De hypotheekrenteaftrek moet je niet geleidelijk, maar juist snel afbouwen

Inleiding

In de aanloop naar de verkiezingen voor de Tweede Kamer op 29 oktober is het debat over de hypotheekrenteaftrek weer fors opgelaaid. De hypotheekrenteaftrek is in 1893 ingevoerd als onderdeel van de Wet op de vermogensbelasting. In de loop van de 20^e eeuw kwam daar de doelstelling bij om het eigen woningbezit te bevorderen. Inmiddels bestaat ruim 57% van de woningmarkt in ons land uit koopwoningen (figuur 1). Men had de regeling al lang kunnen afschaffen, aangezien het doel is bereikt, en zeker in de periode van extreem lage rentevoeten had dit vrijwel pijnloos kunnen gebeuren. Maar zo is het niet gegaan.

Wat opvalt in het debat is dat veelal wordt gesproken over de kosten van de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek. Tegenstanders van afschaffing wijzen op de netto rentelast van huiseigenaren met een woninghypotheek door die afschaffing zal oplopen. De kosten van het bestaan van de hypotheekrenteaftrek blijven vaak onderbelicht. De budgettaire last voor de overheid bedraagt jaarlijks circa 10 miljard euro, ofwel 1 procent van het bbp. Maar er zijn meer kosten – en die worden in het debat zelden of nooit genoemd.

Men had de regeling al lang kunnen afschaffen, aangezien het doel is bereikt, en zeker in de periode van extreem lage rentevoeten had dit vrijwel pijnloos kunnen gebeuren. Maar zo is het niet gegaan.

In dit artikel zet ik eerst de bezwaren tegen de hypotheekrenteaftrek op een rijtje. Daarbij zal blijken dat de kosten van die regeling hoger zijn dan veelal wordt aangenomen. Daarna ga ik in op de beste manier om deze regeling af te schaffen, zonder dat de kosten van deze afschaffing te hoog oplopen. Tot slot stel ik voor om ook in ons land een stelsel van bouwsparen in te voeren.

De bezwaren

Het eerste grote bezwaar van de hypotheekrenteaftrek is het prijsopdrijvende karakter ervan. Iedere eerstejaars economiestudent is bekend met het feit dat wanneer de vraag naar een product stijgt, maar het aanbod niet (voldoende), de prijs oploopt. Dit is al jarenlang de situatie op de Nederlandse woningmarkt. Er is een groot tekort aan woningen in het algemeen, en koopwoningen in het bijzonder, en het aanbod ervan groeit te traag. Als je dan de vraag met fiscale maatregelen, zoals de hypotheekrenteaftrek, verder opjaagt stijgen de woningprijzen harder. Het is een sterke verstoring van de woningmarkt.

Figuur 1. De samenstelling van de Nederlandse woningmarkt.

Bron: Data 1947 – 2005 Haffner (2011), data na 2005 CBS.

Het tweede bezwaar is de budgettaire last van de regeling voor de overheidsfinanciën. In een tijd waarin ons land met grote uitdagingen wordt geconfronteerd kun je vraagtekens zetten bij een regeling die circa 1% van het bruto binnenlands product (bbp) kost. Het bizarre daarvan is dat ook mensen met een huurwoning - of mensen die nog geen eigen woning hebben gevonden - meebetalen aan een regeling die vooral huizenbezitters, gemiddeld een toch al rijke groep, rijker maakt. Een derde nadeel is dan ook de oneerlijkheid ervan. Hoe hoger het inkomen, des te groter het voordeel van de hypotheekrenteaftrek.

Het vierde bezwaar is dat de regeling de maandlast van de woningkoper niet of nauwelijks verlaagt. De hypotheekrenteaftrek verlaagt uiteraard de netto rentelast van de huizenkoper, maar dat betekent vooral dat deze een groter bedrag kan lenen. En die lening moet uiteraard volledig worden terugbetaald. Zonder hypotheekrenteaftrek zijn de rentelasten weliswaar hoger, maar de aflossing wordt lager omdat potentiële kopers minder kunnen lenen. Het netto-effect van de afschaffing van de regeling is dus minder groot dan in het debat door de voorstanders van de regeling wordt voorgespiegeld.

Hoe de regeling te beëindigen?

In de loop der jaren is de hypotheekrenteaftrek al verschillende keren aangepast. In 2001 werd de regeling beperkt tot maximaal dertig jaar (Lejour, 2016). In 2012 werd de regeling verder versoberd. Maar op hoofdlijnen is de ruim 130 jaar oude regeling nog steeds intact. Wat de genomen maatregelen met elkaar gemeen hebben is dat zij een langjarig en ingewikkeld proces vormen en dat de steeds opnieuw oplaaiende discussie tot onzekerheid leidt. Uitvoeringsproblemen liggen daarbij voortdurend op de loer. Ook de politieke partijen die nu een afbouw van de hypotheekrenteaftrek voorstaan, stellen een zeer geleidelijke afbouw voor. Daar zijn zeker de huidige koopstarters echter niet echt mee geholpen.

In de loop der jaren is de hypotheekrenteaftrek al verschillende keren aangepast [...] Maar op hoofdlijnen is de ruim 130 jaar oude regeling nog steeds intact.

Het kan simpeler. In een verfrissend en goed onderbouwd artikel in ESB bepleiten Swank en Van der Windt om de hypotheekrenteaftrek voor nieuwe hypotheken per direct te beëindigen (Swank en Van der Windt, 2025). Uit hun analyse blijkt dat de economische effecten van deze stap op termijn zeer beperkt zijn en dat de overheidsfinanciën er uiteindelijk door versterken. Een minder logisch aspect van hun voorstel is echter dat zij bij bestaande hypotheken de aftrek in stand willen houden tot het einde van de looptijd van hun huidige hypotheek, ‘ongeacht het verhuisgedrag’. Hier kunnen vraagtekens bij worden gezet. Het zou kunnen betekenen dat de groep potentiële kopers op de woningmarkt uiteenvalt in twee subgroepen, te weten de nieuwkomers die geen hypotheekrenteaftrek hebben en mensen die na de verkoop van hun huis hun fiscaal ondersteunde hypothecaire lening kunnen meenemen bij de koop van een nieuwe woning. Dit zou tot een ongewenste situatie leiden, waarbij de nieuwkomers uiteraard aan het kortste eind trekken.

Dit probleem kan echter eenvoudig worden ondervangen door de aftrek niet alleen te beëindigen bij de afloop van de looptijd van de hypotheek, maar ook bij verhuizing. Deze benadering biedt twee grote voordelen, te weten de directe invloed op de huizenprijzen en de eenvoud ervan. Er zijn ook nadelen, maar die zijn beperkt. Als deze ingreep leidt tot lagere (of minder hoge) huizenprijzen dan zijn het natuurlijk de huizenbezitters die hun vermogen zien slinken (of minder groeien). Waarbij moet worden aangetekend dat dit ook de groep is die de laatste decennia het meest heeft geprofiteerd van de hypotheekrenteaftrek en die daarbij ook nog eens hun vermogen min of meer automatisch zagen groeien.

Wel kunnen koopstarters, die net voor de invoering van het nieuwe regime een woning hebben gekocht, wellicht enige tijd met hun hypotheek ‘onder water’ komen te staan. Maar bij de huidige krapte op de woningmarkt is het gevaar van een scherpe daling van de huizenprijzen gering. De ingreep in de hypotheekrenteaftrek zal waarschijnlijk niet tot een grote daling van de huizenprijzen leiden, maar eerder de stijging ervan afzwakken. Want voor de onderliggende krapte op de woningmarkt in ons land bestaat uiteraard uiteindelijk maar één echte oplossing: bouwen, bouwen en nog eens bouwen.

Om de neveneffecten van de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek te beperken is het belangrijk dat de te verwachten opbrengsten voor de overheidsfinanciën volledig terug worden gegeven aan de belastingbetalers in de vorm van een verlaging van het tarief van de eerste schrijf van de inkomstenbelasting.

Naar een andere woningmarkt

Er is nog een serieuze onevenwichtigheid op de Nederlandse woningmarkt. Er zijn te weinig goede, betaalbare huurwoningen in de vrije sector. Dat is een groot probleem. Sterker nog, het is zelfs zo dat de hoge hypotheekschulden van woonstarters deels kunnen worden verklaard uit een tekort aan goede en betaalbare huurwoningen.

Alles valt of staat met een ruime beschikbaarheid van goede en betaalbare huurwoningen, zonder lange wachtlijsten.

Dat zit zo. Als Nederlandse jongeren na hun opleiding een baan vinden en een geschikte woning zoeken, hebben zij vaak een probleem. Het komt veel voor dat dat zij vanwege hun werk moeten verhuizen en dan hebben zij vaak maar twee opties: een woning kopen of duur huren. Want voor sociale huurwoningen bestaan lange wachtlijsten. De markt voor private huurwoningen in ons land is klein (figuur 1). Veel twintigers kopen dus al vaak hun eerste woning en ze hebben daarbij meestal een maximale hypotheek nodig. Dit is een belangrijke verklaring voor het feit dat de zogeheten ‘koopstarters’ in Nederland vergeleken met het buitenland relatief jong zijn. Dit betekent dan ook dat zij meteen met een tophypotheek moeten beginnen. Overigens lag de leeftijd van de Nederlandse koopstarters enkele jaren geleden nóg lager. Deze is gestegen, niet omdat de beschikbaarheid van starterswoningen is verbeterd, integendeel, maar omdat jongeren bij gebrek aan eigen woning langer bij hun ouders blijven wonen.

Maak bouwsparen mogelijk

Deze situatie is verre van ideaal. Een kijkje over de grens laat zien dat het ook anders kan. Duitsland kent al heel lang het stelsel van het zogeheten ‘Bausparen’. Dat komt erop neer dat toetreders op de woningmarkt een woning huren en tegelijkertijd bij een gespecialiseerde spaarbank (Bausparkasse) een doelgerichte spaarrekening openen. Omdat Duitsland een goed ontwikkelde markt voor huurwoningen kent, kunnen mensen tegen een redelijke prijs een woning huren en tegelijkertijd sparen voor een koopwoning. Het gevolg is dat Duitse starters op de markt voor koopwoningen met 35 jaar gemiddeld vier jaar ouder zijn dan die in ons land en ook nog eens met een relatief lagere hypothecaire lening toekunnen.

Je zou je kunnen voorstellen dat een (beperkt) fiscaal ondersteund bouwspaarstelsel ook in ons land veel problemen zou kunnen oplossen. Bij de fiscale ondersteuning kan worden gedacht aan het vrijstellen van de rentebaten voor de inkomstenlasten en het tot een zeker niveau vrijstellen van het opgebouwde tegoed voor de vermogensbelasting. Jonge mensen hoeven zich niet direct diep in de schulden te steken om een geschikte woning te vinden en de toezichthouder (DNB) zal desgewenst op termijn, als het stelsel tot wasdom is gekomen, de maximale LTV bij aankoop verder kunnen verlagen. Maar uiteraard staat of valt alles met een ruime beschikbaarheid van goede en betaalbare huurwoningen, zonder lange wachtlijsten.

Tot besluit

De hypotheekrenteaftrek is een grote verstoring van de woningmarkt. De regeling leidt tot onnodig hoge prijzen voor koopwoningen, jaagt koopstarters op hoge maandlasten en legt een fors beslag op de overheidsfinanciën. Ook is de regeling volstrekt overbodig, want het belangrijkste doel van deze regeling, het vergroten van het eigen woningbezit, is ruimschoots bereikt. Een langzame en geleidelijke afbouw ervan is onnodig ingewikkeld. Nu al duiken in de media berichten op dat de belastingdienst niet over de juiste informatie beschikt om in 2031 de in het jaar 2001 afgesproken looptijdbeperking tot 30 jaar te effectueren. Door nu direct de regeling af te schaffen voor alle kopers, zowel koopstarters als bezitters van een koopwoning die van woning willen veranderen, kan wellicht een snelle, maar als gevolg van de blijvende krapte op woningmarkt niet al te grote correctie in de huizenprijzen worden verwacht. Wel zal het beslag van de hypotheekrenteaftrekregeling op de overheidsfinanciën snel kunnen afnemen, wat dus al kan worden teruggegeven in de vorm van een lastenverlichting voor iedereen.

Het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek lost niet alle problemen op de woningmarkt op. Het tekort aan woningen kan alleen worden opgelost door een omvangrijk programma van nieuwe woningen. Maar afschaffing van de hypotheekrenteaftrek voorkomt wel dat de huizenprijzen onnodig ver worden opgestuwd en dat jonge gezinnen zich onwenselijk diep in de schulden moeten steken om een woning te bemachtigen.

Referenties

Haffner, M.E.A. (2011), The private rented sector in the Netherlands, hoofdstuk 4 in K. Scanlon en B. Kochan (ed., 2011), Towards a sustainable private rented sector. The lessons from other countries, London School of Economics

Lejour, A.W. (2016) Een politiek-economische analyse van de groei en beperking van de hypotheekrenteaftrek. CPB Achtergronddocument, 30 juni.

Swank, J., en N. van der Windt (2025), Stop per direct met hypotheekrenteaftrek bij nieuwe leningen, Economisch Statistische Berichten, 16 september.