Kloof arm-rijk en huurder-huiseigenaar valt steeds meer samen

1. Huiseigenaren zijn veel rijker en verdienen veel meer

Huiseigenaren[1] vormen 57% van alle huishoudens, maar hebben ruim 95% van alle bezit[2]. Ze hebben niet alleen een eigen huis, maar ook 88% van al het overig bezit, zoals aandelen en overig onroerend goed. Daarnaast verdienen huiseigenaren gemiddeld 2x zoveel als huurders (€57.600 tegenover €27.000). Hoewel niet alle huurders arm zijn, zijn wel alle arme huishoudens huurders[3].

Tabel 1 – Bezit en schuld van huiseigenaren en huurders (2019)

2. Inkomen van huiseigenaren blijft deels verborgen

In werkelijkheid is het inkomen van huiseigenaren nog meer dan de 2x groter dan dat van huurders van de CBS-cijfers, omdat een belangrijk deel van hun inkomen niet in de inkomensstatistieken wordt meegenomen. In de eerste plaats trekt CBS alle rente die huishoudens betalen van hun inkomen af. Dat telt dus niet mee als inkomen, en 96% van alle rente wordt betaald door huiseigenaren. Verder wordt vermogenswinst niet tot het inkomen gerekend, maar ook als die niet wordt opgenomen blijft het koopkracht-vergrotend inkomen, en die koerswinst op bezit komt – net als het bezit zelf - voor meer dan 95% ten goede aan huiseigenaren. Tenslotte hanteert CBS een niet-marktconforme waarde voor de huurwaarde van huiseigenaren die aan het inkomen wordt toegevoegd (marktconform is 4% van de WOZ-waarde[4], CBS hanteert 2,4%[5]). De huurwaarde is het rendement dat huiseigenaren behalen op hun huisbezit door huur uit te sparen.

Als we voor deze factoren rente, vermogenswinst en huurwaarde corrigeren, dan is het integrale inkomen van huiseigenaren bijna 4x hoger dan van huurders.

Tabel 2 – gemiddelde inkomens van huurders en huiseigenaren, CBS en Integraal (2019, €)

In het integrale inkomen van huiseigenaren en huurders wordt het volledige inkomen zonder aftrek voor rentebetalingen[6] aangevuld met inkomen uit koerswinst op bezit (vermogenswinst, zie hieronder) en uit het verschil tussen de reële en de door CBS gehanteerde huurwaarde[7].

Het gevonden inkomen uit vermogenswinst van huiseigenaren in tabel 2 lijkt buitensporig hoog, maar is toch reëel. Het is gebaseerd op de toepassing van de formule van Jordà et al. met het gemiddelde rendement op bezit in Nederland in de afgelopen decennia en de inflatie in 2019, die tot een nominaal rendement op bezit leidt van 9,3%. Op het totale bezit van huiseigenaren van €2.392,7 miljard levert dat een rendement op van €222,5 miljard (voor huurders is dat €11,8 miljard). Huisprijzen alleen al zijn in 2019 volgens CBS met 192,5 miljard gestegen. Als een kwart daarvan tweede woningen zijn die we hier niet meetellen, dan resteert daarvan €143,8 miljard vermogenswinst voor eigenwoningen. Dat is al 65% van het met de formule van Jordà berekende rendement. De 40% niet-eigenwoningbezit van huiseigenaren moet de overige 35% rendement opleveren. Aandelen aanmerkelijk belang en effecten maken bijna de helft van dat niet-huisbezit uit. Aangezien de koerswinst van AEX-aandelen in 2019 uitzonderlijk groot was met 26,7%, en voor aandelen aanmerkelijk belang volgens Jordà et al. standaard het rendement van beursgenoteerde aandelen wordt aangehouden, zoals ook de VS in zijn nationale rekeningen doet, wordt het met de formule van Jordà berekende rendement ruimschoots gehaald.

Niet alleen zijn de huizen van de rijkste huishoudens veel duurder dan van de armste, ook zijn effecten en aandelen aanmerkelijk belang extreem geconcentreerd bij de rijkste huiseigenaren, en daarmee de voordelen van het huiseigenaarschap.

Dat neemt niet weg dat de gemiddelde inkomens, die in tabel 2 gepresenteerd worden, een enorme ongelijkheid binnen de categorie huiseigenaren verbergen, vooral gerelateerd aan bezit en het inkomen daaruit. Niet alleen zijn de huizen van de rijkste huishoudens veel duurder dan van de armste, ook zijn effecten en aandelen aanmerkelijk belang extreem geconcentreerd bij de rijkste huiseigenaren, en daarmee de voordelen van het huiseigenaarschap. De rijkste 10% huishoudens, voor 93% huiseigenaren, bezit namelijk 85% van alle effecten en 96% van alle aandelen aanmerkelijk belang.

3. Woonlasten voor huurders gestegen, voor huiseigenaren gedaald en lager dan voor huurders

Huiseigenaren hebben niet alleen meer inkomen en bezit, maar hun huizen zijn ook gemiddeld meer dan 57% groter dan van huurders (WoON 2015). Doordat hun woonlasten in euro’s niet 57% maar 45% hoger zijn, betalen huiseigenaren lagere lasten dan huurders voor vergelijkbare huizen.
Omdat de hypotheekrente de belangrijkste woonlast van huiseigenaren is, en deze rente al vanaf 2003 gestaag gedaald is (tot 2021 met 54%), zijn ook hun woonlasten gedaald. Tegelijkertijd is de waarde van hun woningbezit door de stijgende woningprijzen sinds 2003 met 103% gestegen (gemiddeld met achtduizend euro per jaar).

Wat de al veel rijkere huiseigenaren dus rijker maakt, namelijk de waardestijging van woningen, verarmt dus de huurders, terwijl die al veel armer zijn.

Omdat de stijging van de huisprijzen echter met enige vertraging doorwerkt in de huren, zijn de huren van 2003 tot 2020 met ruim 57% gestegen. Wat de al veel rijkere huiseigenaren dus rijker maakt, namelijk de waardestijging van woningen, verarmt dus de huurders, terwijl die al veel armer zijn. Het zwaarst worden hierdoor de  middeninkomens getroffen die op de vrije huursector zijn aangewezen. Doordat recentelijk de mogelijkheid van huurcontracten van beperkte duur is geschapen, die inmiddels gemeengoed zijn geworden, en verhuurders in de vrije huursector met name bij het vrijkomen van een woning vragen wat ze willen, worden vrije sectorhuurders met steeds extremere huren geconfronteerd.

4. Vrije bestedingsruimte en koopkracht van huiseigenaren is gestegen, van huurders gedaald

Door de huisprijsstijgingen raakt zelfs voor middeninkomens niet alleen de mogelijkheid om een huis te kopen uitzicht, de huur legt ook een steeds groter beslag op hun huishoudbudget. In 2016 namen voor beneden-modale inkomens geliberaliseerde huren al 45% van hun besteedbare inkomens in beslag. Bijna 90% van de huurders heeft een beneden-modaal inkomen. Sinds 2003 zijn huurders dus een groter en stijgend deel van hun inkomen aan woonlasten kwijt, terwijl huiseigenaren daar juist een kleiner en dalend deel aan kwijt zijn.

5. Dat inflatie en koopkracht zich gunstiger ontwikkelden voor huiseigenaren blijft onzichtbaar

De zo verschillende ontwikkeling in koopkracht voor huiseigenaren en huurders komt uit de officiële cijfers niet naar voren. In de inflatiecijfers wordt namelijk niet de werkelijke, zo verschillende, ontwikkeling van de woonlasten voor huiseigenaren en huurders weergegeven, maar voor beiden de ontwikkeling van de huren. Terwijl de werkelijke woonlasten voor huiseigenaren sterk gedaald zijn door de daling van de hypotheekrente, wordt bij de inflatiebepaling niet uitgegaan van die gedaalde hypotheekrente maar van de sterk gestegen huurwaarde van hun woningen, dus wat zij aan huur over hun eigen woning betaald zouden hebben. Terwijl de inflatie die huurders en huiseigenaren hebben ondergaan fundamenteel verschillend was, waardoor de koopkracht van huurders is uitgehold en die van huiseigenaren is versterkt, worden ze in de statistieken gelijkgeschakeld en verdwijnt dit verschil. Zo kunnen statistische keuzes zeer relevante verschillen onzichtbaar maken.

6. Woningbezit wordt extreem bevoordeeld, huur steeds meer aan de markt overgelaten

Het bevorderen van eigenwoningbezit, een overheidsdoelstelling sinds de jaren-50, heeft steeds destructievere gevolgen voor huurders en aspirant-kopers.

Een huis kopen is financieel zoveel gunstiger dan huren, dat vrijwel elk huishouden dat het zich kan veroorloven een huis wil kopen. Door schaarste en fiscale regels lopen de huisprijzen echter zozeer op, dat alleen aspirant-kopers met hoge inkomens of rijke ouders nog een kans maken op een eigen woning. Alle huishoudens die niet in die gelukkige omstandigheden verkeren zijn veroordeeld tot huren. De gunstige fiscale regelingen maken huren dus al tot een tweede keus, terwijl regeringsbeleid groei van het huuraanbod juist heeft afgeremd. Woningcorporaties, die de belangrijkste bouwers voor de huurmarkt waren, zijn daar door belastingmaatregelen nauwelijks meer toe in staat, terwijl de verkoop van hun huurwoningen door overheidsbeleid juist direct en indirect werd aangemoedigd. Zo is huren voor velen zelfs geen tweede keus, maar hebben ze geen enkele keus meer.

Eigenwoningbezit wordt op verschillende manieren fiscaal bevoordeeld. De koerswinst op het eigenwoningbezit, die huiseigenaren sinds 2003 jaarlijks een belastingvrij inkomen opleverde van gemiddeld €8.000, wordt niet belast. Aangezien bijna al het huisbezit met een hypotheek wordt gefinancierd, betekent dat een zeer hoog rendement op het ingebrachte eigen kapitaal (door de hefboomwerking van de schuld). Daarbij wordt de betaalde hypotheekrente grotendeels van het inkomen afgetrokken, zodat er minder belasting resteert.

De gunstige fiscale regelingen maken huren dus al tot een tweede keus, terwijl regeringsbeleid groei van het huuraanbod juist heeft afgeremd.

Het rendement op het eigenwoningbezit, de huurwaarde, wordt door het CBS, zij het onvolledig, bij het inkomen opgeteld. Bij de fiscus heet dit rendement eigenwoningforfait, dat bij de eerste miljoen euro WOZ-waarde slechts voor eentiende wordt belast. De resterende negentienden blijven dus onbelast.

De cumulatieve voordelen voor de huiseigenaar zijn dan dat zijn rentekosten worden gesubsidieerd en dat de koerswinst op zijn woningbezit niet, en het rendement op zijn huisbelegging slechts gedeeltelijk, wordt belast. Daar staat voor de huurder tegenover dat hij bij een zeer laag inkomen recht heeft op een huurtoeslag, en dat hij tot de huurgrens recht heeft op huurbescherming. Omdat de beschikbaarheid van beschermde huurwoningen echter ver achter blijft bij de vraag, zijn beginnende woningzoekenden standaard op de vrije markt aangewezen, waar anarchie aan het ontstaan is door de praktische afschaffing van vaste huurcontracten.

Niemand misgunt huiseigenaren hun stapeling van fiscale voordelen, maar ten opzichte van de behandeling van de veel armere huurders zijn alle verhoudingen zoek. Tabel 3 somt dit op.

Tabel 3 – gemiddelde fiscale voordelen kopen versus huren per huishouden (2019, €)                                                              

Tegenover wat internationaal fiscale subsidies heten van gemiddeld ruim eenentwintigduizend euro voor huiseigenaren, staat voor huurders alleen een huurtoeslag van gemiddeld duizend euro.

In tabel 2 hebben we gezien dat het gemiddelde inkomensverschil tussen huurders en huiseigenaren opliep van €30.600 tot €87.766, wanneer de betaalde rente niet van het inkomen wordt afgetrokken, en de vermogenswinst en de correctie op de huurwaarde worden meegeteld (het integrale inkomen). Uit tabel 3 blijkt nu, dat €21.595 van de €87.766 verschil in integraal inkomen tussen huurders en huiseigenaren wordt veroorzaakt door de fiscale bevoordeling van huiseigenaren, dat is gemiddeld per huishouden meer dan het wettelijk minimumloon. De totale waarde van de niet-geheven belastingen bedroeg in 2019 €96 miljard. De kloof tussen huurders en huiseigenaren, die toch al groeit doordat huurders nauwelijks bezit hebben en dus ook geen inkomen daaruit, blijkt door overheidsbeleid jaarlijks nog met een kwart vergroot te worden. De reguliere statistiek laat deze ontwikkeling door de definities die ze hanteert helaas niet zien, waardoor ze niet lijkt te bestaan. En wat niet zichtbaar is kan moeilijk bestreden worden.   

7. Conclusie

De verschillen tussen huurders en huiseigenaren zijn zo onvoorstelbaar groot, en zorgen voor zulke verschillende ontwikkelingen in woonlasten en ondergane inflatie, dat van een tweedeling en een groeiende kloof in de Nederlandse samenleving gesproken kan worden. Doordat driekwart van de huurders tot de laagste inkomens behoren en zij zich ook van huiseigenaren met lagere inkomens onderscheiden doordat ze totaal geen of zeer weinig bezit hebben, valt deze kloof in belangrijke mate samen met de kloof tussen arm en rijk.

Oorzaken van die kloof zijn niet de schaarste aan woonruimte, want die geldt voor huiseigenaren en huurders even sterk. Fiscale bevoordeling van huiseigenaren enerzijds, en afnemende huurbescherming anderzijds lijken de belangrijkste oorzaken. Anders dan marktprotagonisten verwachtten heeft schaarste niet tot meer woningbouw geleid maar wel tot snel stijgende huis- en huurprijzen.

De verschillen tussen huurders en huiseigenaren zijn zo onvoorstelbaar groot, en zorgen voor zulke verschillende ontwikkelingen in woonlasten en ondergane inflatie, dat van een tweedeling en een groeiende kloof in de Nederlandse samenleving gesproken kan worden.

Wonen is een basisbehoefte die steeds meer in de knel komt. Zorgen voor voldoende woongelegenheid is volgens de grondwet een taak van de overheid. Maar die woongelegenheid is niet alleen te schaars maar ook steeds minder betaalbaar. Het woonbeleid dat al decennia gericht is op het bevorderen van eigenwoningbezit is destructief geworden. Dankzij de ongekende fiscale voordelen, die veel verder gaan dan alleen de hypotheekrenteaftrek, wil elk huishouden wel kopen, maar door het opgeklopte prijsniveau en het beperkte aanbod is dit nog slechts voor welgestelden weggelegd. Noodgedwongen huren en weinig financiële middelen gaan steeds meer samen.
De overheid kan de huursector, waar gebrek aan middelen en hoge woonquotes samengaan, niet langer achterstellen. Er moet iets fundamenteels gebeuren om de achterstelling op woongebied van bijna de helft van de bevolking te beëindigen.

Omdat de woonkosten voor een groot deel van de huurders buitengewoon hoog zijn en als percentage van hun inkomen zelfs stijgen, ligt een oplossing in het beperken van de huurquote, het deel van het inkomen dat aan huur wordt besteed, tot bijvoorbeeld 30% van het inkomen. Dit zou tegen overzienbare kosten gerealiseerd kunnen worden door een huurbijdrage van de overheid, als die gecombineerd wordt met maatregelen die het niveau van de huren beperken, zoals huurbescherming voor alle huren en beoordeling door huurcommissies van de redelijkheid ook van bestaande huren, en maatregelen die het inkomensniveau van de lagere inkomens verbeteren, zoals verhoging van het minimumloon met behoud van de koppeling aan uitkeringen. Hiermee zou een eerste stap gezet worden om niet alleen de kloof tussen huurders en huiseigenaren, maar ook tussen arm en rijk te dichten. 

Voetnoten