Particuliere investeerders roeren zich op Amsterdamse koopwoningmarkt

Onderzoek buy-to-let

Maartje Martens (2016) heeft onlangs een aantal provocerende stellingen geponeerd die bij ontsteltenis van harde cijfers op een antwoord wachten. Wij hebben de uitdaging aangenomen om iets meer licht te werpen op de realiteit van de buy-to-let markt. Met behulp van registratiegegevens van het kadaster onderzoeken wij eerst welk deel van de woningvoorraad in bezit is van eigenaren die twee woningen of meer bezitten, en niet bewoond wordt door de eigenaar (exclusief vakantiewoningen). Deze benadering lijkt overeen te komen met de gekozen benadering door De Vries en Van Leeuwen (2017). Ook wij vinden in Nederland zo’n 350.000 tot 400.000 woningen die als ‘buy-to-let’ woningen kunnen worden aangemerkt, ruwweg 5% van de woningvoorraad. Onder ‘buy-to-let’ verstaan wij hier overigens ook woningen die door ouders worden gekocht voor hun kinderen. Deze laatsten zullen hun ouders niet altijd – of in ieder geval niet altijd marktconform – een huursom betalen.

Transacties bepalen impact op prijsvorming

Om te bepalen wat de impact is van buy-to-let op de huizenprijzen is niet het aandeel buy-to-let in de woningvoorraad, maar het aandeel in de woningtransacties relevant. Immers deze transacties bepalen de prijsontwikkelingen. We benaderen het aantal transacties door, voor alle huidige woningen die niet bewoond worden door de koper, te achterhalen wanneer het laatst bekende verkoopmoment was van die woning.[1] Dit doen we voor zowel Nederland, als voor Amsterdam. We corrigeren voor woningen die in de afgelopen tien jaar meerdere keren van eigenaar zijn gewisseld. Op deze manier vinden we voor Nederland als geheel, en voor Amsterdam specifiek (zie figuur 1), een tijdreeks met het aandeel ‘buy-to-let’ transacties.[2]

Figuur 1: Aandeel particuliere beleggers in Nederlandse, maar vooral Amsterdamse woningtransacties neemt toe

Noot: Buy-to-let transacties betreft tranacties van kopers met 2 tot 9 woningen waarvan het gekochte niet het hoofdverblijf is en geen recreatiewoning. Bron data: Kadaster en ING Economisch Bueau.

Niet verrassend

De groei van het aantal ‘buy-to-let’ investeringen is niet verrassend. Op dit moment zorgen hoge huurprijzen ten opzichte van koopprijzen voor een goed aanvangsrendement voor beleggers. De matige rendementsvooruitzichten van andere investeringsmogelijkheden - mede als gevolg van de lage rente - verhogen de vraag naar woningen als beleggingsobject nog eens extra. Bij een lage rente is de netto contante waarde van toekomstige huurinkomsten namelijk hoger dan bij een hoge rente. Naast permanente verhuur kan ook toeristische verhuur interessant zijn voor particuliere beleggers. En ouderen kopen soms alvast een appartement dat ze een aantal jaar verhuren, voordat ze er zelf naar toe verhuizen.

Meer buy-to-let: voorziet in vraag…

In Amsterdam en in andere grote steden is de vraag naar vrije sectorhuurwoningen groot (zie figuur 2). Jongeren en zzp’ers kunnen bijvoorbeeld moeilijk een woning kopen, maar komen ook niet in aanmerking voor een sociale huurwoning. Waar woningcorporaties zich op hun kerntaak moeten richten, springen buy-to-let-investeerders in het gat. 

Het aandeel particuliere beleggers in Nederlandse woningtransacties neemt toe en betreft in Amsterdam zelfs 1 op de 6 transacties.

Zo kan het aanbod aan vrije sectorhuurwoningen in deze steden toch groeien. Huurstijgingen worden dan gedrukt, en wonen in de grote steden wordt zo toegankelijker voor wie nu tussen wal en schip valt. Hierbij lijkt het beeld van overaanbod van huurwoningen, geschetst door Maartje Martens (2016), enigszins overtrokken. Voordat het aanbod van vrije sectorhuurwoningen in Amsterdam de vraag overtreft zal er eerst nog heel wat water door de Rijn moeten stromen.

…maar heeft wel prijsopdrijvend effect

Wanneer particuliere beleggers zich roeren op de woningmarkt kan dat de prijzen in die markt op twee manieren beïnvloeden. De belangrijkste factor: het aantal concurrenten voor dezelfde woning neemt toe. Bij een gelijkblijvend aanbod heeft de toenemende vraag een opwaarts effect op de prijs. Daarnaast is – gezien het toenemende aandeel in het aantal transacties - goed mogelijk dat investeerders gemiddeld méér betalen voor dezelfde woning. Zij hebben vaak diepere zakken, brengen geld in wat voorheen op spaarrekeningen stond of werd belegd in aandelen en obligaties en zijn niet of minder afhankelijk van financiering dan ‘gewone’ kopers. Op macro-niveau stroomt er méér geld naar de woningmarkt. Hiermee is het zeer aannemelijk dat de groei van buy-to-let een prijsopdrijvend effect heeft. Hoe groot dit effect precies is, daar kunnen we op basis van deze analyse geen uitspraken over doen. Hiervoor is aanvullend onderzoek nodig. De groei van buy-to-let is overigens slechts één van de oorzaken voor de sterke prijsstijging in Amsterdam (ten opzichte van de gemiddelde prijsstijging in Nederland). Zo oefent Amsterdam een grote aantrekkingskracht uit op mensen uit binnen- en buitenland, met een sterke bevolkingsgroei tot gevolg. Daarbij is de huurmarkt moeilijk toegankelijk en mag bijvoorbeeld ook de rol van Airbnb niet uitgevlakt worden.

Conclusie

Des te meer de woningmarkt wordt beïnvloed door investeerders, des te gevoeliger deze is voor schokken. De aard van de vraag wordt namelijk vluchtiger: beleggers worden gedreven door rendement en wanneer zij in andere markten meer rendement verwachten - bijvoorbeeld als de rente stijgt, of als het aanvangsrendement (hard) daalt - zal de vraag naar woningen terugvallen. Zo verhoogt een toenemende rol van beleggers op de woningmarkt het risico op een prijscorrectie in de hoofdstad. Dit risico kan overigens zeer lang blijven bestaan, zonder zich te manifesteren. In Londen of Stockholm wordt al jarenlang gewaarschuwd voor een naderende correctie van de huizenprijzen ter plaatse. Tot op heden stijgen de prijzen in deze steden echter nog altijd door.

Voetnoten

1. We kijken hierbij alleen naar woningen die door natuurlijke personen worden gekocht en verkocht. Zo houden we corporaties en institutionele partijen zoveel mogelijk buiten de analyse
2. We negeren data voor 2016Q2 en 2016Q3, om te voorkomen dat de data wordt vervuild met doorstromers die tijdelijk twee huizen bezitten. Hierbij nemen we aan dat het aantal doorstromers dat langer dan een half jaar twee huizen bezit zonder te verhuren, beperkt is.

Referenties

Martens, M., 2016, “ Nieuwe woningmarktbubbel met nieuwe risico’s door opkomst buy-to-let ”, Me Judice, 27 oktober 2016.

Vries, P. de, en R. van Leeuwen, 2017, “De buy-to-let-markt groeit en groeit”, Me Judice, 3 januari 2017.