 2022 is er sprake van een dalende tendens. Zowel de nieuwbouw als de overige toevoegingen zijn de laatste twee jaar met 20% gedaald. De mutatie van de overige onttrekkingen is beperkt gebleven. Per saldo is de woningbouw gedaald van 37.491 in 2022 naar 29.565 in 2024. Nog steeds ruimschoots boven de 16.000 private huurwoningen die DNB nodig acht voor het woningbouwprogramma. Het blijft uiteraard afwachten hoe de omvang van de woningbouw van overige verhuurders zich gaat ontwikkelen. Door de verslechterde marktomstandigheden is het perspectief niet gunstig.

Tabel 2. De woningbouw van overige verhuurders per jaar, 2018 – 2024.

Bron: CBS (2025), met afrondingsverschillen.

Het CBS heeft (nog) niet de mogelijkheid om bij de overige verhuurders het aandeel van de institutionele beleggers te bepalen. De bron die DNB ook gebruikt is Capital Value die informatie publiceert over de omvang van de nieuwbouw en transformaties voor institutionele beleggers. Tabel 3 geeft voor de afgelopen jaren de aantallen weer. Het aandeel van de institutionele beleggers in de totale woningbouw van de overige verhuurders is de laatste jaren fors gedaald. In 2024 is het aandeel uitgekomen op 21%. Deze daling is in belangrijke mate toe te schrijven aan het wegvallen van de buitenlandse institutionele beleggers. In 2024 zijn ze nagenoeg volledig verdwenen. Over de gehele periode 2018 - 2024 bedraagt het aandeel van de institutionele beleggers in het totaal van de woningbouw van overige verhuurders 34%. Daarmee is duidelijk dat de institutionele beleggers niet zo’n dominante positie innemen als DNB in navolging van Stivad stelt.

Tabel 3. De omvang van de nieuwbouw plus transformaties van institutionele beleggers, 2018 – 2024.

Bron: Capital Value (2026).

De private huursector

Er is (te) weinig informatie beschikbaar over de woningbouw van de verhuurders in de private huursector. Het CBS (2026) verstrekt voor de woningvoorraad wel een nadere uitsplitsing van de overige verhuurders. Hierbij onderscheidt het CBS natuurlijke personen, BV’s en NV’s, en overige rechtspersonen. Omdat de stichtingsvorm ook wordt gebruikt is het niet bekend hoe het woningbezit van institutionele beleggers verdeeld is over de vennootschappen en de overige rechtspersonen.

De afgelopen jaren [was] de woningbouw in de private huursector omvangrijk [...] De bijdrage van institutionele beleggers daarbij is belangrijk geweest. Twee derde is echter gerealiseerd door andere partijen.

Het blijkt dat de woningvoorraad in eigendom van natuurlijke personen in 2024 met 4% is gedaald. In principe mag verwacht worden dat natuurlijke personen de woningen in box 3 verhuren en mede door het fiscale beleid huurwoningen hebben uitgepond. Het is verder niet aannemelijk dat natuurlijke personen veel nieuw gebouwde woningen aankopen. De huurwoningvoorraad van BV’s en NV’s is in de jaren 2023 en 2024 ten opzichte van de stand primo 2023 met 8,9% gegroeid, en die van overige rechtspersonen met 5,7%. Deze groei overtreft ruimschoots de groei van de totale woningvoorraad die in deze twee jaren is uitgekomen op 1,8%. De hoge groeicijfers van BV’s en NV’s en overige rechtspersonen zijn het saldo van de woningbouw van deze rechtspersonen minus de verkoop aan eigenaar-bewoners. Verkoop aan woningcorporaties komt weinig voor. Deze cijfers laten zien dat de overige verhuurders de afgelopen jaren een belangrijke rol hebben vervuld bij de groei van de woningvoorraad.

Tot slot

Deze analyse laat zien dat de afgelopen jaren de woningbouw in de private huursector omvangrijk is geweest. De bijdrage van institutionele beleggers daarbij is belangrijk geweest. Twee derde is echter gerealiseerd door andere partijen. Daarover is relatief weinig bekend. Wie waren deze partijen? Onder welke condities zijn deze partijen bereid te beleggen in huurwoningen? Wat is het (huur)beleid dat deze partijen voeren? Meer kennis over de succes- en faalfactoren voor de woningbouw in de private huursector is nodig voor een effectief woningbouwbeleid. Het is onverstandig dat DNB, door het buiten beschouwing laten van de andere partijen die belangrijker zijn geweest voor de woningbouw, de discussie versmalt.

Referenties

De Nederlandsche Bank (2026): Voldoende vraag, tekort aan kapitaal. Wie gaat de nieuwbouw van huurwoningen financieren?

Centraal Bureau voor de Statistiek (2025): Woningvoorraad, mutaties en statusontwikkelingen

Capital Value (2026): Nederland loopt jaarlijks circa 4.200 nieuwe huurwoningen mis door afwezigheid internationale investeerders

CBS (2026): Voorraad woningen; eigendom, type eigenaar, status van bewoning, regio