Inleiding
In Nederland schieten hoogbouwtorens als paddenstoelen uit de grond. Daarmee groeit ook de nieuwsgierigheid: vertalen de voordelen van wonen op hoogte, zoals panoramisch uitzicht, extra privacy en verminderde geluidshinder, zich ook naar de prijs van een appartement? Of leidt de afhankelijkheid van de lift en de grotere afstand tot de straat juist tot een lagere waardering van de woning?
Dit artikel werpt een gedetailleerde blik op het effect van de verticale positie van appartementen in hoogbouw op de prijzen, met speciale aandacht voor de diverse vastgoedkenmerken van deze appartementen. Hiervoor gebruiken we een hedonisch prijsmodel.
Het creëren van een ‘on top of the world feeling’ wordt veelal bepaald door op de hoogste verdieping te wonen, en niet alleen door de hoogte waarop men woont.
De verwachting is dat mensen bereid zijn meer te betalen voor een appartement op een hogere verdieping. Onderzoek van Conway & Adams (1977) wees namelijk uit dat wanneer bewoners de keuze hadden voor hun woonetage, de helft voor de laagste of de hoogste verdieping koos, terwijl de middelste verdiepingen het minst populair waren. De keuze gaat dan dus niet alleen om hoe hoog mensen willen wonen, maar ook om waar ze in het gebouw willen wonen. Het creëren van een ‘on top of the world feeling’ wordt veelal bepaald door op de hoogste verdieping te wonen, en niet alleen door de hoogte waarop men woont (Yuen et al., 2006). Verder blijkt uit onderzoek door Churchman & Ginsberg (1984) dat de nadelen van hoogbouw verschillend werden ervaren door bewoners van de achtste verdieping in een gebouw van acht verdiepingen, in vergelijking met die van bewoners op de achtste verdieping in een gebouw van twintig verdiepingen. Om deze reden is besloten om in het onderzoek hoog wonen te baseren op de verticale ligging van het appartement in het gebouw, en niet uitsluitend op de verdiepingshoogte.
Verdiepingshoogte op basis van kunstmatige intelligentie
Om na te gaan of er een prijseffect is voor hoog wonen, is er eerst inzicht nodig over de locatie van een appartement in een gebouw. De basisregistraties van het Kadaster bevatten echter geen informatie over de verdieping van appartementen, noch over de verticale positie van het appartement in het gebouw. Met behulp van kunstmatige intelligentie (KI) is deze informatie dan ook toegevoegd. Het KI-model van het Kadaster is getraind met akten van verkochte appartementen tussen 2018 en 2022, waaruit specifieke informatie over de verdiepingshoogte is afgeleid. Op basis van deze trainingsdataset schat het KI-model de verdieping voor elk appartement tot en met de 19e verdieping en groepeert verdiepingen vanaf de 20e verdieping. Met een precisie van 53% schat het model de juiste verdieping en heeft het een betrouwbaarheidsscore van 82%, met een maximale foutmarge van 2 verdiepingen. Na deze schatting bevat onze dataset informatie over de verdiepingshoogte van 7.934 appartementen die rechtstreeks uit de aktes zijn gelezen, en van meer dan 34.000 appartementen die geschat zijn met behulp van het KI-model.
Gezien de foutmarge van 2 verdiepingen, is de keuze gemaakt om de verdiepingen te categoriseren voor meer precisie. Verder, om ruis te voorkomen in de analyse, zijn alleen appartementen geselecteerd van na de Tweede Wereldoorlog - verreweg de meeste hoogbouwontwikkelingen zijn vanaf die periode - én appartementen die zich in gebouwen bevinden met ten minste 10 verdiepingen. In totaal zijn de modeluitkomsten gebaseerd op ongeveer 42.000 unieke transacties van appartementen in hoogbouwpanden in de periode 1995-2022. Uiteindelijk zijn de modelresultaten nauwkeurig gecheckt in specifieke gemeenten aan de hand van WOZ-detailgegevens (Kadaster, 2023) die informatie over de bouwlagen van appartementen omvatten. Deze controle bevestigt de resultaten van het KI-model.
Wat is hoog wonen?
Het uitgangspunt van hoog wonen is op appartementsniveau. Een hoog liggend appartement is gebaseerd op zowel de verdiepingshoogte van het appartement als de verticale positie van het appartement in het gebouw. De verticale positie, die varieert van 0 tot 100%, geeft aan waar we het appartement verwachten in het gebouw, waarbij 0% de begane grond vertegenwoordigt en 100% de bovenste verdieping. De verdiepingshoogte is een maat die aansluit bij bijvoorbeeld het panoramisch uitzicht, de verticale positie sluit aan bij de voorkeur voor een appartement zo hoog mogelijk in een gebouw. Door de verdieping en de verticale positie te combineren, is de ligging van een appartement in het gebouw gecategoriseerd als laag, midden of hoog (zie ook Kader 1). Appartementen tot en met de derde verdieping worden, ongeacht de hoogte van het gebouw, als ‘laag’ beschouwd en zijn in de analyse de referentiegroep. Appartementen vanaf de vierde verdieping tot en met de negentiende verdieping worden ingedeeld als ‘midden’, waarbij tevens de verticale positie van het appartement binnen het gebouw tussen 25% en 75% ligt. Alle appartementen vanaf de twintigste verdieping en alle appartementen vanaf de vierde verdieping met een verticale positie van minimaal 75% worden ingedeeld als ‘hoog’.
Kader 1: Categorisering van de ligging van appartementen in het gebouw
|
|
Stel, we hebben een appartement op de 8ste verdieping in een gebouw van 10 verdiepingen en een appartement op de 8ste verdieping in een gebouw van 12 verdiepingen. In het eerste geval valt het appartement volgens de definitie onder 'hoog', omdat het zich op de positie van 80% in het gebouw bevindt én hoger ligt dan de vierde verdieping. In het tweede geval valt het appartement onder 'midden', omdat de positie tussen 25% en 75% ligt.
|
Gemiddelde woningprijs verschilt tussen de grote steden en daarbuiten
In de vergelijking van gemiddelde woningprijzen voor appartementen in verschillende categorieën binnen de vier grootste steden van Nederland (G4), buiten de G4 en voor heel Nederland, valt op dat de middelste categorie appartementen een lagere gemiddelde woningprijs heeft dan appartementen op zowel de bovenste als onderste verdiepingen (zie Tabel 1). Daarnaast laten de hoogste categorieën in alle drie de regio's een hogere gemiddelde woningprijs zien dan appartementen op lagere verdiepingen. Het verdient aandacht dat deze gemiddelde prijzen niet zijn gecorrigeerd voor andere vastgoedkenmerken, zoals oppervlakte.
Tabel 1. Gemiddelde woningprijs van appartementen in hoogbouw uitgesplitst naar de ligging in het gebouw.
Aangezien hoogbouw zowel kleine studio's als grote penthouses omvat, presenteren we hieronder prijseffectmodellen waarbij de relatie tussen de woningprijs en de hoogte van het appartement wordt gecontroleerd voor andere vastgoedkenmerken. Op die manier kunnen we echt antwoord geven op de vraag: hoe hoger, hoe duurder?
Kader 2: Methode & Modellen
|
|
Methode
Het prijseffect van hoog wonen wordt met een hedonisch prijsmodel geschat, waarbij gecontroleerd is voor vastgoedkenmerken zoals oppervlakte, energielabel, bouwperiode, aankoopjaar en locatie. Er is een log10 transformatie uitgevoerd op de woningprijs en oppervlakte. De analyse is gedaan op het transactiebestand van het Kadaster van verkochte appartementen door natuurlijke personen in de periode 1995-2022. Overige transacties van andere woningtypes, andere type kopers en nieuwbouwwoningen zijn niet meegenomen in dit onderzoek. Transacties met uitzonderlijke kenmerken nemen wij niet mee voor het schatten van het model. Zo worden transacties van woningen kleiner dan 20 m2 of groter dan 500 m2 uitgesloten en transacties waarbij de koopsom onder de € 25.000 of boven de € 5.000.000 ligt. Verder gebruiken wij de woningprijsindices voor Nederland en de afzonderlijke G4-steden van het Kadaster/CBS om de laatst bekende woningprijs te indexeren naar 2022 (2015=100).
Hoogbouw uit twee periodes
De woningbouwproductie is geen stabiel proces; tal van politieke, economische en sociale factoren oefenen hun invloed uit, en hetzelfde geldt voor de productie van hoogbouw. Het overgrote deel van de huidige hoogbouw is gebouwd in twee bouwperiodes: tussen 1965-1975 en vanaf 2000. Wetenschappelijke literatuur wijst uit dat deze ontwikkelingen voortkomen uit tegenstrijdige politieke, economische en sociale beginselen (Drozdz, 2017; Wassenberg, 2013; Fincher & Wiesel, 2012; Kearns et al., 2011, Costello, 2005). Alhoewel het buiten de scope is van dit artikel om deze verschillen verder te duiden, zijn deze periodes wel van belang voor de prijsbepaling van hoogbouw. Ze worden dan ook meegenomen in de prijseffect-modellen, waarbij consequent de ‘oude’ hoogbouw (bouwperiode 1965-1975) als referentiegroep gebruikt wordt.
Prijseffect-modellen
De analyse van de relatie tussen woningprijs en hoog wonen is uitgevoerd voor twee ruimtelijke schaalniveaus: Nederland (model 1) en de vier grootste steden van Nederland (G4) (model 2). Zie Tabel 2 (download). De analyse op nationaal niveau helpt bij het begrijpen van de overkoepelende relatie tussen hoog wonen en woningprijs die geldt voor heel Nederland. De analyse naar de G4-steden (Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht) verduidelijkt of deze relatie anders is binnen stedelijke gebieden, waar de dynamiek van de woningmarkt vaak anders is. De variabelen die in beschouwing worden genomen, omvatten de woningprijs als afhankelijke variabele, terwijl andere vastgoedkenmerken fungeren als onafhankelijke variabelen.
|
Oppervlakte blijft meest bepalend voor woningprijs, maar hoe zit het met de hoogte?
De regressietabel is hier te vinden. De cruciale rol van oppervlakte in de bepaling van woningprijzen blijft evident, blijkt uit de prijseffect-modellen. Maar hoe zit het met de hoogte? Opvallend zijn de aanzienlijke verschillen tussen Nederland en de vier grootste steden van Nederland (G4). In Nederland ervaren hooggelegen appartementen een 1,8% (p<0,001) hogere woningprijs vergeleken met hun lagergelegen appartementen met dezelfde woningkwaliteit. In de G4 is dit percentage 3,4% (p<0,001), wat duidt op een aanzienlijk sterker prijseffect in de G4 dan in heel Nederland. Middenin het gebouw gelegen appartementen vertonen een zwakker positief prijseffect ten opzichte van laag liggende appartementen. In Nederland bedraagt dit 0,7% (p<0,001), terwijl het in de G4 oploopt tot 1,3% (p<0,001). Deze resultaten contrasteren met de gemiddelde woningprijzen, die aantoonden dat de middelste categorie een lager gemiddelde woningprijs hadden dan laag liggende appartementen. Dit verschil wordt mogelijk verklaard door de sterke invloed van oppervlakte, vooral bij appartementen met grote oppervlaktes die laag liggen, en waarvoor we met deze analyse corrigeren.
Kortom, deze modellen benadrukken het belang van de ligging binnen een gebouw voor de woningprijs van appartementen. De hoogte waarop een appartement ligt, heeft aantoonbaar significante invloed op de woningprijs van appartementen. Wel is dit positieve prijseffect sterker in de G4 dan voor heel Nederland.
Nieuwe hoogbouw ten opzichte van oude hoogbouw
De Nederlandse hoogbouw kent twee duidelijke periodes: 1965-1975 en vanaf de 21ste eeuw, oftewel oude en nieuwe hoogbouw. In de gepresenteerde modellen fungeert oude hoogbouw voortdurend als referentiegroep. Opmerkelijk is dat appartementen uit nieuwe hoogbouw een significante hogere woningprijs hebben in vergelijking met appartementen uit oude hoogbouw van gelijke woningkenmerken. Deze relatie is prominenter in heel Nederland (13%) dan in de G4 (10,7%) (p<0,001). Het is belangrijk om op te merken dat de prijseffectmodellen zich beperken tot woningkenmerken die beschikbaar zijn in de basisregistraties van het Kadaster, terwijl belangrijke variabelen zoals de onderhoudsstatus buiten beschouwing blijven. Het is bekend dat de prijs van een appartement door tal van factoren wordt beïnvloed, verdergaand dan alleen de oppervlakte, het energielabel, het bouwjaar, de locatie, de bouwperiode en de hoogte. Zo speelt bijvoorbeeld het goed functioneren van de lift een essentiële rol bij hoogbouw, en met name in oudere hoogbouwcomplexen schiet dit nogal eens tekort (Graham, 2014; Conway & Adams, 1977). Wegens gebrek aan betrouwbare informatie zijn de status van het onderhoud en andere relevante woningkenmerken buiten beschouwing gelaten. Desalniettemin, wijst deze analyse erop dat niet alle hoogbouw gelijk is en benadrukt het verschil tussen oude en nieuwe hoogbouwontwikkelingen en de invloed daarvan op de woningprijzen.
Bereid om meer te betalen voor hoog wonen
De prijseffecten op appartementen die hoog liggen ten opzichte van appartementen die laag liggen (appartementen tot en met de derde verdieping) zijn significant aantoonbaar voor zowel Nederland als de G4. Over het algemeen kan geconcludeerd worden dat voor eenzelfde type appartement, ongeacht de oppervlakte, energielabel, bouwperiode, koopjaar en locatie, appartementen die hoog liggen een hogere prijs hebben dan appartementen die laag liggen.
Er zijn verschillende mogelijke verklaringen waarom appartementen die zich op grote hoogte bevinden doorgaans een hogere prijs kunnen hebben dan appartementen op lagere verdiepingen. Eén van de meest terugkomende verklaringen heeft betrekking op de voorkeur van huishoudens voor privacy dat samengaat met het uitzicht dat appartementen op hogere verdiepingen vaak bieden. Daarnaast zorgt deze afstand tot de straat dat bewoners minder geluidsoverlast kunnen ervaren en zich veiliger kunnen voelen. Volgens Coolen en Hoekstra (2001), die zich baseren op hun means-end theory, vertalen bepaalde waarden, zoals privacy en gevoel van veiligheid, zich naar specifieke voorkeuren voor woonkenmerken, zoals wonen op grote hoogte. Het ligt echter buiten het bereik van dit onderzoek om deze waarden te verkennen, waardoor het onmogelijk is om de redenen achter het prijseffect te onderzoeken.
Over het algemeen kan geconcludeerd worden dat voor eenzelfde type appartement, ongeacht de oppervlakte, energielabel, bouwperiode, koopjaar en locatie, appartementen die hoog liggen een hogere prijs hebben dan appartementen die laag liggen.
Wél geven deze resultaten een nieuwe kijk op de verticale ligging van een appartement in het gebouw. Waarbij de locatie al sinds het begin der tijden een hoofdrolspeler is in de vastgoedwereld, geeft dit onderzoek een boeiende nieuwe kijk op impact van de verticale dimensie op dit gegeven. Woningkopers zijn namelijk bereid om meer te betalen voor hoog liggende appartementen.
Hoogbouw als oplossing voor het woningtekort?
In het licht van het huidige woningtekort verkennen steeds meer gemeenten de mogelijkheid van hoogbouw. Hoogbouw biedt immers de kans om op beperkte oppervlaktes grote aantallen mensen te huisvesten. Desondanks staat de haalbaarheid van hoogbouw, met name voor gebouwen boven de 70 meter, momenteel onder druk (Hardeman, 2023; Pullen, 2021; de Zeeuw, 2018). Dat is vanwege de hoge bouwkosten van hoogbouw in vergelijking met andere woningtypen. Hoewel deze studie niet ingaat op de specifieke bouwkosten van hoogbouwappartementen, geven deze resultaten wel een nieuwe blik op het kostenplaatje van hoogbouw. De analyse illustreert namelijk dat individuen bereid zijn meer te betalen voor woningen op de bovenste verdiepingen. Een interessant gegeven om wellicht mee te nemen in de bredere discussie over hoogbouw in Nederland.
Literatuur
Churchman, A. & Ginsberg, Y. (1984) The image and experience of high-rise housing in Israel, Journal of Environmental Psychology, 4, 27-41.
Conway, J. & Adams, B. (1977) The social effects of living off the ground, HABITAT INTL, 2(5/6), 595-614.
Coolen, H. & Hoekstra, J. (2001) Values as determinants of preferences for housing attributes, Journal of Housing and the Built Environment, 16, 285-306.
Costello, L. (2005) From prisons to penthouses: the changing images of high-rise living in Melbourne, Housing Studies, (20)1, 49-62.
De Zeeuw, F. (2018) Vooral nadelen bij hoogbouw, NRC Handelsblad, 9 november 2018.
Drozdz, D., Appert, M. & Harris, A. (2017) High-rise urbanism in contemporary Europe reconsidered, Built Environment, 43(4), 469-480.
Fincher, r. & Wiesel, I. (2012) High-rise homes, International Encyclopedia of Housing and Home, 379-383.
Graham S. (2014) Super-tall and ultra-deep: The cultural politics of the elevator. Theory, Culture and Society, 31(7-8), 239-265.
Hardeman, J. (2023) Een skyline met torens: is hoogbouw dé oplossing voor de woningnood? Dit zeggen deskundigen, AD/Algemeen Dagblad.nl, 2 september 2023.
Kadaster (2023) WOZ-detailgegevens Kadaster [Dataset]. Zie voor meer informatie.
Kearns, A., Whitley, E., Mason, P. & Bond, L. (2012) ‘Living the High Life’? Residential, Social and Psychosocial Outcomes for High-Rise Occupants in a Deprived Context, Housing Studies, 27(1), 97-126.
Pullen, M. (2021) Gemeenten: stop met superhoogbouw, Binnenlands Bestuur, 03 september 2021.
Wassenberg, F. (2013) Large housing estates: ideas, rise, fall and recovery: The Bijlmermeer and beyond. The Netherlands: IOS Press BV.
Yuen, B., Yeh, A., Appold, S.J., Earl, G., Ting, J. & Kurnianingrum Kwee, L. (2006) High-rise Living in Singapore Public Housing, Urban Studies, 43(3), 583-600.