Waar blijft de aangekondigde ineenstorting van de huizenmarkt?

Samenvatting van de eerdere artikelen

De woningbouwers in Nederland proberen te voldoen aan de vraag naar extra woningen, maar door de lange vertragingen tussen het besluit om woningen te gaan bouwen en de oplevering ervan is een golfbeweging ontstaan met een golflengte van een 11 jaar en een amplitude van ongeveer 9000 woningen: een klassieke varkenscyclus. De overheid heeft tientallen jaren de woningbouw gerantsoeneerd met als doel om een beperkt, maar structureel woningtekort[1] te handhaven, om daardoor alle partijen met winst te kunnen laten opereren. In een woningmarkt met een permanent tekort zal de gemiddelde woningprijs stijgen tot aan haar prijsplafond, datgene dat maximaal betaald kan worden. Het gemiddelde prijsplafond per woning blijft stijgen door inkomensgroei, lagere rente en verruiming van de LTI-ratio. In het tweede artikel hebben we een model uitgewerkt waarmee de woningprijs op deze basis berekend kon worden.

Door de cyclus in de woningbouwproductie is er ook een cyclus in het structurele woningtekort. Toen tijdens de financiële crisis van 2008-2009 veel starters plotseling besloten langer thuis te blijven wonen, sloeg het op dat moment vrij lage woningtekort (wij schatten dat het slechts enkele tienduizenden woningen groot was) om in een klein overschot, waardoor de prijzen licht gingen dalen en de woningbouwers minder gingen bouwen. Door enkele stimuleringsmaatregelen (en door een overlopend stuwmeer aan thuisblijvers) kwam een deel van deze uitgestelde starters in 2013 alsnog op de markt, waardoor het overschot weer een klein tekort werd waardoor de huizenprijzen weer gingen stijgen. Voor veel andere uitgestelde starters en andere woningzoekenden vormden de stijgende prijzen een stimulans om zich ook weer op de woningmarkt te begeven. Hierdoor liep het woningtekort snel op tot enkele honderdduizenden en begon de bouw verwoed te bouwen. De crisis had dus een ‘harde slinger’ aan de varkenscyclus gegeven: op een dieptepunt een procyclische extra verlaging van de vraag en in de opgaande lijn een extra stimulering.

De woningprijs stijgt ondertussen sneller en hoger dan in ons artikel uit 2018 werd voorspeld. Ook op dit vlak zijn de omstandigheden veranderd ten opzichte van de uitgangssituatie.

Het CBS en Primos (ABF) voorspelden in 2016 dat er tot 2035 bijna een miljoen huishoudens bij zouden komen, in een vraagcurve die van 100.000 huishoudens extra per jaar in 2016 geleidelijk terugloopt tot nul extra huishoudens per jaar in 2035. Zonder financiële crisis zou de bouwproductie volgens ons artikel in haar varkenscyclus rond die vraagcurve zijn blijven slingeren en langzaam zijn uitgedoofd. Door de ‘harde slinger’ ging de bouw echter veel te veel bouwen[2], waardoor er een overschot zou ontstaan en er midden jaren 2020 een diepe bouwdip zou volgen. Dit was de “ineenstorting van de huizenmarkt” uit de titel van ons artikel uit 2017. De huizenprijs zou hierdoor opnieuw gaan dalen, en dan fors, wat werd besproken in het tweede artikel. De auteurs adviseerden de woningbouwproductie te limiteren om deze forse bouwdip en prijsdaling te voorkomen.

Wat is er sindsdien veranderd?

Het CBS publiceerde eind 2019: ‘Prognose bevolking; kerncijfers 2019-2060’, waarin de bevolking in 2040 wordt geschat op bijna 19 miljoen mensen, dat is bijna 1 miljoen meer dan in de vorige Prognose (2014 plus updates)[3].

Figuur 1 Populatie in huishoudens, volgens CBS Prognose uit 2014+updates (rood) en uit 2019 (blauw).

Er zijn op basis van deze nieuwe CBS-cijfers tot 2050 bijna een half miljoen woningen méér nodig dan volgens de eerdere bevolkingsprognose.

Figuur 2 Het woningtekort op basis van CBS 2019 (blauw) loopt veel hoger op en langer door dan dat op basis van CBS 2014+updates (rood)

Figuur 3 Woningbouw zoals gerapporteerd door het CBS (rood) en zoals nu voorspeld door het model, rekening houdend met capaciteitsbeperkingen (blauw).

Als we deze nieuwe data in ons rekenmodel invoeren, wordt de omslag en daarmee de ineenstorting van de woningmarkt meer dan tien jaar naar de toekomst verschoven.

En de prijzen?

De woningprijs stijgt ondertussen sneller en hoger dan in ons artikel uit 2018 werd voorspeld. Ook op dit vlak zijn de omstandigheden veranderd ten opzichte van de uitgangssituatie. Met name door AirBnb en buy-to-let, twee nieuwe bronnen van extra kapitaal die we wel noemden, maar niet konden kwantificeren en daarom weglieten uit de berekeningen[4]. Buy-to-let wordt steeds populairder omdat de huren hoog zijn en de rente laag. Daarnaast is het woningtekort groot, zodat het risico van leegstand klein is. Voor veel ouders is het daarom aantrekkelijk om woningen te kopen die ze aan hun kinderen verhuren. De rente blijft maar dalen tot ongekende diepte.

Figuur 4 Gemiddelde woningprijs CBS (groen), Prijsplafond inclusief (blauw) en exclusief (rood) de influx van AirBnb en Buy-to-let investeringen.

Een kleine gedachtenoefening: Er zijn in 2020 236 duizend woningen verkocht voor een gemiddelde prijs van 334 duizend euro[5]. Als er hiervan 13 procent voor AirBnb en buy-to-let waren bestemd, is er 13 procent extra kapitaal instroom waaruit deze huizen betaald moeten worden, samen 10 miljard euro per jaar, waardoor het gemiddelde prijsplafond per woning 13 procent hoger is (blauwe lijn), en de prijs dus 13 procent extra heeft kunnen stijgen. Deze extra investeringen zijn afkomstig van partijen die al een woning bezitten en van beleggers. Hierbij moet aangetekend worden dat de extra instroom voor AirBnb en Buy-to-Let tijdelijk is, en zal stoppen als een zeker marktaandeel bereikt is. Ook de verhoging van de overdrachtsbelasting voor buy-to-let verlaagt deze jaarlijkse instroom. Als deze kapitaalinstroom straks omlaaggaat, gaat het prijsplafond ook omlaag. Mocht deze instroom zo snel dalen dat hij niet gecompenseerd wordt door de stijging van het bbp per huishouden, dan moet een prijscorrectie volgen, ondanks het woningtekort.

Invloed van Covid19?

De pandemie heeft vanuit modeleringsperspectief op diverse manieren invloed op de woningmarkt: Covid19-gerelateerde oversterfte verlaagt het woningtekort. Lagere economische groei, werkeloosheid en faillissementen verlagen het prijsplafond en dus de prijsgroei, terwijl stimuleringsregelingen het verhogen. Het effect van lockdown en avondklok op starters is lastig in te schatten. Minder buitenlandse toeristen, minder studenten op kamers en minder expats verlagen (via AirBnb en buy-to-let) zowel het woningtekort als het prijsplafond, terwijl meer tweede huizen het tekort en het plafond verhogen. De vermeende ‘trek weg uit de grote steden’ is in het model niet terug te vinden omdat Nederland als geheel is gemodelleerd.

Conclusies

De ineenstorting van de woningmarkt gaat voorlopig niet plaatsvinden, omdat het woningtekort blijft oplopen door sterkere bevolkingsgroei dan in eerdere prognoses was voorspeld. De piek in het woningtekort zal pas midden jaren twintig bereikt worden. Er moet dus toch flink gebouwd blijven worden.

Door het woningtekort zullen de prijzen de komende 10-15 jaar nog wel blijven stijgen, in lijn met de bbp-groei. AirBnb en Buy-to-let hebben de prijs omhooggeduwd, tot wel 10-13 procent hoger dan “normaal”. Als deze opwaartse druk abrupt weg zou vallen, volgt een neerwaartse correctie van de woningprijzen.

Het natuurlijke experiment rond de Nederlandse woningmarkt, waarbij we van maand tot maand de effecten van een majeure vraagschok op een duidelijk waarneembare varkenscyclus konden volgen, is helaas verstoord door de sterke demografische ontwikkelingen van de afgelopen jaren. Voor economen en modellenbouwers een groot verlies.

Voetnoten

Referenties

Udenio, M., Vatamidou, E., Fransoo, J.C. & Dellaert, N.P. (2017). Behavioral causes of the bullwhip effect: An analysis using linear control theory. IISE Transactions, 49(10), 980-1000.

Peels, R., & Dankers, R. (2017). Op volle kracht bouwen brengt ineenstorting huizenmarkt dichterbij. Opgehaald van www.mejudice.nl.

Peels, R., & Dankers, R. (2018). Een nieuw prognosemodel voor de huizenprijs in Nederland. Opgehaald van www.mejudice.nl.

Peels, R., Van Eekert, M., Dankers, R., (2016) Prognosemodel voor de Nederlandse Woningmarkt, de dynamische relatie tussen bevolking, woningvoorraad en woningbouw verklaard, Buildsight.

CBS Statline.