Problemen op de woningmarkt
De problemen op de woningmarkt zijn enorm. Het aantal mensen dat een huis zoekt is groot, de wachttijden voor sociale huurwoningen zijn met 8 tot 15 jaar in stedelijke gebieden onredelijk lang en de koopprijzen (voor starters) stijgen nog altijd. Het tekort wordt door sommigen op zo’n 400.000 huizen geschat (min VRO, 2025). De gevolgen voor mensen die erdoor geraakt worden zijn fors.
Standaard wordt als oorzaak genoemd de al jaren tegenvallende bouw van nieuwe huizen. Hierbij wordt gewezen op stikstof, allerlei strenge regels, stroperige procedures, personeelstekorten, krapte op het stroomnet en lagere financiële ruimte bij woningcorporaties (eerst door de verhuurdersheffing en nu door de gestegen vennootschapsbelasting).
Bovengenoemde redenen zijn allemaal waar. En ook allemaal lastig op te lossen, laat staan tegelijk. Dus een grote toename van het aantal nieuwe woningen is niet snel te verwachten [...] Een minister die zich op ‘bouwen bouwen bouwen’ richt kan daar flink druk mee zijn, maar het is de vraag of dat veel extra huizen oplevert.
Bovengenoemde redenen zijn allemaal waar. En ook allemaal lastig op te lossen, laat staan tegelijk. Dus een grote toename van het aantal nieuwe woningen is niet snel te verwachten. Immers, als bijvoorbeeld het stikstofprobleem wordt opgelost, dan ontbreekt het alsnog aan bouwcapaciteit en capaciteit om de nieuwe huizen van stroom te voorzien. Een minister die zich op ‘bouwen bouwen bouwen’ richt kan daar flink druk mee zijn, maar het is de vraag of dat veel extra huizen oplevert. En als dat lukt is het de vraag of dat niet een dure oplossing is. Moeten we dan maar in de puinhopen blijven zitten? Nee, terug naar de analyse: wat gaat er mis en welke oplossingen sluiten aan bij die problemen en welke zijn haalbaar?
Waar gaat het fout op de markt?
De woningmarkt bestaat uit vraag en aanbod. Bij beide grijpt de overheid met de beste bedoelingen op een bijna oneindig aantal manieren in.
Aan de aanbodkant:
- Ruimtelijke ordening bepaalt waar gebouwd kan en mag worden (en dat heeft naast kosten zeker ook grote baten). Het aanbod is daarmee beperkt;
- Er zijn kwaliteitseisen aan nieuwe huizen. Daardoor zijn nieuwe huizen beter, maar is bouwen duurder en minder aantrekkelijk;
- De prijzen van een groot deel van de huurhuizen zijn gereguleerd, waardoor de opbrengst hiervan minder is dan de kosten;
- De fiscale behandeling van huurhuizen beïnvloedt de verhuur/koopbeslissing waardoor veel particuliere verhuurders hun bezit nu verkopen;
- De winstbelasting die woningbouwcorporaties betalen, beïnvloedt hun investeringsmogelijkheden.
Aan de vraagkant:
- De hypotheekrenteaftrek maakt een eigen huis kopen aantrekkelijk. Daar staat tegenover dat de hypotheekrenteaftrek de woningprijs verhoogt. Dit maakt genoeg sparen voor een (eerste) koophuis lastig;
- De huurtoeslag maakt dat lage inkomens minder geld kwijt zijn aan wonen;
- Het puntenstelsel, sinds kort aangevuld door regels voor de ‘’middenhuur’’, drukt de huren van sociale huurwoningen;
- Sommige huren zijn niet meegestegen met het algemene huurniveau: een oudere die nu verhuist om een kleinere woning of een begane grond woning te huren, gaat vaak veel meer huur betalen;
- Mensen met een uitkering die gaan samenwonen, raken een deel van hun inkomen kwijt (kostendelersnorm), waardoor ieder een eigen huis aanhouden vaak aantrekkelijk is. Ook een kamer verhuren is daarom vaak minder aantrekkelijk;
- En dan zijn er nog regels over woningsplitsen, duur van verhuurcontracten, (lokale) regels over woningdelen, verhuurverboden van hypotheekverstrekkers en woningverhuurders, etc.
Oplossen via het aanbod
Voor de oplossing van de schaarste kijkt men nu vooral naar de aanbodkant. De meeste verkiezingsprogramma’s richten zich als eerste op het aantal nieuwbouwwoningen dat omhoog moet. Meer specifiek gaat dit vaak over 100.000 nieuwbouwhuizen per jaar, bijna 50 procent meer dan de afgelopen jaren volgens CBS cijfers - en sinds 1990 niet gehaald. Belangenclubs op de woningmarkt hebben eerder al aangegeven dat er om dat te realiseren tot 2030 jaarlijks vanuit het Rijk € 3 tot € 5 miljard bij moet (Kraniotis, 2024). Om het bouwen te stimuleren wil GroenLinks-PvdA het komende decennium € 36,6 miljard uitgeven. Dit is veel, maar ten opzichte van de ruw geschatte bouwkosten ook weer niet zó veel (20 procent van de kale bouwkosten). D66 stelt een nieuw eiland in de Markerwadden voor met 60.000 woningen, hetgeen zeker €20 miljard kost.
Voor de oplossing van de schaarste kijkt men nu vooral naar de aanbodkant. De meeste verkiezingsprogramma’s richten zich als eerste op het aantal nieuwbouwwoningen dat omhoog moet.
ABF Research verwacht dat er tot 2040 1,2 miljoen woningen bijgebouwd worden. Het woningtekort daalt dan naar 200.000 woningen in 2040. Bij gemiddelde bouwkosten van € 170.000 per woning (exclusief grondkosten, bron: CBS) kost de bouw al meer dan € 200 miljard. Door bijkomende kosten (zoals grond, bouwvergunningen, bouwtekeningen, aansluitingen voor nutsvoorzieningen, keuken en badkamer) liggen de echte kosten waarschijnlijk ruim hoger (eerder een factor twee). Kortom: het kost heel veel geld om het woningmarktprobleem van vandaag via het aanbod op te lossen. Voor goedkopere huur- en koopwoningen is al snel een bijdrage van de overheid van vele miljarden nodig. En scepsis over wat mogelijk is lijkt op zijn plaats door de al eerder genoemde cocktail van problemen die de bouw bemoeilijken.
Oplossen via de vraag
Er is hier en daar wel aandacht om ook via de vraagkant de problemen op de woningmarkt te verminderen (bijvoorbeeld bij het CDA), maar per saldo domineert het ‘bouwen bouwen bouwen’.
Maar, klopt het wel dat het probleem (alleen) bij het aanbod ligt? Kijk naar de vierkante meters per persoon: in Nederland ligt dit hoger dan in omliggende landen. In Nederland heeft een inwoner gemiddeld 63 m2 woonruimte, in bijvoorbeeld Duitsland is dit 52, België 63, Frankrijk 45, Zwitserland 51 en Groot Brittannië slechts 44 m2 (op basis van Eurostat data en zie ook Van Boxmeer en De Korte, 2021). Best bijzonder, in het dichtst bevolkte land van Europa (op Malta na), is het aantal vierkante meters huis per bewoner het hoogste. Ook op een alternatieve ruimtemaat, namelijk het aantal kamers per bewoner, scoort Nederland internationaal hoog (van Sante, 2024). En dan schijnen de bouwkosten hier ook nog relatief hoog te zijn vanwege de ondergrond in onze rivierdelta.
De vraag minder stimuleren kan natuurlijk op meerdere manieren - en gezien de wachttijden voor huisvesting is een snelle en fatsoenlijke manier gewenst. Ik bespreek eerst een paar hete hangijzers, en kom daarna met de kansrijkste oplossing.
Hete hangijzers aan de vraagkant
De fiscale bevoordeling van de eigenkoopwoning boven een huurwoning aanpakken is een goed plan. Vaak wordt hierbij gekeken naar de beperking van de hypotheekrenteaftrek. De hypotheekrenteaftrek stuwt de woningprijzen op, heeft een beperkt effect op het aanbod tegen hoge kosten (€ 11 miljard per jaar; Agarroum, 2025; en die steun is ook internationaal gezien hoog; Naaktgeboren, 2025). De aanpassing kan geleidelijk gebeuren, dus met maar langzaam effect op de vraag naar woonruimte en misschien wel met meer effect op de prijs dan op het aanbod. Wellicht nog verstandiger is het om het lage eigenwoningforfait te verhogen (Jacobs 2025).
De fiscale bevoordeling van de eigenkoopwoning boven een huurwoning aanpakken is een goed plan. Vaak wordt hierbij gekeken naar de beperking van de hypotheekrenteaftrek [...] Wellicht nog verstandiger is het om het lage eigenwoningforfait te verhogen.
Economisch gezien wonen mensen met huursubsidie te duur, in een vrije markt zouden ze misschien wel een kleiner of goedkoper huis zoeken. Nu een ander huis zoeken als reactie op lagere huursubsidie is onbegonnen werk. En als samenleving is er misschien ook wel een minimum aan wat we qua wonen acceptabel vinden. Dus huursubsidie aanpakken geeft misschien wel meer problemen dan het oplost.
Het aantal vragers beperken kan misschien op een paar manieren. Het pleidooi om geen vluchtelingen toe te laten, wekt de vraag of dat fatsoenlijk en uitvoerbaar is (gezien alle internationale verdragen en samenwerkingen). Het is bovendien de vraag hoeveel dit oplost, de toegelaten vluchtelingen zijn een relatief kleine groep op de woningmarkt (Leeuw, 2025). Dan zit er misschien eerder een oplossing bij arbeidsmigratie? Minder laagbetaalde arbeidsmigranten zal iets schelen qua vraag op de woningmarkt, maar gezien de gemiddeld slechte huisvesting voor deze groep zal dat waarschijnlijk beperkt zijn. Een derde manier om de woningvraag op deze manier te beperken, is door tweede huizen die niet verhuurd worden (pied-à-terre), duurder te maken of te verbieden. Ook dit zal qua aantallen een beperkte winst opleveren.
Snelste oplossing: bestaande ruimte beter benutten
Snelle manieren om meer mensen naar tevredenheid onderdak te bieden, zijn te vinden bij het intensiever benutten van de bestaande ruimte. We zijn huizen in de loop van de tijd immers minder intensief gaan gebruiken. Het aantal personen per huishouden was in 1965 3,5, in 1980 is het gedaald naar 2,8, vervolgens naar 2,3 in 2000 en 2,1 in 2024. (Bron: CBS data). Een kleine gemiddelde stijging, zeg 0,1 extra persoon per huishouden, zorgt al voor een 780.000 mensen die in bestaande woningen passen. Als het huizentekort geldt voor huishoudens met een gemiddelde gezinsgrootte, dan is daarmee het hele tekort al bijna weggewerkt.
Woningen intensiever benutten kan door het financieel aantrekkelijker te maken en regelgeving zo aan te passen dat het gemakkelijker wordt. Bij koophuizen gaat het dan bijvoorbeeld om verhuur van deelruimte, samenwonen zonder relatie (Poppema en Schmidt, 2025) en om het splitsen van bestaande woningen aantrekkelijker, makkelijker en/of mogelijk te maken. In al deze gevallen wonen meer mensen op de al bestaande vierkante meters.
Snelle manieren om meer mensen naar tevredenheid onderdak te bieden, zijn te vinden bij het intensiever benutten van de bestaande ruimte. We zijn huizen in de loop van de tijd immers minder intensief gaan gebruiken.
Als een huiseigenaar ruimte over heeft en wil verhuren (hospita verhuur), of elders wil gaan samenwonen en het eigen huis verhuren, zit deze persoon na verloop van tijd vast aan huurders. Dat is zowel voor de eigenaren als voor hypotheekverstrekkers onaantrekkelijk; daarom mag (deel)verhuur van hypotheekverstrekkers vaak niet. Maak dit risico voor huiseigenaren kleiner: zorg bijvoorbeeld voor een opzegmogelijkheid tegen een ruime opzegtermijn. Deels wordt hier aan gewerkt (Van Soest, 2025). Uit onderzoek van het ministerie van Volkshuisvesting bleek ongeveer 4 procent van de Nederlanders te willen overwegen een kamer te verhuren mits de regels minder streng worden. Als hier een kwart van over blijft (1 procent van de huishoudens) dan is het met 7,8 miljoen bewoonde huizen al vergelijkbaar met wat nu per jaar gebouwd wordt.
Maak onderhuur of samenwonen buiten een relatie makkelijker mogelijk en maak het financieel aantrekkelijker. Sleutel aan de kostendelersnorm: een uitkeringstrekker die een kamer verhuurt, krijgt nu huuropbrengst, maar loopt waarschijnlijk ook uitkeringen en toeslagen mis. Kijk hoe het makkelijker kan. Voor AOW-ers die gaan samenwonen hangt hun uitkering af van de samenlevingsvorm. Bij de Sociale Verzekeringsbank zijn 21 samenlevingsvormen om uit te kiezen. Dat maakt het ingewikkeld, tijdsintensief uitzoekwerk en riskant (een foute keuze kan leiden tot terugbetalen; Dobber, 2025). Maak het juridisch ook makkelijker om onder te verhuren (en daar ook weer mee te kunnen stoppen).
De oplossingen via de vraagkant biedt de minste maatschappelijke kosten en meeste baten
Deels zullen dergelijke maatregelen geld kosten (in de ontwerpfase of door iets hogere uitkeringen), maar soms ook niet (bijvoorbeeld AOW’-ers die gaan samenwonen). Weeg dat af tegen de waarschijnlijk grote woningmarktbaten: als een aanpassing duizenden woningen oplevert, dan scheelt dat in de uitgaven die nodig zijn om woningbouw te versnellen, de kosten van bouwen an sich (per 100.000 huizen zijn de bouwkosten al snel € 15 tot € 30 miljard), de stress en ellende die de huidige woningmarktkrapte oplevert. Daarnaast stimuleert het de economie omdat mensen makkelijker voor een betere baan kunnen verhuizen (verhoging van de arbeidsmobiliteit). Dat beter inzichtelijk maken, kan helpen.
Het zou daarom goed zijn om ‘bouwen bouwen bouwen’ en ‘woningen beter benutten’ te vergelijken in een maatschappelijke kosten-batenanalyse. Het oplossen van de woningmarktproblemen vraagt erom dat we niet alleen naar de aanbodkant kijken, maar vooral naar de vraagkant. Slimmer overheidsingrijpen kan zorgen voor veel minder woningmarktkrapte tegen lagere maatschappelijke kosten.
Referenties
Agarroum, Chaimae (2025) Klopt het dat de huizenprijzen er zo hoog door zijn? En andere vragen over de hypotheekrenteaftrek beantwoord. Een vandaag, AvroTros. 31 augustus.
van Boxmeer, Josta en Leon de Korte (2021) Over deze oplossing voor de woningnood hoor je nooit iemand. De Correspondent. 17 mei.
Dobber, Lidwien (2025) AOW’ers over hun samenwoon-angst heen helpen, kan honderden miljoenen opleveren. Trouw. 8 oktober.
Jacobs (2025) Volgend kabinet moet de belasting op vermogensinkomsten, vermogen en erfenissen pragmatisch hervormen. Blog esb. 28 juli.
Kraniotis, Leen (2024) Belangenclubs: 100.000 huizen per jaar enkel mogelijk met miljardenhulp Rijk. NOS Nieuws. 29 februari.
Leeuw, Alexander (2025) Migratie is niet hét probleem van de woningmarkt: 'Dat is onzin'. Nu.nl. 6 oktober.
Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (min VRO; 2025) Het statistisch woningtekort. Op basis van onderzoek van ABF Research.
Naaktgeboren, Dennis (2025) ABN Amro: Nederlandse woningmarkt is voor Europese begrippen nog best betaalbaar. Het Parool. 30 april.
Poppema, Joost en Lotte Schmidt (2025) Samenwonen met vriendinnen in je eigen koophuis: mag dat wel zomaar? Algemeen dagblad. 23 april.
van Sante, Maurice (2024) How Europe’s housing scarcity varies across countries. ING. 7 maart.
van Soest, Hans (2025) Minister wil kamerverhuur door hospita lucratiever maken: elke vijf jaar een contract. Het Parool. 2 juli